住宅ローン「フラット35s」が人気!手数料を抑えて賢く借りよう

photo credit: Éole via photopin cc
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長期固定金利の住宅ローンの代表格である、フラット35。そこから金利優遇幅は0.3%下がるフラット35s」が人気です。

これは特例なので期間限定です。今だけの優遇金利ですね。

フラット35は、国が関与しているのでこうした特例も設けることができるわけです。フラット35Sはいつまででしょうか。

また、これだけ固定金利が低いと家を買うタイミングとしては良い時ですね。

金利が低いと家計にも余裕が生まれます。日銀のマイナス金利による金融緩和で、固定金利の魅力はさらに高まっています。借り換えでも7割の方が、固定金利を選んでいます。

フラット35Sの金利優遇幅が拡大された場合のシミュレーションと住宅ローン(全期間固定金利・フラット35s)の本審査の申し込み方法についてまとめました。

また、フラット35を借りる場合に融資事務手数料が安い銀行もこっそり紹介しますよ。

我が家はその銀行を利用したことで、融資事務手数料がほかよりも30万円以上も得することができました。

これから住宅ローンを借りること、借り換えを検討されているあなたにぜひ読んでもらいたい。

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フラット35Sとは借入当初に金利優遇

ずっと安心固定金利のフラット35は、「フラット35Sという商品があって一定の条件のもと当初借入期間の5年または10年が0.3%金利優遇されます。

一定の条件っていうのが、

①省エネルギー性

②耐震性

③バリアフリー性

④耐久性・可変性

のいずれかの要件を満たすことで金利優遇を受けることができるんですよ。大きいですよね、0.3%の金利は。

一定の要件の詳細は、フラット35のホームページに詳細あります。

2017年3月末までの期限の予定です。それまで、かなりのチャンスと言えますね。

金利優遇がない場合のシミュレーション

フラット35の場合、35年間固定金利で安心感があります。資金計画も立てやすいですね。まずは、金利優遇幅がない場合のシミュレーション。

2016年12月金利は21年以上35年までの借り入れ期間で1.10%と最低金利付近で推移してています。

毎月返済額   86,015円
年間返済額    1,033,092円
総返済額 3,615万円
利息  615万円

指標である長期金利は6年連続で下がっているみたいですね。

毎月返済額とマンション管理費や修繕積立金を合わせても10万円超くらいとなりました。

このくらいの金額だったらまだなんとかやっていけます。

金利優遇が0.3%の場合のシミュレーション

フラット35S

条件としては借入金額3,000万円・35年・当初10年間0.3%金利優遇(Aタイプ)でやってみます。

2016年12月のフラット35Sの金利は、融資手数料の安い住信SBIネット銀行が金利1.10%とフラット35を扱っている中では最低金利です。

この金利をもとに、フラット35Sでシミュレーションすると、

当初10年間は0.80%

固定金利でこの金利は魅力が高い。というか変動金利並です!しかも、11年目以降の金利は固定です。

民間の期間固定金利(当初10年固定金利など)の場合、固定期間終了後は変動金利になります。しかも、金利優遇幅が小さいので、固定期間終了後は、きんりのたかい高くなってしまうこと、

その点、フラット35は低い金利で固定されているのが民間銀行の住宅ローンとは違う点です。私はこれをメリットだと考えます。

シミュレーション結果はこうなりました。

フラット35Sで3,000万円借りた場合のシミュレーション結果

毎月返済額   81,918円
年間返済額    983,016円
総返済額 3,531万円
利息  531万円

当初10年間は0.3%を差し引いた0.73%(1.10%-0.3%)で計算。毎月返済額及び年間返済額は当初10年間に金利優遇を受けた場合です。

総返済額と利息は11年目以降は優遇金利終了も加味した金額です。ちなみに11年目以降の毎月返済額は84,930円です。

こ、これはすごい!

毎月返済額が約4千円も下がる!

しかもですよ。

利息が約90万円近く浮く!!

フラット35Sの金利優遇幅が0.3%になると負担はかなり減りますね。金額が大きいので、金利が下がると効果も大きいです!

最新の金利情報

2016年12月適用金利フラット35フラット35S
返済期間/融資比率9割以下の場合
()内は9割超の場合
15年以上~20年以下1.03%0.73%
(返済比率9割超)(1.470%)(1.170%)
21年以上~35年以下1.10%0.80%
(返済比率9割超)(1.540%)(1.440%)

資金返済計画が立てやすいので、将来の金利上昇のことを考える必要がないのが魅力です。金利が上がったらどうしようって思い悩む必要がなくなります。

先月の金利より利息負担が約90万円も減っています!この金利の低さはすごすぎます。

中古物件リノベなら0.6%引きのフラット35が誕生

フラット35リノベ

中古物件を新たに取得し、一定の要件を満たしたリフォームをすることで、金利が0.6%引きになるフラット35が誕生しました。第三者機関によるチェックのうえリフォームするので安心感もありますね。

中古物件に優遇金利!フラット35リノベとは?
中古住宅を買って、省エネ性や耐震性などいずれかの基準を満たすリフォームをすることで、フラット35の借入金利が最長で当初10年間が、年0.6%下がるのが「フラット35リノベ」です。
詳細記事はこちら➡リノベ中古はなんと金利0.6%引き!中古希望者はお得!
注意点)2017年3月31日までの期間限定です。
公式「フラット35リノベ」

住宅ローン本審査を申し込み

優良住宅ローン

住宅ローン本審査を申し込みにあたっては、必要書類がたくさんあります。

申し込みに必要な書類

一番面倒だったのが役所に行って取得する公的書類を揃えること。自分で用意する必要がある公的書類は、次の通りです。

必要書類
運転免許証の写し  表・裏
健康保険証の写し  表・裏
源泉徴収票  最新のもの
住民税課税証明書  直近2年分
住民票  原本

住民票などの領収証も確定申告のときに必要となるので、保管もきちんとしておきましょう。

参考  住宅ローン控除を受けるための確定申告の仕方

事前審査・本審査の時間

事前審査および本審査の時間は申し込みから、それぞれ約1週間程度で返事をくれます。

中古物件のように、購入までに時間がかからない場合は、事前審査(仮審査)を受けているか否かで、売主への印象も違いますし、値段交渉の材料にもなりますので受けておくといいと思います。

フラット35は、金利だけではなく、手数料も比較

住宅ローンで結構な出費になるのが、諸経費です。そのなかでも保証料と融資事務手数料がウェートを占めます。最近は保証料を取らないところも多いので、融資事務手数料を安くできるといいですね

融資事務手数料の金額を決めるので多いのが、融資実行額×2.16%(税込)というもの。3,000万円借りると64.8万円にもなりますので、大きな金額となります。

この融資実行額よりも、のちほどご紹介しますが、安い銀行があります。

フラット35だからどこも同じ!!なんて思ってはいけませんね。手数料が全然違いますので。同じ金利なら融資手数料が安いほうがいいに決まってます。これは確実な節約になりますよ。

借りる金額だけではなく、手数料も含めた総額で考えることも大事ですよね。

手数料が30万円も安くなることで家計にもたらすもの

手数料が安くなれば、我が家のように頭金を増やすことできます。また、食器棚や家電などを新しい生活に必要なものを買うのもいいですね。

諸経費は安いほど自分たちに使えるお金が増えますよね。最初の選択だけです。後から手数料の安い銀行に変更できません。

お金は自分や家族のために使うことが大事だと考えています。

懸命なあなたならもうお分かりですよね。

固定金利の金利が変動より高いのは安心料

変動金利もすごく捨てがたかったですけど、固定金利のほうが安心かなって思い、我が家はフラット35sで住宅ローンを借りることになりました。そして、先日、ついに契約してきました。

参考  フラット35で住宅ローンの契約を締結してきた!金利は過去最低!今後の返済計画は?

日銀緩和の効果でいまは長期金利がすごく低く抑えられているので、債権バブル的な感じもします。これ以上金利が下がることは可能性としては低いのかなって思っています。

日銀のマイナス金利政策により、長期金利が初めてのマイナス金利になっています。その後、マイナス幅を拡大させていますね。住宅ローンにとっては恩恵です。

原油安と日銀緩和とダブルの恩恵ですね。日銀がついにマイナス金利導入で長期金利は初めて利息が付かない状態になったのです。

変動金利の金利が安いメリットも大きいので迷うところです。私は安心を得るために固定金利を選択しました。ただ、変動金利の金利がこのまま続く保証はどこにもありません。変動金利とフラット35の金利差は、安心料と考えました。

しかも、今は変動金利と固定金利の金利差が過去にないほど縮まっています。

ポイント<変動と固定の金利差>
  • 変動金利と10年固定金利差 0.2%~0.3%程度
  • 変動金利とフラット35   0.4%~0.5%程度

変動金利の指標である日銀の政策金利は0.25%単位で変更するのが原則です。日銀が2回政策金利を上げれば、変動金利は固定金利を上回る金利となるんです。

そう考えると、住宅ローンは借入金額が2,000万円台以下だと変動金利がいいと思いますが、我が家のように3,000万円くらいだと長期固定金利のほうが無難です。

フラット35で融資手数料が安い銀行

フラット35は、取り扱う銀行でも、金利と融資手数料が全然違います。

そこで、金利が最も安く、融資手数料が安い銀行が、

楽天銀行、住信SBIネット銀行です。

ここよりも融資事務手数料が安い銀行の場合、金利が高いので注意してくださいね。

実はこの2行はあまり知られていません。なぜなら住宅やマンション販売会社が提携していないからです。同僚もフラット35で借りているのに全く知りませんでした。

私は融資手数料をとにかく安くしたいと調べて、この2行に行き着きました。

資料請求などをして、調べた中で融資手数料の安いフラット35は、この2つです。そのあと、イオン銀行もフラット35を取り扱っていることを知りました。

フラット35Sを受けるなら、事前審査を早めに受けておきましょう!!

フラット35では融資手数料を安くできるこの3つの銀行を検討しましょう。

ポイント~フラット35を借りるのに他よりお得~

公式 イオン銀行(融資実行額×1.7%)

公式楽天銀行住宅ローン HP

(融資実行額×1.0%)※返済口座を楽天銀行にした場合

公式住信SBIネット銀行のフラット35の金利は業界最低水準

(融資実行額×1.0%)※返済口座を住信SBIネット銀行にした場合

フラット35を利用した支払った手数料

手数料を抑えると、無駄なお金が出ていかないので、個人的にすごく嬉しかったです。だって、融資手数料で支払ったのはたったのこれだけですから。

節約できたお金は、頭金に回して借入を減らすことができました。

あなたも良い住宅ローンが組めるといいですね。手数料を抑えることで、頭金を増やすこともできますね。少しでも安いところで借りる。

それを調べた結果です。あなたのお役に立てれば幸いです。

フラット35 2016.11 住信SBIネット銀行

【追伸】

どこか1つだけ事前審査を受けたいという場合には、住信SBIネット銀行がいいでしょう。視点がないのがネット銀行の特徴ですが、電話でも丁寧に教えてくれます。また、SBIマネープラザに行けば、対面での相談も可能です。相談には事前予約が必要なので、まずは空いている日を確認して、予約しちゃいましょう。

資料請求だけでもいいので、まずはやってみることですね。ただ、やはり一番大事なことは、事前審査を受けることです。自分ではいいと思っていても、相手がダメという可能性もあります。その可能性をできるだけ排除しておくことで、自分の資金計画をより具体的に考えることができます。

事前審査を受けても、キャンセルは可能ですしね。もちろん、無料。私も5行以上受けましたが、受けるだけ受けて比較したら連絡もしなかったという銀行もあります。

こんなにも金利の低いフラット35、将来の金利リスクがなくなる住宅ローンです。

あなたもこの機会にwebから事前審査を受けておきましょう。

変動金利と悩みますが、金利上昇リスクをなくしておくと、あとで金利があがったときに後悔することはありません。フラット35がベストな選択肢です。

住信SBIネット銀行で事前審査を申し込んでみる

では。

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