マイナス金利なのに住宅ローン金利が上昇しているのはなぜ?

tookapic / Pixabay

日銀のマイナス金利で家計にも影響が出ていますね。プラス面では、住宅ローン金利の低下により毎月の返済額、総支払利息額が減って、生活にプラスになってきます。

特に住宅ローンの借り換え申込は2月時点で前年同月比で37%も増えたようです。一般的に借り換えで得する可能性が高いですね。

  • 金利差が1%以上ある方
  • 10年以上借入期間が残っている方
  • 1,000万円以上借入残高がある方

私がシミュレーションしたときには、金利差が1%ではなく、0.3%でも借換えメリットがある場合があります。

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特に固定金利で金利を安定させ、資金計画の不安を払しょくしたい方は、今がチャンスとなりそうですね。金利が変わらない安心を得ることを検討してみてはいかがでしょうか。

フラット35を中心に借り換えに強い銀行もあわせてご紹介します。

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固定金利、フラット35の金利に変化が

変動金利で借りている方(あるいはこれから借りる方)で、金利が上がってきたら固定金利に借り換えをしようと思っている方もいるかもしれません、

しかし、金利の上昇は突然です。

こんなにタイムリーに借り換えできる人はいないのではないでしょうか。

10年固定金利が上昇へ

2016年4月は、予想に反して一部の固定金利が上昇しました。3月18日は一時長期利回りが▲0.135%と過去最低金利を大幅に更新し、4月も金利が下がるとばかり思っていました。しかも、かなり下がるんじゃないか、と。それがふたを開けてみれば・・・。

試しに8疾病保障が無料でつく住宅ローンを提供している人気の住信SBIネット銀行で比較してみます。

住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローン・適用金利】

適用金利(当初引下げタイプ) 2016年3月 2016年4月
固定特約型2年 0.400% 0.300% ▲ 0.100%
固定特約型3年 0.510% 0.450% ▲ 0.060%
固定特約型5年 0.500% 0.460% ▲ 0.040%
固定特約型7年 0.580% 0.690% 0.110%
固定特約型10年 0.590% 0.640% 0.050%
固定特約型15年 0.950% 0.950% 0.000%
固定特約型20年 1.060% 0.980% ▲ 0.080%
固定特約型30年 1.420% 1.320% ▲ 0.100%
固定特約型35年 1.450% 1.350% ▲ 0.100%

なんと!

固定金利7年から10年は金利が上昇!

していますね。15年については、金利が変わらず。ねらい目は固定20年特約かなと思います。それ以上だとフラット35のほうが条件はいいですが、団信をどうみるかですね。

三菱UFJ銀行をはじめとするメガバンクや三井住友銀行でも10年固定金利は上がっています。

銀行は金利の上昇を意識している?

一定期間、固定金利で提供している住宅ローンは、その特約期間後は変動金利なので実質変動金利に似た考えをするようですね。

銀行は、変動金利と固定金利を交換しても釣り合う金利で当初の固定期間の金利を決めている

【参考】住宅ローンの金利はどうやって決まるか?分かりやすく説明します

 そのあとの変動金利で借りる人が金利上昇のリスクを負うとしても、当初の一定期間は銀行が金利変動リスクを負うため、金利を上げないと採算に影響するのが本音のところではないでしょうか。

特に固定金利特約では、10年固定金利は人気の商品です。この先、金利上昇を考えれば固定金利分のリスクを借り手に負ってもらうために、金利を上げるのは至極当たり前のことだったのかもしれませんね。

10年固定の金利は上がっても、15年以上の超長期はそのままか金利引き下げに転じているところを見ると、超長期では銀行はまだリスクをとってもいい(金利引き下げても採算がとれる金利を提供できる)という判断なのでしょう。

フラット35が下げ止まり

フラット35は、長期金利と連動して金利が決まります。

フラット35の金利の決まり方でも解説しています。

フラット35の21年以上の金利は、3月よりも0.06%下がり、過去最低を更新しました。実質、最後は国が保証するフラット35。全期間固定金利でこの低さなので、ますます魅力が高まっていますね。

【上段が2016年4月適用金利、下段が3月適用金利】

適用金利 フラット35 フラット35S
返済期間/返済比率 9割以下 9割以上 9割以下 9割以上
【2016.4】21年以上~35年以下 1.190% 1.630% 0.890% 1.330%
【2016.3】21年以上~35年以下 1.250% 1.690% 0.950% 1.390%
金利差 ▲ 0.060% ▲ 0.060% ▲ 0.060% ▲ 0.060%

一方、20年以下のフラット35の適用金利は変わりませんでした。これはちと意外でしたね。

【上段が2016年4月適用金利、下段が3月適用金利】

適用金利 フラット35 フラット35S
返済期間/返済比率 9割以下 9割以上 9割以下 9割以上
【2016.4】15年以上~20年以下 1.020% 1.460% 0.720% 1.160%
【2016.3】15年以上~20年以下 1.020% 1.460% 0.720% 1.160%
金利差 0.000% 0.000% 0.000% 0.000%

これはフラット35の金利下げ余地が小さくなっていることを予兆しているのかもしれません。

特に借り換えを考えている方は、金利を固定するのにはいい機会です。

フラット35の最新金利はこちらで更新しています。

2016年12月適用金利フラット35フラット35S
返済期間/融資比率9割以下の場合
()内は9割超の場合
15年以上~20年以下1.03%0.73%
(返済比率9割超)(1.470%)(1.170%)
21年以上~35年以下1.10%0.80%
(返済比率9割超)(1.540%)(1.440%)

借り換えをするほとんどの方が、固定金利を選択しているようです。

参考  なぜ住宅ローン借り換えでは7割強の人が「固定金利」を選ぶのか

まずは借り換えシミュレーションを

今回の一部の固定金利引き上げは、銀行のコスト転嫁はいつでもできるということでしょうか。上がり始めたから借り換えをしておくというのは至難の業です。

面倒くさがらずに、まずは借り換えシミュレーションをしておきましょう。準備が大事です。銀行に事前審査を申し込むと、今借りている銀行への交渉材料にもなります。

実際に、借りている銀行での金利交渉に成功した方は、ほかの銀行で事前審査を受けている方がいますしね。もちろん、金利交渉がそれで確実に成功するわけではありません。

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やってみる価値は、二重の意味であります。今借りている銀行との金利交渉材料に、あるいは、借り換えによる家計への寄与、です。

変動金利では

変動金利では、0.497%とめちゃくちゃ低い金利を提示しているじぶん銀行も注目です。がんと診断されれば住宅ローン残高が半額になる特典もありますし、ネット上ですべて完結するのもじぶん銀行の特徴です。じぶん銀行は三菱東京UFJ銀行とauが共同で作った銀行です。

また、8疾病保障が無料と”もしものとき”にも安心な住信SBIネット銀行も人気が高いですね。

事前審査もすぐにしてくれるので、結果が早く知りたい人にも向いています。

フラット35では

フラット35では、金利が一番低い金融機関を選択してください

フラット35の取り扱いしているなかでは、ほかよりも金利が高い銀行があります。わざわざ金利が高いところで借りる必要はないです。

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そして、借りる際の事務手数料の比較が大事です。

最大手はARUHI(アルヒ)ですが、手数料が借入金額の2%+消費税と、普通ではありますが、高いんですよね。

フラット35への借り換えには、借入金額の0.55%と4分の1程度である、優良住宅ローンを強くおすすめします。手数料が高ければ、それだけ借り換えのメリットを小さくしてしまいます。手間暇かけて、面倒くさいことをして、借り換えメリットが小さいと悲しくなりますね。

【フラット35の手数料比較】

借換手数料 ARUHI 住信SBIネット 楽天銀行 優良住宅ローン
借入金額に対して 2.16% 1.40% 0.756% 0.55%
3,000万円だと 648,000 421,200 226,800 165,000

web上でも事前審査ができるようになっています。とりあえず、資料請求というだけでもいいので、情報を仕入れましょう。

サイト 優良住宅ローン

住宅ローン金利も動いていますね。マイナス金利だからといって、固定金利がこのまま下がるわけではなさそうです。特に固定特約は、変動金利との関係もあるので予測しづらい。

銀行間の金利競争が激化している現状では、借り手である私たちは選べる立場かもしれません。少しでも有利な住宅ローンを選ぶ、という視点を持って考えていきたいですね。

こういうときこそ、複数の銀行から審査を受けて、選ぶことが大事です。ひとつひとつ受けていると、審査でつまずいた時のリスクも大きいですからね。

住宅ローン一括審査申込を利用すれば、今人気の三井住友信託銀行をはじめ、複数の銀行の事前審査を受けることができるので、時間も手間も省くことができますね。

では。

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