フラット35の金利予想。金利はどうやって決まっているの?借り換え希望は必見

PatternPictures / Pixabay
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住宅ローンのなかでも固定金利は、長期国債利回りを指標にしています。その長期国債利回りは、一時、史上初めてマイナス金利になるなど、日銀の金融緩和により利回りは急激に下がりました。

すでに住宅ローンを借りている方にとっては、金利低下も想定されるなか、借り換えを検討する機会だと思います。特に、今回は全期間固定金利のフラット35に焦点を当てて、まとめてみました。

借り換えのメリットは総返済額を減らすことがだけではありません。フラット35にすることで、金利変動のリスクから解放されるというメリットもあると考えました。

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フラット35の金利はどうやって決まる?

固定金利の代表格であるフラット35。全期間、金利が変わらないので、金利上昇のリスクを考えることがなく、安心感があります。以前は変動金利が大人気でしたが、このところはフラット35の金利も下がってきているので、フラット35を借りる人の割合も増えているようです。

長期国債利回りを見よう

フラット35をはじめとする固定金利は、長期国債利回りを指標にしています。

長期金利

出典:日本相互証券株式会社

2016年1月末に日銀が一部マイナス金利を導入することを発表してから、国債利回りは下がりに下がっています。この1年くらいは0.2%~0.5%くらいで推移していましたので、今の金利はまさに異常ですね。

※2016年7月27日に▲0.295%と過去最低を更新。そのあと、トランプ大統領実現で0.3%程度とマイナス金利からプラス圏になっています

10年推移でみると、1.5%前後のときもありました。

長期国債利回り フラット35

金利はこれ以上下がらない・・・という限界がないかのような感じです。さすがにこれ以上の金利低下は考えにくい。

資産担保証券(MBS)の発行実績を見よう

もう一つ。フラット35の金利を見るのには、資産担保証券(MBS)という証券の利回りも指標にしています。

この資産担保証券の利回りの推移は、フラット35を提供している住宅金融支援機構のサイトから確認することができます。

フラット35

資産担保証券(MBS)の発行実績が公表されています。

ここで見るべきなのは、「表面利率」です。なぜなら、この表面利率を参考に、フラット35の金利が決められているからです。

フラット35 金利

翌月(例えば4月)の金利は、前月(3月)の金利を踏まえて決定しています。ちなみに、フラット35のなかでも割いて金利を提示している金融機関の金利です。

フラット35 2016年4月適用金利【過去最低金利を更新】

  • 9割以下 20年以下借入 1.02%(2月金利 1.02%から変わらず)
  • 9割以下 21年以上借入 1.19%(2月金利 1.25%から引き下げ)

最新金利はこちらで更新しています。

2016年12月適用金利フラット35フラット35S
返済期間/融資比率9割以下の場合
()内は9割超の場合
15年以上~20年以下1.03%0.73%
(返済比率9割超)(1.470%)(1.170%)
21年以上~35年以下1.10%0.80%
(返済比率9割超)(1.540%)(1.440%)

これは、長期国債利回り0.23%、スプレッド0.56%の合計です。

フラット35 金利2

ニュースでも話題となっていますが、長期国債利回りは日銀のマイナス金利導入を受けて、急低下しています。

※2016年7月27日に▲0.295%と過去最低を更新。そのあと、トランプ大統領実現で0.3%程度とマイナス金利からプラス圏になっています

長期国債利回りは、0.020%~▲0.210%と、先月よりの10分の1となっています。4月のフラット35の金利が下がることは、ほぼ間違いないと言えるでしょう。

※ 予想通り、過去最低を更新しました!詳しくはこちら。

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金利から表面利率を差し引いたいわゆる利益は0.7%前後で推移しているのが分かります。表面利率に0.7%を足してあげれば、おおよその金利は把握できますね。

フラット35

フラット35への借り換えポイント

借り換えメリットのある人

借り換えによりメリットを受ける方の目安です。

  • 金利差が0.3%以上ある方
  • 10年以上借入期間が残っている方
  • 1,000万円以上借入残高がある方

特に5年以上前に住宅ローンを借りている方は、借り換えによるメリットがあると言えます。ただ、通常の借り換えでは、総返済額が減ることを目安にされます。

しかし、今回は総返済額は増えるかもしれませんが、将来の安定した返済計画の確保も視点に入れてみたいと思います。

変動金利からフラット35への借り換え

変動金利は、住宅ローンのなかでも最も金利が低い商品なので、それよりも高い金利であるフラット35に借り換える理由なんていないって思われるかもしれません。

確かに、今の変動金利がこのさきずっと続くのであれば、総返済額はもっとも抑えることができるので、最も優れた住宅ローンの商品です。ただし、変動金利の金利が約束されているのは、半年間だけであり、半年に1度は金利の見直しが行われています。

もう金利上昇のことを考えるのは嫌だな、この際固定金利で資金計画を安定させよう・・・って思っている方にとっては、フラット35への借り換えを考えるいい機会かもしれません。

10年固定金利からフラット35への借り換え

10年固定金利も変動金利に続いて人気の商品です。10年固定金利は、借入当初10年間が固定金利なので、金利の変動がないので、その間にどんどん返していける方にとっては魅力です。

イオン銀行は、10年固定で0.79%と変動金利並です。10年固定では調べた限りでは、最も低い金利です。イオン銀行は、住宅ローンの特典も豊富なので、金利だけではない魅力が多いですね。

デメリットとしては、10年固定期間終了後は、変動金利になること。その変動金利も、金利優遇幅が当初から変動金利よりも小さいので、金利が高くなってしまうことです。

10年前の金利と比べて、今のフラット35の金利は低くなっています。10年固定の期間終了を考えて、高い変動金利ではなく、フラット35への借り換えを検討するのもいいでしょう。

もう金利上昇リスクを抱え込む必要がありません。

フラット35からフラット35への借り換え

フラット35を借りると、全期間固定金利なので、借り換えのことをあまり考えないかもしれませんが、フラット35からフラット35への借り換えもすることができます。

特にフラット35の場合は、借入期間が「20年以下」と「21年以上」で金利が変わっており、「20年以下」のほうが金利が低いです。

例えば、借入期間が20年以下にするのであれば、借り換えにより金利を下げると、総返済額を減らすことも可能ですね。

2000年から2009年ころにフラット35を借りている人は、2.5%~3.0%の金利で借りているはずです。今の20年以下のフラット35の金利は1.2%~1.4%程度です。

フラット35を取り扱っている金融機関で、借り換え手数料の最も安い優良住宅ローンのサイトでシミュレーションをすることができます。

仮にローン残高が2,500万円、借入期間20年、2.0%の金利で借りている場合、今の金利にすると、200万円以上利息を減らすことができるのです。

フラット35

2%以上で借りている人にとっては、更に利息負担を減らすことができそうですね。

手数料にこだわらず、住信SBIネット銀行の8疾病保障を付けられるフラット35という商品もあります。

借り換えには手数料に注意しておこう

借り換えには、今借りている住宅ローン返済のための印紙税や抵当権抹消費用など10万円~20万円かかってきます。それらに加えて、融資事務手数料が2%程度かかってきます。

印紙税などは節税する手段は乏しいですが、融資事務手数料はフラット35取扱する金融機関によって異なります。

通常は、借入金額×2%(+消費税)なので、2,500万円の借り換えだと50万円かかってきます。それが、楽天銀行だと1%(+消費税)なので、半分の25万円程度で済みます。

そして、業界では初めてフラット35で8疾病保障に加入(融資事務手数料に借入金額×0.5%要)することができるので、万が一の際に安心です。金利上乗せがないので、どれだけのコストを負担すればいいのかも分かりやすいと言えます。

フラット35を取り扱っている銀行では、最低金利を提示している住信SBIネット銀行でまずは、今すぐこの機会に事前審査を受けておきましょう。

住信SBIネット銀行のフラット35の金利は業界最低水準

※日銀のマイナス金利を受けて、借り換えしている人が急増しています。前年比2.5倍以上!

日銀のマイナス金利の金融緩和で、長期国債利回りはググンと下がっています。これを機会に、フラット35への借り換えを検討してみましょう。

まずは資料請求か仮審査を受けてシミュレーションをしてみましょう。借り換えの本審査の結果が最短4日(1週間程度は大体必要)という方も知り合いでいます。スピーディーに対応してくれます。

住宅ローンは、長いこと付き合うものです。でも、借りた後もこうした金利動向を踏まえて、借り換えを検討していくことも必要なこと。今の金利は借り換えの大チャンスですね。

企業では低金利のうちに長期間のお金を借ります。個人の私たちも同様で、長期間・低金利で借りることができれば一番ベストですね。

では。

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