住宅ローン変動金利のリスクってなに?図解で分かりやすく解説

住宅ローン 変動金利

変動金利で迷っているあなたへ。変動金利のメリットとリスクをご存知ですか。

住宅ローンを借りるときに、一番悩むのが金利です。そう、変動金利と固定金利。

固定金利は分かりやすいですよね。その期間、金利が変わりませんという商品です。フラット35であれば、35年間借りたときの金利が変わることはありません。

新しく出たフラット35リノベであれば、条件により当初10年間▲0.6%引きになるので、2016年10月金利だと0.46%という異常な低金利で借りることができます。10年後は1.06%になりますが、それでもかなり低いですね。

そうした例外はあるものの、固定金利は分かりやすい。

一方、変動金利はいろいろとややこしい部分があります。マイホーム購入の際に、資金計画プランを作ってもらう場合は、変動金利で作られることがほとんどです。そのほうが返済額が低くなる試算になるので、売り手としては売りやすくなりますからね。

さて、そんな変動金利のことを改めて勉強してみました。変動金利のリスクってなに?

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住宅ローン変動金利とは?

変動金利は、ざっくりいうと借り手が金利上昇リスクを負担する住宅ローンです。固定金利は、逆に貸し手である銀行側が金利上昇リスクを負担してくれます。その分、固定金利は変動金利よりも金利が高いんです。

変動金利は、金利が低い住宅ローンと言えます。

変動金利の場合は、貸す銀行側としては、金利が上昇していけば、金利を上げて住宅ローンを借りている人から利息を取ればいいんです。

固定金利の場合はそれができないので将来の金利上昇分を予測して、貸してくれるというわけです。

変動金利は変わっていない

住宅ローン 長期金利 変動金利

変動金利は、銀行が決める短期プライムレートを指標に設定されます。この指標はしばらく変わっていません。

金利は2.475%のままで、実は固定金利であるフラット35のほうが金利が低くなっています。

ちょっとフラット35と比較してみました。

変動金利とフラット35

フラット35のほうが断然低いですね。

あれ?変動金利ってもっと低くなかったの?思いますね。

それは、2.475%から金利を差し引く優遇金利を設けているからです。三菱東京UFJ銀行であれば、最大1.85%を引いてくれますので、条件がいい人は0.625%(2.475%-1.85%)で借りることができるわけですね。

変動金利

出典:三菱東京UFJ銀行

この基準金利である2.475%が下がらない限りは、住宅ローンを借りたの金利変動はありません。優遇金利幅を広げることで、金利は下がっていますが、これはあくまで新規で借り入れる人だけということです。このことで、不満を持っている人もいますね。

参考  変動金利で住宅ローンを借りた後に金利が下がったのに、なぜ下がらないの?

変動金利のリスク

変動金利のメリットは、金利が低いので、金利が上昇しなければ、利息負担は一番軽くなることです。つまり、一番安く借りることができる住宅ローンです。これが最大のメリット

ただ、そのメリットがあるゆえにリスクもあります。いわゆる、変動金利の落とし穴と呼んでもいいかもしれません。

リスク① 利息が確定していない

変動金利は、半年に一度金利の見直しが行われています。

もし、借り入れたあとに金利が上がっていけば、その分だけ利息負担が増えてしまいますので、総返済額は増えてしまいます。

住宅ローン返済プランシミュレーションで計算してみました。

借入金額 3,000万円

金利 0.625%

借入期間 35年

この条件で、金利が変わらない場合、10年後に金利が上がっていく場合、5年後に金利が上がっていく場合と計算し、グラフにしてみました。

変動金利 返済額

金利上昇の状況によっては、利息負担がどーんと増えてしまいますね。ちょっと、極端な例かもしれませんが、金利上昇が早ければ早いほど利息負担が増えていってしまいます。そのあとに、金利が下がることもあるので、上がり続けるわけではないのには注意です。

6か月(半年)に一度は金利見直し

毎月同じ返済額でも、半年に一度は金利の見直しが行われています。さきほどの短プラが参考になります。

金利上昇があると、仮に毎月返済額は同じでも、元金と利息の割合がゴロゴロ変わっているというのは知っておくといいですね。

図でいうオレンジの部分が金利上昇とともに、広がっていくのが分かります。

変動金利 返済額

1.25倍ルールが上限

毎月返済額は、5年間変わりません。さきほどのように、元金と利息の割合は金利動向によって変わっている可能性がありますが、毎月返済額は5年間同じなのです。

金利が急上昇して、それをそのまま反映すると支払えない人が急増する可能性がありますね。こうしたことを防ぐために、5年後の返済額見直しでは、1.25%を上限にするというルールがあるんです。

変動金利 1.25倍ルール

この仕組みがあると安心だねって思うのは、ちょっと待ってください。毎月返済額は、元金と利息の割合が一定ではありません。

仮に金利が上がった場合、元金の割合が減るので、元金が減りにくいのです。

リスク② 未払い利息

変動金利の最大のリスクは、未払い利息の発生です。

未払い利息とは

金利上昇に伴って、毎月の返済額では支払いきれない利息が発生することがあります。この毎月の返済額を超えた部分の利息を「未払利息」と言います。

支払っても支払っても、利息の割合が大きすぎるので利息すら返せない状態ということです。

変動金利 未払い利息

元金の支払い負担が0円という状態もあるわけです。払っても払っても利息を払っているだけというのは、最悪な状態ですね。

この期間は、利息しか払っていないので、当然ながら、元金は減らない状態です。

未払い利息への対応は

変動金利

未払い利息が発生するほど、金利上昇があった場合の対応策は3つです。

POINT!

未払い利息に対応する3つの方法

① 最終返済日に一括して返済

② 返済期間中に分割し毎月の返済額に上乗せして返済

③ 元金、利息よりも優先して未払利息分を返済

いずれにしろ、未払い利息ということがあることは知っておくといいですね。

変動金利はどこで借りるといいの?

シミュレーションをしておこう

リスクのことをお話しさせてもらいましたが、このリスクがすべて出てくるとは限らないのが難しいところです。でも、知っておいてほしいこと。あなたが、住宅ローンを借りている間は一度もこのリスクに出会わない可能性もあるんです。

そして、なにより変動金利は金利が低いので魅力です。この低金利を最大限活かせるのが変動金利とも言えますね。

事実、変動金利を選択している人は、住宅ローンを借りる人の約4割の方が選んでいるんです。

住宅ローン 変動金利

住宅金融支援機構「民間住宅ローン利用者の実態調査」より作成

金利負担が小さくなる可能性があるので、選びたくなるんだと思います。

金利上昇シミュレーションをしたうえで、それでも返済していけると思った場合は、変動金利で借りるほうがベターな選択肢です。実際にいつ、金利が上がるかというのは誰にも分らないですからね。

シミュレーションの仕方(例)

例えば、10年ごとに0.25%金利が上がるなどを想定して、シミュレーションをしてみると具体的にイメージできます。

借入期間 金利 毎月返済額
当初10年 0.497% 77,835円
以降10年 0.747% 80,248円
以降10年 0.997% 81,742円
残5年 1.247% 82,256円
平均 0.818% 80,520円

この場合の利息負担額は、35年間で3,714,385円となります。

住宅ローンを借りる35年間、金利が借り入れ当初の0.497%から変わらなければ、利息負担額は2,690,853円です。

約100万円の利息負担の増加の可能性がある・・・このくらいなら負担できるかな、という形で具体的にシミュレーションをすると、変動金利のリスクばかり目につくのではなく、メリットも見えてきます。

※0.497%の金利は、住信SBIネット銀行を参考

参考  返済プラン比較シミュレーション

新生銀行

新生銀行のように、住宅ローンを借りると家事代行などのサービス特典があるユニークな住宅ローンもあります。審査が通常2回あるところを1回で済むのもいいですね。

【新生銀行住宅ローン】パワースマート住宅ローン

住信SBIねっと銀行

また、ネット銀行でも高い評価の住信SBIネット銀行は、住宅ローンにも力を入れています。

新規(自己資金2割以上)と借り換えの場合は、0.497%ととてつもない金利を提示してくれています。

これは、基準金利である2.775%(※)から優遇金利を拡大してくれているわけですが、その推移を見てみるとこんな感じになりました。

※住信SBIネット銀行の基準金利は2.775%

住宅ローン 変動金利

これで、団信保険料、8疾病保障の保険料がゼロ円なので、選択肢に入れておきたい銀行ですね。事前審査もWEB上からできますし、メールで事前審査結果を教えてくれるので、まずは受けてみることをおすすめします。

公式 住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローン

じぶん銀行

じぶん銀行は、三菱東京UFJ銀行とKDDIの共同出資でできたネットバンク。

ネットで完結できる住宅ローンを提供していて、じわじわ人気がでています。

また、無料でがんと診断されると、住宅ローンが半分になる団信がついているのでお得な住宅ローンと言えます。金利も最低水準ですしね。

公式 じぶん銀行

イオン銀行

最後に、イオン銀行。イオンユーザーであれば、5%OFFの買い物利用ができる特典やイオンカードのゴールドカードを作ることができます。

金利は、住信SBIネット銀行よりわずかに高いですが、同じ対面相談ができるメガバンクよりも低い金利なのは嬉しいところです。がん診断で住宅ローンがゼロになる保障は金利+0.1%でできるのも魅力ですね。

2,000万円・35年借入でがん診断を付けた場合は、月額の負担はわずか895円です。がん保険よりもかなり低い負担ですね。がん保険で2,000万円出る保険ってないですし。

公式 イオン銀行

一括で比較する方法が便利

住宅ローンを取り扱っている銀行をすべて比較するのは難しいですよね。ただ、それでもメガバンクやネット銀行を比較することで、金利や諸費用を含めた総返済額を踏まえたうえで、住宅ローンを選ぶことができます。

私が利用してよかったのは、住宅ローン一括審査申込です。このおかげで、複数の銀行から審査を受けることができ、比較をすることができたので、自分で選ぶことができました。

一つの銀行しか審査を受けていなければ、比較ができなくて後で後悔する、審査に落ちた場合は、他で銀行を探さないといけない・・ってことになっていたと思うんです。

それが、このアプリを利用することで、審査を受け、実際の借り入れ条件での比較ができるので、時間の節約もできて、比較もできて、住宅ローン選びがスムーズに行きました。

まずは事前審査を受けないと始まりません。今すぐこの機会に受けておきましょう。

公式 住宅ローン一括審査申込み

以上、変動金利のリスクやら改めて勉強してみました。

ではでは。

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