フラット35からフラット35への借り換えはできるの?その疑問にお答えします

フラット35

2016年フラット35の金利は、過去最低を更新(2016年8月)しました。長期金利もマイナス圏で推移していますので、大方の予想通り、過去最低を更新しましたね。

それまでは、2015年2月に適用された金利が今までの最低でした。融資実行率90%以下で、21年以上借入金利で1.37%です。偶然ですが、我が家はこの月にフラット35で住宅ローンを借り入れていました。

それ以降は少しだけ上がって、1.5%前後の金利で推移していたのが、ガクンと下がっています。何年か前にフラット35を借りている方は特に借換えのチャンスが到来しています。フラット35は将来の金利変動リスクがゼロなので、変動金利からフラット35に乗り換える方が増えているようです。

フラット35からフラット35に借り換えることもできます。

日経新聞の情報によると、借換えする人が2.5倍に増えているようです。

面倒くさいかもしれませんが、借り換えするだけで数百万円の節約も夢ではなさそうです。銀行金利が雀の涙のいま、最高の資産アップの方法かもしれませんね。ぜひ、ご検討を。

出典:住宅金融支援機構

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フラット35 2016年5月金利は過去最低を更新

フラット35金利推移

毎月、エクセルにフラット35の金利を記録しているのですが、どんどん下がっています。上記はそれをグラフ化したもの。青線が20年以下の借入、赤線が21年以上の借入金利です。期間が短いほうが金利が低くなる設計です。

2016年5月の適用金利は、21年以上借入で1.08%と前月の1.19%から0.11%も下がりました。20年未満に至っては、0.96%です。新規借入の場合、フラット35Sに適用する物件だと、当初5年または10年が▲0.3%になります。

最新の金利はこちらで更新しています。

2016年12月適用金利フラット35フラット35S
返済期間/融資比率9割以下の場合
()内は9割超の場合
15年以上~20年以下1.03%0.73%
(返済比率9割超)(1.470%)(1.170%)
21年以上~35年以下1.10%0.80%
(返済比率9割超)(1.540%)(1.440%)

フラット35への借り換え

フラット35からフラット35への借り換えができるの?って不思議に思われるかもしれませんが、借換えは可能です。全然問題ありません

過去の金利を調べてみると、3,4年前(2012年~2013年)の金利でさえ、21年以上借入で2%前後です。それでも十分に低い金利ではありますが、金利が下がれば、利息負担が減るので、借り換えの検討の余地ありですね。

借換えの比較は、フラット35を提供している「住宅金融支援機構」のサイトが便利です。私もよく利用しています。

過去これまでの最低金利は2015年2月の1.37%という金利です。あとでも出てきますが、金利と借換え手数料を抑えるのが借換えのポイントです。

当時の金利で借り入れをして、今の金利で借り換えをしたと仮定した場合のシミュレーションをすると衝撃の事実が発覚しました。

住宅ローン借り換え

繰り返しになりますが、今までの最低金利1.37%(2015年2月適用金利)で借りた場合で、今、借り換えをしたとします。すると・・・・

住宅ローン借り換え2

なんと、利息負担が60万円も減りました!

たった1年前、今までの最低金利で借りていたとしても、今回の最低金利で借り直すと利息負担を減らすことができるのです。もちろん、手数料の負担があるので、利息だけで見てはいけませんが。この結果から、1年以上前に借りている人借り換えによるメリットが大きいと言えます。

※シミュレーション時点(2016年3月金利)より更に金利が下がっているので、メリットは拡大しています。

他社での借り換えだけが選択肢ではない

借換えを検討する際には、いまあなたが借りている住宅ローン以外に目を向けがちですが、今借りている銀行でも借換えは可能です。そのほうが手続きも面倒くさくありません。

今借りている銀行の諸条件が良い場合や、手間を考えれば少しくらいの費用負担であれば、同じところで借り換えをするのも一つの方法です。

その場合、一度、問い合わせをしてみるといいですね。

1社だけでなく複数の銀行で事前審査を

今借りている銀行に借り換えの話をするにも、より有利な条件を引き出せることもあります。そのためには、他社との比較は欠かせません

私は仕事でも、今回の住宅ローンでも、複数比較して選びましたが、複数の銀行から事前審査を受けてパスしておくと交渉材料になります。その気にあれば、他社で借りる準備があることをほのめかすだけで効果がある場合もありますからね(ないときもありますが)。

会社で発注する際も必ず見積もり比較をします。引っ越しや家電を買うときもしますよね?それと同じで、住宅ローンだからといってしなくていいわけでもありません。

面倒くさいですが、それをするメリットは大きいのです。

借換え諸費用を抑えるのが一番

借換えをする際には、抵当権抹消登記、抵当権設定登記など諸経費がかかります。収入印紙代や司法書士への手数料を踏まえても20万円くらいは最低でもかかります。

※抵当権抹消登記はめちゃくちゃ簡単なので、自分でやると節約できます。

参考  「抵当権抹消手続き」を自分で法務局で行えば、数万円の費用の節約になります

これに別途、

  • 保証料
  • 融資事務手数料

この2つが諸経費のなかで負担が大きいものですね。まず、保証料のかかる銀行には借り換えしない。今は、保証料のないところも多いので、保証料が必要なところは選択肢から外しましょう。

次に融資事務手数料ですが、通常は借入金額×2%+消費税(今だと2.16%ですね)かかってきます。3,000万円の借入だと60万円くらいかかっちゃいます(参考記事「超低金利で絶好の機会!住宅ローンの借り換え手数料はどのくらいかかるの?」)。つまり、先ほどのシミュレーション例だと60万円の利息負担が減っても、手数料で借り換えメリットを相殺しちゃうわけですね。

住宅ローン一括審査申込を利用すると、一度の申請で複数銀行から事前審査を受けることができるので便利です。私も使いました。自分で探すのが面倒だなってときには利用してみてください。

合わせて読んでみる ⇒ 住宅ローン仮審査は何を見ているの?一括審査で複数受けると手間が省けます。

結局、フラット35はどこで借り換えたらいいの?

それすらも手間だなって思うあなたへ。結局どこでフラット35を借り換えたらいいの?

お答えします。

金利はフラット35を提示している金融機関で最低金利を扱っているところばかり。

●ARUHI

●住信SBIネット銀行

●楽天銀行

●優良住宅ローン

この4つがおすすめです。と言いたいところですが、借り換えする際は手数料を抑えるのがポイントです。

フラット35で最も実績があるのはARUHIですが、ARUHIは融資事務手数料が2.16%と一番高いのです。また、ARUHIは繰上返済の最低金額が100万円とハードルが高いのです。

公式HP ARUHI

住信SBIネット銀行は、最近フラット35を取り扱い始めたこともあって融資事務手数料が1.5%ですが、返済口座を住信SBIネット銀行に指定すると1.0%+税に引き下げしています。+0.3%で8疾病保障を付与できるのも特徴です。

公式HP 住信SBIネット銀行

楽天銀行は、楽天銀行を返済口座に指定することを条件に、借り換え手数料を0.756%に引き下げています(通常は1.404%)。最低手数料は108,000円税込です。

公式HP 楽天銀行住宅ローン・フラット35

優良住宅ローンは、我が家も借りたところですが、フラット35を専門に扱う金融機関です。そのため、融資事務手数料をグンと下げてくれています。対面での対応で、0.55%の融資事務手数料という破格の安さなんです。最低手数料は108,000円税込です。*住宅性能物件の場合、それ以外は0.555%

まとめると、

借換手数料 ARUHI 住信SBIネット銀行 楽天銀行 優良住宅ローン
借入金額に対して 2.16% 1.08% 0.756% 0.55%
3,000万円だと 648,000 324,000 226,800 165,000

通常の借入金額2.16%を取るところと、最安である優良住宅ローンを比べると50万円近くも節約することができます。

手数料もこのくらいだと、借り換えへのハードルも下がるのではないでしょうか。

借換えで300万円節約の事例も

今から1年前にフラット35を借りた人でも、借り換えで利息を減らせます。これが3,4年より前に借りている方ならもっと、借換えメリットが大きいことを意味します。

2.5%で借りている場合、今の金利はおよそ半分になっているわけです。

住宅ローン借り換え

利息負担は、約370万円抑えることができます。画像では諸経費が170万円くらいになっていますが、先ほど比較したように手数料を抑える方法はありますね。もっと下げることができます。

毎月の返済額も4,000円から14,000円も下がることになります。

住宅ローン借り換え2

今借りている銀行で借り換えをする場合は、他社と比較し事前審査を受けておくといいと思います。いや、そんなのはもう手間だから、一番金利が安くて借り換えメリットが大きいところで借り換えをしたいという場合は、優良住宅ローンを選択しましょう。

事前審査も数日で結果をくれます。まずは、資料請求からというのでもいいと思います。適用金利はフラット35史上過去最低を更新しています。

マイナス金利で預金金利もほぼつかないなか、条件によっては、借換えで数百万円も利息を減らすことができるメリットはかなり大きいです。

あなたもこの機会に。webで事前審査の申請もできますので、手間も省けます。

将来の金利を固定できる安心感を想像してみてください。

また、楽天スーパーポイントを貯めているあなたにとっては、楽天銀行がベストです。ポイントが貯まれば、普段の生活費を下げることもできますね。借り入れをするといきなりVIPランクになるので、今すぐ事前審査をうけておきましょう。

公式 楽天銀行住宅ローン・フラット35

ではでは。

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