頭金が貯まるまでマイホームの購入は見送るべきなの?

マイホームを購入するときに、頭金をいくらくらい用意すべきなの?

一般的には、物件価格の2割~3割と言われています。これは、住宅ローンが物件価格の8割までしか借りることができなかったことも言われる背景のようです。

このセオリー通りだと、3,000万円の物件を購入する場合には、600万円~900万円の頭金が必要ということになるわけですが、ホントにそんな大金支払っているの?

これだけの頭金を貯めようと思うと、年間200万円貯金でも3年以上はかかりますよね。一方、マイホームで重要なのが住宅ローン、それも金利です。今は、空前の低金利。3年もあれば金利の変動もありますよ。

果たして、マイホームは頭金をしっかり貯めて買うべき?それとも、貯まらなくても買いたいときに買うべき?

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マイホームの頭金の相場はいくらなの?

物件価格の2割から3割と言われているけど、マイホームの頭金はみんなどのくらい払っているの?それを、調べてみました。

住宅金融支援機構が毎年調査をしている「フラット35利用者調査」によると、2014年度の調査では、全国平均834万円、住宅ローン2,944万円という結果でした。合計すると、3,778万円です。フラット35

出典:住宅金融支援機構「フラット35利用者調査

3,774万円の2割が755万円ですから、2割以上の頭金を支払っていますね。

また、国土交通省が実施している「住宅市場動向調査」によると、2014年度の結果は、

住宅ローン

出典:国土交通省「住宅市場動向調査

  • 注文住宅 頭金1,242万円(物件価格4,029万円の30.8%)
  • 建売住宅 頭金934万円(物件価格3,646万円の25.6%
  • 新築マンション 頭金1,156万円(物件価格3,506万円の33.0%
  • 中古戸建 頭金765万円(物件価格2,288万円の33.4%
  • 中古マンション 頭金790万円(物件価格2,109万円の37.5%

なんと、平均で977万円の頭金を支払っている結果に。物件価格に対する頭金の割合は平均32%と3割を超えていました。

こうした調査を見てみると、物件価格の2割~3割を頭金で払っている割合は多いみたいですね。

一方、このほか大手不動産会社HOME’Sの調査では、頭金なくしてマイホームを購入した人が15%いるという調査結果もあります。

住宅ローン 頭金

出典:HOME’Sの調査

頭金を支払わなくても、マイホームは買うことができますので、一定割合いるってことですね。

なぜ頭金は必要なの?

我が家もマンションを購入した際には、頭金500万円以上支払いました。こんなに大金を支払ったのは初めてだったのでびびりましたが。

頭金がなぜ必要なのか。よく言われるのが、

  • 住宅ローンの借りる額が増える(利息支払いが増える)
  • 物件価格の2割~3割は下落するので、売りたいときに住宅ローンを消せない
  • 頭金を貯める貯金力が身に着いている

当たり前ですが、頭金が多ければ借りる額を減らせますし、借入期間を短くすることもできます。選択肢が増えるワケですね。

でも、今のようにものすごく金利が低いときというのは、借りる側にとってはチャンスなのです。

低金利は絶対的にお得

例えば、住宅ローンを35年間・1.5%で3,000万円借りた場合と、35年・2.5%で同額を借りた場合、毎月返済額で1.5万円以上、総支払利息額で700万円以上も違ってきます。

たった1%の金利でも、ものすごい金額になるわけです。

低金利というのは、借り手にメリットなわけですね。これが、頭金を貯める間に金利が上がってしまうと?

先ほどの例では、頭金700万円を貯めるのに3年かかったと仮定します。その間に金利が1%上がれば、利息で700万円増えるわけです。これだと、なんのために頭金を700万円貯めたのかわからなくなってしまいますね。

住宅ローン 比較

マイホームを購入するタイミングは、あなた次第です。そこに住宅ローンの金利が低いとうれしいものですね。

今のような低金利はメリット大なのです。頭金を貯めるか、多く住宅ローンを借りるか、どちらかの選択肢を取ることができるのも今の時代だと思います。

諸経費は必要

ただ、頭金の用意がせずに購入できるとしても、絶対に必要なお金があります。それが、いわゆる諸経費というものですね。

住宅ローンを借りる、不動産を買う、いろいろとこまごま諸経費がかかってきます。これは、新築物件であれば物件価格の5%程度中古物件であれば10%程度が相場です。

3,000万円の物件であれば、150万円~300万円は現金で必要となります。

例え、頭金がゼロでも諸経費+6か月程度の生活費のお金は用意しておくべきですよ。

我が家がマイホームにかかった諸経費の詳細はこちらの記事をご参照ください。

頭金に関するメリット・デメリット

頭金を増やす場合のメリット・デメリットをまとめます。

メリット。利息や事務手数料を安くできる

頭金を増やす場合のメリットは、何といっても住宅ローンの支払い利息を減らすことができることです。シミュレーションツールなどを活用して、比較すると一発で分かります。

また、借入金額に対してかかる融資事務手数料。借入金額が小さいとこの手数料も安くすることができます。これが通常は借入金額の2.16%(税込)かかってきます。3,000万円の借り入れ金額では、65万円の手数料がかかりますね。

物件価格4,000万円に対して、頭金1,000万円・住宅ローン3,000万円であればこの手数料で済みますが、頭金0円・住宅ローン4,000万円にすれば、86万円となりますので、実に21万円も手数料が上がってしまいます。

デメリット。貯金が減ってしまうこと

デメリットで一番大きいのは、頭金支出による貯金が減ってしまうこと。

貯金が1,000万円あって、頭金に800万円、諸経費に150万円払ったとすると、貯金が50万円しか残りません。また、貯めればいいというのは確かにそうですが、貯金が少なくなるリスクを考えておく必要があります。

例えば、入院した、子どもが生まれた、転職したい、妻(夫)が退職した、などで収入減あるいは支出増という場合に、家計が耐えられなくなるリスクです。

貯金は緩衝材のようなもの。

こうした出来事に耐えることができる安心感は大事なことです。

でも、利息が増えてしまうのじゃないの?

頭金を減らすことで、貯金を残すという安心感、メリットはあります。

ただ、その分住宅ローンの借り入れを増やす必要があるので、利息支払い額が膨らむことになります。

これに対する手段は、繰上返済をする。これが解決の方法です。

例えば、頭金を入れずに3,000万円を借りた場合で、10年後に1,000万円の繰上返済をすれば約320万円の利息軽減効果を得ることができます。

繰上返済

繰上返済をすることで、住宅ローン借入時に貯金を残す安心感を得ることもでき、利息も減らすことができるわけです。

頭金を減らして借入を増やすコストはいくら?

物件価格3,000万円で、頭金を1,000万円入れる場合(プランA)と、100万円に抑える場合(プランB)です。

シミュレーションは、35年間金利1.5%でしました。

住宅ローン

頭金1,000万円の場合は、利息が570万円。一方、頭金100万円の場合は、利息が800万円と頭金を入れる場合よりも230万円多く利息を支払うことになります。

住宅ローン2

ただ、頭金を減らした場合は貯金が多く残るというメリットもあるわけです。

頭金を減らして10年後に600万円の繰り上げ返済をしたとしましょう。

この場合の利息軽減額は、220万円にもなります。

住宅ローン3

頭金を1,000万円入れる場合と100万円しか入れない場合の利息負担額の差は230万円です。

これを10年後に600万円の繰上返済をすることで、220万円の利息軽減額があるわけですが、当初との利息差は230万円-220万円=10万円ということになります。

住宅ローン4

つまり、頭金を減らして貯金を残すコストは10万円という見方ができますね。頭金を減らすというのは王道なのですが、生活リスクに備えて貯金を残すという選択肢も視野にいれておくべきです。

当初の借り入れが多くなったとしても、繰り上げ返済で挽回可能。このほうが貯金が少なくなるリスクも減らせて、生活のレベルを変えなくても済みます。

手数料の安いところで住宅ローンを借りよう

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まずは、必要な貯金を残すということは、生活設計をしていくうえで大事なことです。貯金をすべて使い果たして「頭金に回す」という選択肢よりも、あえて住宅ローンを多く借りることは時として必要だということが分かりました。

我が家も頭金1,000万円入れることができるところをあえて、600万円に減らしました。

それは、貯金が著しく減ることによるリスクを回避するためです。貯金があるのとないのとでは精神衛生上、全然気持ちの持ちようが異なってきますからね。貯金を使い果たすのは良い選択肢ではありません。

ただ、住宅ローン借入金額が増えると、事務手数料が増えてしまいます。さきほどの事例で言えば、900万円×2.16%=19.4万円多く支払うことになります。

家を買うときは小さく見える金額ですが、約20万円って普段で考えたらとてつもない大きな金額ですよ。

それには、事務手数料の安い住宅ローンを選ぶことで軽減できます。

例えば、フラット35であれば条件を満たせば、楽天銀行が1.08%、優良住宅ローンが0.5%と融資事務手数料を抑えています。

  • 900万円×1.08%=97,200円(楽天銀行)
  • 900万円×0.5%=45,000円(優良住宅ローン)

融資事務手数料が安い銀行で借りることで、貯金を多く残しても無駄に支払う手数料も抑えることができます。優良住宅ローンであれば、通常20万円の無駄な手数料を45,000円にまで減らすことができました。

まとめ

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住宅ローンを借りる際は、頭金を多く支払うことだけに捉われる必要はありません。

頭金が貯まらなくても、低金利のいまはマイホームを考えるいい時期です。頭金を貯めている間に金利が上がるリスクも踏まえながら、自分たちのライフプランを考えてマイホームを検討しましょう。

また、貯金がある場合も、頭金を多く支払うこと以外に、あえて頭金を減らして住宅ローンを多く借りるという方法も検討しましょう。この場合は、繰上返済で挽回可能です。

どちらの場合でも、融資事務手数料を抑える銀行を探しておきましょう。フラット35であれば、楽天銀行住宅ローン・フラット35になります。

参考  住宅ローン「フラット35」を借りるのに融資手数料が一番安いのはどこ?

借りることができるかどうか、資料請求あるいは事前審査を受けておきましょう。

日本人は借金が大嫌いです。生活に必要なお金をきちんと残すことを考えて、あえて住宅ローンを多く借りるという方法もマイホーム購入では考えるべき方法だと思います。

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では。

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