住宅ローンの借り換え効果がすごい!グラフで分かりやすく解説。

住宅ローン
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日銀のマイナス金利で間違いなく恩恵を受けているのは、住宅ローンを借りる(借りている)ですね。この超低金利を活用して、お金を貯めることも可能なのだと思います。

住宅ローンの金利低下は顕著です。例えば、三菱UFJ銀行は2015年12月の10年固定は1.2%でしたが、0.5%(2016年7月)と0.7%も下がっています。変動金利も0.775%だったのが、0.625%まで下がりました。

絶好の借り換え時として、住宅ローンを借りている人の注目も集まっています。

ただ、住宅ローンの借り換えには返済のための抵当権抹消、新しいローンの抵当権設定や融資事務手数料など諸費用がかかってしまいます。これを上回る総返済額の減額が見込まれなければ、借り換えするメリットはないですね。

住宅ローンの借り換えを考えているあなたに、借り換えのポイントをまとめました。

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まずは借りている銀行に交渉を

ijmaki / Pixabay

借り換えということは、借りている銀行を変えることです。もちろん、手間も費用もかかってくるわけですが、まずは、あなたが今借りている銀行に金利引き下げの交渉をしてみましょう。これで、金利が引き下がれば、こっちのものです。

その場合にも、交渉材料は必要ですね。ほかでの借り換えを考えている、あるいは、審査をパスしていることなどが必要かと思います。

次からは借り換えの検討してみる価値がある場合をまとめていきます。同時に交渉材料にもなるかもしれないですね。

住宅ローンの借り換えメリット享受は3つ

住宅ローンの借り換えメリットは3つありますが、特に金利差の条件が重要です。

【借り換えメリットを享受できる3条件】

  • 金利差が1.0%以上ある方
  • 10年以上借入期間が残っている方
  • 1,000万円以上借入残高がある方

一般的には、金利差は1.0%以上と言われますが、1.0%の金利差がなくても借り換えメリットを受けることができる場合があるので、あきらめずにシミュレーションしてみてくださいね。

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借り換えで注意すべき人とは?

今借りている住宅ローンのときと、同じ状態の人はいないと思います。もちろん、年齢が上がっています。そして、次のような人は借り換え前には事前審査を受けて、確認しておくべきだと思います。

  1. 転職などで収入が減っている場合
  2. 病気を患った場合
  3. カードローンなど返済の延滞がある場合
  4. 新規借り入れをしたところ

収入が減っていると、借りる金額が小さくなる可能性があります。当然、借り換えで今借りている住宅ローンの返済は絶対条件です。借り換えをしようとしても、思ったほど借りることができなくていまの住宅ローンを返済できない・・・という場合は、自己資金がなければ借り換えもできないわけです。

住宅ローンの場合は、団体信用保険を加入すると思いますが、罹患していれば加入に影響があるかもしれません。

借り換えの効果は?

借り換え効果は実際にシミュレーションサイトを利用して、計算してみるといいですね。

例えば、フラット35・2.5%で借りている方が、残りのローン期間30年、元本3,000万円の場合で計算してみます。

10年固定0.67%(住信SBIネット銀行)、11年目以降は2.075%、21年目以降は3.075%。フラット35は全期間1.19%でシミュレーションしてみた。

※いずれも2016年4月金利

住宅ローン 借り換え

借り換えをしない場合は、総返済額は4,457万円であるが、10年固定あるいはフラット35に借り換えることで総返済額は3,700万円台。手数料を除けば、実に700万円もの借り換え効果がでている。

700万円を作ろうと思うと相当な時間と労力が必要です。

もうひとつ、シミュレーションしてみましょう。

変動金利1.075%(10年ごとに1%アップ)で借りている方が、さきほどと同じように残りのローン期間30年、元本3,000万円の場合で計算してみます。

変動金利への借り換えは0.497%(じぶん銀行)、10年ごとに1%金利アップの場合、そして、フラット35で全期間1.19%で試算。いずれも2016年4月金利はさきほどと同様

住宅ローン 借り換え2

すると、同じ変動金利でも、現状ではじぶん銀行が最も低いので総返済額を300万円も抑えることができます。一方、フラット35の場合は、手数料を考えればほぼ借り換え効果はないことがわかりますね。

ただ、フラット35の場合は、金利上昇というリスクを排除することができ、そのうえで総返済額が変わらないのであれば、固定金利に乗り換えておく意義は大きいと言えます。

銀行によってかなり金利差が見られますね。

フラット35は、日銀のマイナス金利の影響をもっともよく受けています。借り手である私たちにとってはかなり有利な状況です。借り換えをする人のほとんどは、固定金利を選択しているようです。

フラット35の最新金利を見てください。たった1年前よりも0.5%前後も下がっています。

2016年12月適用金利フラット35フラット35S
返済期間/融資比率9割以下の場合
()内は9割超の場合
15年以上~20年以下1.03%0.73%
(返済比率9割超)(1.470%)(1.170%)
21年以上~35年以下1.10%0.80%
(返済比率9割超)(1.540%)(1.440%)
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固定金利を中心に借り換えの検討を

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借り換えによる総返済額を削減するメリットはかなり大きいです。ノーリスクで、大きな効果を生みますからね。

いまは、借り換え希望の方がぐわーーっと銀行に申し込んでいるので、事前審査も時間がかかっているようです。月が替われば金利が変わります。

ただ、借り換えの場合は、事前審査をパスし、本審査をパスすればあとは自分がどのタイミングで借り換えするか調整できます。新規借入のときは無理ですが、この点も借換えのメリットですね。

この低金利に固定金利で支払額を確定させれば、将来の資金計画も立てやすく金利上昇のリスクを排除することができますね。フラット35に借り換えをするメリットは大きいです。

こうしたメリットがあるからこそ、借り換えのほとんどの方は固定金利を選択されるのだと思います。

フラット35は楽天銀行

フラット35であれば、借り換え手数料が借入金額の0.735%(3,000万円の場合、約22万円)と通常の半分以下とコストを抑えることができます。借り換えのメリットを出しやすいですね。

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また、8疾病保障が無料でつく住信SBIネット銀行も、将来のことを考えれば検討に入れたい銀行です。借換え金利が更に金利引き下げになっています。

住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローン

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3年より前に借りた人であれば、借り換えのメリットが出やすいのが今の低金利の魅力。手間はいくぶんかかりますが、それ以上の節約になるので、一度事前審査を受けて比較検討してみましょう。

フラット35なら楽天銀行、変動金利なら住信SBIネット銀行、イオン銀行、じぶん銀行あたりがおすすめです。

それだけ、仮審査を受けるのは面倒くさい!って方には、私も利用したんですが、住宅ローン借り換え一括審査申込みが便利です。

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自分が借り入れできるかどうかを判断してもらうのにぜひ使ってみてください。

私はこのサービスを利用したので、銀行間の比較ができて、住宅ローンを選ぶことができました。

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