フラット35Sの金利優遇が0.3%から0.6%に決定!変動金利並みの金利が実現!

By: Kevin Dooley
By: Kevin Dooley

ついにっ!平成26年度補正予算が成立しました。

ということはですよ。住宅ローン・フラット35Sの金利優遇幅が0.3%から

0.6%に拡大が決定!

です。

もはや変動金利並みの金利を実現したフラット35です。変動金利にするか、固定金利にするかずいぶんと迷いましたがフラット35にします。

これまで住宅ローンはいろいろ検討してきましたので、ここらでチョイと簡単にまとめておきます。

住宅ローンで悩んでる方の参考になれば。

※フラット35Sの0.6%優遇は受付を終了しています。ただ、フラット35を借りる際のヒントを書いていますので、ぜひ読み進めてください。

By: Kevin Dooley

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住宅ローンは変動・固定金利と複数受けました

今月住宅ローンを借りる我が家では、マンション購入後住宅ローンを検討してきました。とくに昨年末はどの銀行がほんとに有利なのか?資料請求たくさんして、審査も受けまくっておりました。

それはなぜか?マンション販売会社が用意している住宅ローンに疑問を持ったからです。

提携住宅ローンとは?

提携住宅ローンとは、マンション販売会社が斡旋してくれる住宅ローンです。

この提携住宅ローンは大体4割くらいの人が利用しているって住宅ローンの雑誌で読んだ記憶があります。

この提携住宅ローンのメリットは、面倒くさい手続きを代行してくれるところです。

指示通り書類を準備すれば銀行とのやりとりは販売会社がしてくれますので、負担が減ります。

一方でデメリットは?と言うと、事務代行手数料で50,000円が必要となります。(税抜)

そして、当たり前ですけど、販売会社が提携している住宅ローンしか選べないこと

選択の余地が限られているのもデメリットです。

我が家も提携住宅ローンの審査のみ受けていたわけですが、それ以外の住宅ローンも検討に入れたかったため、自分でも審査を受けることにしました。

一括審査を受けることに

住宅ローンは仮審査(事前審査)→本審査で借入の流れになりますが、審査を受けるにあたっていろいろと記入項目が多いのでとにかく手間です。

面倒くさいです。

あと、本審査のときには必要書類が多いので受けるのも負担が多少あります。公的書類用意しないといけないなど。

とりあえず、楽観的ですが、複数銀行の仮審査をパスすれば本審査は問題ないだろうって思いました。

根拠はないですが5つくらいの銀行から事前審査でパスすれば本審査で落ちることはまずないだろうという計算です。

また、選択肢を増やす意味でも住宅ローン一括審査申込のサービスを利用しました。

このサービスでは複数銀行を同時に申し込めるメリットがあります。

一行一行に対して審査を受ける必要事項を入力する手間も省けます。


変動金利で有名な「住信SBIネット銀行」「ソニー銀行」や「楽天銀行」、「じぶん銀行」などが一括で審査を受けることができます。

住宅ローン

わたしが受けた時は楽天銀行住宅ローンはなかったですが、新たに追加されているようですね。

変動金利ではもっとも安いソニー銀行やネット銀行では最強の住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローンなどを受けました。

※住信SBIネット銀行でフラット35の取り扱いが開始されました。

その他、今回決めた優良住宅ローン(フラット35)も含めて全部で5か6の銀行の審査を受けましたよ。

住宅ローンを借りる場合は、事前審査が必要です。時間に余裕をもって受けておきましょう。特に低金利のいまは、審査に時間がかかる場合もあるようです。借り換えが多いからでしょう。

事前審査にかかる時間

これは銀行によって異なりますが、早いところでは翌日には結果を出すところもあります。一番最短は住信SBIネット銀行でした。機械でやっているんでしょうけど、審査時間は1分もありませんでしたよ。申し込みメール送信→審査OKのメール受信みたいな感じで超高速でした。

他の銀行を受けてみると、大体、目安としては3日~4日、長くても1週間というのが多かったです。

変動金利・フラット35どちらにする?

提携住宅ローンのなかより、自分で探した銀行のほうが金利面でも手数料面でも有利だったため、提携住宅ローンを検討からはずしました。

そこで、悩んだのが変動金利と固定金利(フラット35)にするか・・・ってことです。これは前回も記事にしました。

住宅ローンは変動金利?固定金利?借りるときは結局どっちがお得なの?
我が家は来月いよいよ住宅ローンを借りるので、長期金利の動きには敏感になっています。融資実行日の金利が適用されますが、融資実行月前月の金利は、銀行各社が金利を決定するのに重要な要素だ...

変動金利は驚愕の低さ

今の変動金利は異常なほど低いです。2015年8月適用金利(当時)では、

  • ソニー銀行 0.539%
  • イオン銀行 0.57%
  • 住信SBIネット銀行 0.588%

めちゃくちゃ低いです。住宅ローンは各社金利を競い合った結果、儲からない商品となっているようです。

【追記・住信SBIネット銀行はさらに金利を下げています】

その証拠にフラット35が2月適用金利を1.37%(前月1.47%)と下げたのにもかかわらず、変動金利は下がっていません。

【追記】現在のフラット35の金利はこちら

2016年12月適用金利フラット35フラット35S
返済期間/融資比率9割以下の場合
()内は9割超の場合
15年以上~20年以下1.03%0.73%
(返済比率9割超)(1.470%)(1.170%)
21年以上~35年以下1.10%0.80%
(返済比率9割超)(1.540%)(1.440%)

※変動金利とフラット35の基準金利は違いますが・・・

ちなみにメガバンクでみると、2016年9月適用の変動金利は、

  • 三菱東京UFJ銀行 0.63%
  • 三井住友銀行  0.63%
  • みずほ銀行 0.63%

となっていますので、ネット銀行が断然有利!です。メガバンクも候補から外していいかなと思います。

金利を下げることができないから各社別のサービス充実を図っていますね。

例えば、イオン銀行

By: Dai Wat

イオン銀行で住宅ローンを借りると、5年間イオンでの買い物が5%オフになります。

これにちょっぴり惹かれた我が家でしたが、よくよく考えるとイオンをほとんど利用しないことや、5%オフ使わないと損した気分になってイオンで無駄遣いするかなぁ~と思ってやめました。

ただ、イオンを利用するあなたにとっては、イオン銀行で住宅ローンを借りることは最強かもしれません。なんせ毎日買い物が5%OFF。しかも、定期預金の優遇やイオンカードゴールドカードも作れる特典があります。

また、がん診断で住宅ローン残高がゼロになるプランが、わずか金利0.1%上乗せでできるのは、個人的に相当の魅力です。他行では0.3%上乗せが一般的で、利息負担が大きくなってしまいます。イオン銀行は、その3分の1の水準ですので、かなり良心的と言えます。

こうした金利以外のサービスも増えることはいいことですね。

変動金利を考えている方は、イオン銀行での事前審査(仮審査)を受けておくといいでしょう。

変動金利は有利だと思う

正直、変動金利は有利だと思います。歴史的に安い金利。ただ、その金利が将来保証されるわけではないです。

変動金利でしか返せないような資金計画であれば絶対やめたほうがいいと思います。

マンション販売会社もなぜか変動金利+ボーナス払いありの資金計画表しか作ってきません。

なぜか?

毎月の返済額が低く見せるため

です。こんな金額だったら、家賃払うより買ったほうがいいんじゃない?っていう例のアレです。

変動金利で十分返せる稼ぐ能力がある場合は、迷わず変動金利かな、と。

フラット35に決めた理由とは?

By: Vic

変動金利を持ちあげておきながら、我が家はフラット35にしました。

最後の最後まで悩んでいて、本審査をパスしたソニー銀行とフラット35を候補に残していました。

ソニー銀行はよく電話かかってきていましたが、昨日お断りしました。

本審査で受けた書類は返送してくれるとのことです。

フラット35に決めた大きな理由はというと、我が家はフラット35S対象マンションであるため、

当初10年間が0.6%優遇するって決まったから

です。

ちなみに当初10年間の金利は、

0.77%

です。メガバンクの変動金利より低いですね。これはすごいです、ほんと。

住宅ローン フラット35フラット35より

フラット35S対象物件はすんごく有利な条件です。今は長期金利が低いですし(最近上がってきているけど)、住宅ローンを借りるタイミングとしては絶好のタイミングだったと思います。

3,000万円借入した場合のフラット35と変動金利の比較

フラット35の場合で、変動金利が最も低いソニー銀行と比較するとこんな感じです。

比較 単位 フラット35 ソニー銀行
借入金額 万円 3,000 3,000
金利 % 1.37 0.539
総返済額 万円 3,691 3,293
毎月返済額 85,667 78,393

変動金利のこの金利がずっと続くわけではありませんが、魅力的ですね。魅力的なんですが、金利上昇が恐かったのが正直な思いです。

3,000万円借入した場合のフラット35と変動金利の比較

フラット35Sの場合で、10年間金利が0.6%優遇された場合、変動金利が最も低いソニー銀行と比較するとこんな感じです。

比較 単位 フラット35S ソニー銀行
借入金額 万円 3,000 3,000
金利 % 0.77 0.539
総返済額 万円 3,605 3,293
毎月返済額 81,508 78,393

10年間0.6%優遇されると、フラット35Sの魅力がグッと高まります。ずっと固定金利であるため、安心感もあります。この10年間でできるだけ元本を減らしていきたいと思っています。

フラット35Sの0.6%優遇のの時期

フラット35Sの0.6%金利優遇が受けられるのは、

2015(平成27)年2月9日(月)資金受け渡し分から、

2016(平成28)年1月29日(金)申し込み受付分までです。

※注意:終了しています

予算が上限に達した場合は途中で打ち切られます

フラット35SはAプランとBプランがある

フラット35Sは2種類あって、Aプランは当初10年間、Bプランは当初5年間が優遇金利適用期間です。

フラット35物件検索を利用すると簡単にしらべることができます。

Aプラン適用(当初10年間優遇)だと、Aプランに適用内容が書かれています。

住宅ローン フラット35-2

Bプラン適用(当初5年間優遇)だと、

住宅ローン フラット35-3

Aプランになにも書かれていません。中古物件も探せますので、ぜひ利用してみてください。

手数料は必ず比較しよう

フラット35を借りる場合は、融資手数料にも注目しました。

通常は融資実行額の2.1%が多いので、3,000万円借りると63万円にもなります。

かなりの数の住宅ローンを比較検討して、手数料が安かったのはこの2つです。

楽天銀行

フラット35 楽天銀行 住宅ローン

楽天銀行は返済口座を楽天銀行に指定することで、手数料が融資実行額の1.08%とグンと下がります。3,000万円を借りる場合は、32.4万円と30万円も安くなります。

楽天銀行は楽天スーパーポイントも貯まるので、それを振込手数料に充てることなどもできます。楽天銀行はネット銀行でもかなり優秀なほうだとおもいます。楽天銀行の仮審査は、審査結果もスピーディーなので(我が家は4日ほどでした)、その点も助かります。

優良住宅ローン

1502 フラット35S2

我が家が借りた優良住宅ローンの場合は手数料が0.8%(24万円・※)、住宅性能評価物件だと0.5%(15万円・※)となり全然違います。

※3,000万円借りる場合

40万円近く差が出ます。

これが提携住宅ローンを選ばなかった理由です。

手数料が低いと販売会社も利益にならないので提携しないのだと思います。我が家が紹介されたフラット35は、有名どころですが融資手数料は借入金額の2.1%でしたから。

優良住宅ローンの手数料の安さは際立っていますね。ちなみに、我が家が借りた住宅ローンは2,650万円。中途半端ですが、元々2,700万円を借りる予定でした。それが、優良住宅ローンで借りたことで、頭金を50万円増やせたのです。

優良住宅ローンは、フラット35を専門に扱う金融機関です。

住宅ローン生活が始まります

ついに、住宅ローン生活が始まります。

引越準備もあってあわただしいですが、内覧会も近いですし、気持ちはふわふわドキドキです。

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しかし、この土壇場に来てフラット35Sにようやく住宅ローンを決めることができたのは、気持ちの面でちょっと楽になりました。

うんうん、住宅ローン生活も楽しみながら、勉強しながら、早期返済をめざしてがんばっていきたいと思います。優良住宅ローンは手数料一番安いですので、その分を頭金に回せました。

フラット35sの良い所は、民間の10年固定ローンの場合固定期間終了後の金利はわからないけど、フラット35sの場合は、金利が確定しているところです。

金利上昇の不安がありません。

特にフラット35S対象物件でしたら、事前審査は早めに受けておきましょう。楽天銀行や住信SBIネット銀行も銀行として便利な存在なので、そこで借りると資金履歴が分かりやすいですね。

また、保証料も無料ですし、繰上返済手数料も無料です。そして、銀行としても使いやすい住信SBIネット銀行なので、メインバンクとして利用したい銀行です。

また、業界では初めてフラット35で8疾病保障に加入(融資事務手数料に借入金額×0.5%要)することができるので、万が一の際に安心です。

フラット35を取り扱っている銀行では、最低金利を提示している住信SBIネット銀行でまずは、今すぐこの機会に事前審査を受けておきましょう。

住信SBIネット銀行のフラット35の金利は業界最低水準

金利上昇の不安を知らずに済むのが、フラット35ですよ。

では。

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