アパート賃貸経営で泣きを見るオーナー。空室率が上がっている現状を知っておこう。

不動産

日本の人口は減少しているんですが、賃貸アパートの建設は増え続けています。このことは、たびたびニュースでも報道されているので、知っている人も多いんではないでしょうか。

ここでは詳しい説明は省かせてもらいますが、相続税の税制改正により、相続税を支払う必要のある人が増えました。そのために、相続税対策としても、アパート建設は人気を博しているんです。

住宅ローンと同様、借入金利も下がっていますしね。

日経電子版でも当日はアクセスランキング1位だった「アパート建設、甘い皮算用」という見出しで始まる記事。私も食い入るように読んでいました。

建設請負業者の提案通り、アパート建設をしたけど目算が狂う・・・。なぜ、プロの不動産業者の提案がこうも外れるのか。もし、あなたが相続対策でアパート建設をするのであれば、自分で情報収集をすることを強く薦めたい。

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空室率悪化で泣くオーナー

日経記事からいくつか引用させていただくと、

「空室リスクは覚悟していたけど、こんなにも早く出るなんて」

相続した土地にアパートを12年に建設した。2階建てで総戸数は8戸。今年で築4年、最寄駅から徒歩10分と条件は悪くない。だが、今年は一時、5戸が空室になった。

8戸のうち、5戸が空室となると悲惨な状態です。

試算では家賃収入は年660万円。業者の取り分を差し引いて600万円強の収入が35年間続くという。

現実は甘くなかった。

当初こそ業者から月50万円が振り込まれたが、今は40万円弱。

銀行の返済は月30万円強らしいですが、空室率によって最低保証額まで引き下げられる契約なのだそう。契約更新の際に、さらに業者からの収入は減る可能性はあるものの、銀行の返済は変わらない・・・。

賃料改定のことは、契約書に謳われているが、トラブルも発生しているようですね。

相続した土地で考えると失敗する

更地にしておくよりも、アパート経営したほうが税金を安く済ませることができる。そんな提案がアパート建設請負業者の提案です。業者も、アパート建設でによる建設費が欲しいですしね。

まず、アパートの賃貸経営をするのであれば、大前提はその土地のポテンシャルを考えることが必要です。賃貸経営が向いている土地なのかどうかということです。

アパート建設ありきで考えてしまうと、まず失敗する確率が高くなってしまいます。

場合によっては、相続した土地を売って、賃貸経営が成り立つ土地を買うという選択肢も持っておくべきなんですよね。

人口動態を調べる

人口動態、つまり、人口が増えているのか、減っているのかというのは市町村ごとに顕著に表れてきています。日本全体の人口が減っていますが、東京など首都圏は人口が増えていますね。

アパートを建てると、30年以上はアパート経営していくことになりますよね。30年先は読みづらいとはいえ、今から減少傾向がはっきりしているところで、アパート経営するってのはかなりリスキーであると言えます。

例えば、大阪付近で見てみると、青いところが人口減少、オレンジや赤などが人口が増えているところです。人気のあるところは、人口が増えていることが分かりますね。

リーサス 人口 統計

人の行き来を見るメッシュ分析でも、便利なところには人が集まるようになっています。

リーサス 人口 統計

こうしたデータは、無料で調べることができます。政府が提供している「リーサス」という統計分析です。「妻のほうが収入高い!それって嬉しくないの?いや、当然喜ぶべきことですよ。」でリーサスを使った記事を以前書いたことがありました。

ちなにみ、chrome(クローム)でしか使えないというのがマイナスポイントです。しょぼーん。

空室率を調べる

周辺地域の空室率はご存知ですか。

国交省の統計情報を見ればわかりますが、もっと手軽にわかるのがHome’sのこのサイトです。

参考  http://toushi.homes.co.jp/owner/

都道府県、市町村、政令市であれば行政区(北区など)に空室率を見ることができます。また、地図上で閲覧回数が多いかどうかというのも分かります。便利なサイトですね。

あなたが住む地域の空室率はどうだったでしょうか?

借りる人の立場に立ってみよう

実際、どんなアパートがいいのかどうかというのは、そのお部屋を借りてくれる人がどんな人かというのを最大限イメージしておくことが必要です。

賃貸経営は、ワンルーム(単身者用)が効率がいいので、ワンルームを例にとってみます。

入居者の想定

・女性(OL)

・20代後半

・駅までの距離重視

・料理ができる

・安全性を大切にしている(オートロック必須)

こうしたごくごく単純なことを想定するだけでも、賃貸経営していくのに適しているかどうかというのが分かってきます。

キッチン周りを重視したり、オートロックをつけたり、1階は駐車場にしようかとか、アイデアがでてきますよね。

不動産業者がどのように物件を紹介しているか

不動産

一度は、部屋を借りたことがある人であればイメージできると思いますが、借りたことがない人にとっては、分かりませんよね。

どのようにして不動産業者が物件をお客さんに紹介しているのかを知っておくといいです。

賃貸経営をするにあたっても、不動産業者との付き合いは必須ですからね。どんな風に紹介しているかというと、お客さんのニーズを踏まえながら、概ね3物件から5物件程度を紹介するわけです。

お客さんの思いはただ1点です。

支払える家賃の範囲で、できるだけいい物件に住みたい

えーそう、全国共通、いつの時代もそうです。これからもきっとそうです。

私たち部屋を借りる側としては、100%希望が叶う物件はないと分かっていても、できるだけそれに近い物件を選びたいんです。

そこで、不動産業者は、物件の比較をするわけです。不動産に限ったことではありませんが、比較しないと「その物件がいいか、悪いか」なんて判断できませんよね。

不動産業者としては「この物件(Aマンション)がニーズに合いそうだな」だと考えると、そう考えた物件で契約してもらえるように営業をするわけです。

「Aマンションが良く見えるように」、B物件、C物件をお客さんに見せるわけです。B物件とC物件は、いわば捨て犬ですね。

一方、大家さんの立場になると、さきほどの例でいえば、Aマンションになる努力が必要です。そうならないと入居される可能性がぐんぐん下がってきます。

だって、不動産業者が薦めていないんですから。まずは、不動産業者が薦めたくなる物件であることが入居率をあげ、空室率を下げることにつながっていくんです。

不動産業者とは、エイブルなどの賃貸を扱っている業者のことです。

駅までの距離

具体的なことを2点だけ知っておいてください。

まず、駅までの距離。

超重要です。駅まで徒歩20分とかだと、空室率は高い=家賃収入が不安定ということになりかねません。

駅までの距離は、徒歩10分を超えると長く感じるものです。

あなたが単身女性であれば、駅まで徒歩10分も歩きたいと思うでしょうか。あなたの土地は、明るい道を通って帰ることができる道でしょうか。

さきほど、不動産業者が物件を紹介する際に、駅までの距離が遠い物件、徒歩10分を超えるような物件はお客さんに見向きもされないのが現実です。

距離を超える物件の魅力がなければ(スペック最高、家賃安いなど)、借り手は少ないと思うほうがいいですね。スペックを良くしても、年数が経つとあせてきますからね・・・。築年数で判断するお客さんもいるわけで。

部屋はキレイにしておく

不動産

当たり前と思うことだけどできていないことって結構ありませんか。物件もそうです。

部屋がまず汚い。

意外にも多いのが、これです。大家さんも面倒くさいんだと思います。クリーニング頼むとコストもかかりますし、空室=収入減の状態ならなおさらコストはかけたくありませんよね。

ただ、不動産業者が部屋を案内したときに、「見た目のきれいさ」と「匂い」は第一印象としてお客様にインプットされます。

まず「部屋が汚いまま」の大家さんにどのような印象を持つでしょうか。

きっと、何かあったときには「迅速に動いてくれない大家さん」としてインプットされてしまうでしょう。

そんな大家さんの賃貸物件を、あなたは借りたいと思うでしょうか。

また、長く空室が続くと特有の匂いがこもります。定期的に喚起をし、その匂いがこもらない努力も必要です。まず、入った瞬間に匂いがこもっている部屋は「人気のない部屋」という印象を持たれてしまうものです。

一度、ついた印象ってなかなかぬぐえないことがないですか?部屋も同じなんです。第一印象大事っす。超大事なので、いつもきれいにしておきましょう。

家賃設定は自分で判断しよう

アパートを建てる前に、その地域の家賃はどのくらいかというのを知っておくといいです。ネットでも簡単に検索はできますが、自分で物件を見に行くというのがベストです。

数か所見れば、相場観というのは分かってくるはずです。このときは、ワンルームならワンルームばかり、築年数や場所を変えて見に行くといいですね。

大学が近くにあるなどの条件であれば、ワンルームの需要は高いので、有利であるとも言えますね。

相続対策だからアパート賃貸経営という前に

35年一括借り上げで、家賃保証もしてくれる。なんだかおいしい話のように思えますが、世の中おいしい話はないということを肝に銘じておく必要があります。

業者からの手数料は、自分で管理するよりも、あるいは、管理会社に任せるよりもどのくらい高いでしょうか。

また、建設請負業者との情報格差を埋めることをしていますでしょうか。契約書の中身を隅々まで読むのは難しくても、リスク(空室)の場合にはどうなるか理解されていますでしょうか。

家賃収入が入るというのは魅力ですが、空室を埋めてくれる人、つまり、部屋を借りてくれる人がいることが大前提です。空室のアパートは単なるハコです。

相続した土地がある場合、あなたの土地ありきではなく、その土地が賃貸経営として適しているかどうか、で判断することが必要です。目先の税金対策にだけ捉われ、建設請負業者の甘い口に乗り、空室により賃料が入ってこなければ元も子もありません。

負の資産を抱えるだけですから。

記事を読んで、少し思ったことを書いてみました。

ではでは。

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