住宅ローンは変動金利?固定金利?借りるときは結局どっちがお得なの?

By: nikcname

我が家は来月いよいよ住宅ローンを借りるので、長期金利の動きには敏感になっています。融資実行日の金利が適用されますが、融資実行月前月の金利は、銀行各社が金利を決定するのに重要な要素だからです。

我が家は、というかわたしはまだ迷っています。

固定金利にするのか、変動金利にするのか?

ということでちょっとここで頭の整理です。

これから住宅ローンを借りる予定があるあなたも一緒に考えてみてください。住宅ローン選びで金利の選択は最も重要です。

固定金利にするか、変動金利にするか、住宅ローンで金利の選び方は、どこで借りるかよりも重要な要素と言えますね。

By: nikcname

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変動金利で借りる人のほうが多い

150120 住宅ローン3

まず、住宅ローンを借りている方は、どっちの金利を選んでいるのでしょうか。統計情報を見て見ます。

住宅金融支援機構が調査している「民間住宅ローン利用者の実態調査」によると直近の調査では変動金利で借りる人が全体の約40%となっています。この割合は縮小傾向で、2年前は54.6%だったのが今では39.3%になっていますから、変動金利の割合が減ってきていますね。

これは将来の金利上昇を皆さん予想されているってこと?とも、読み取れますね。

固定金利の代表・フラット35

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同じく、住宅金融支援機構が調査している「民間住宅ローン利用者の実態調査」によるとフラット35の利用者のうち、フラット35を選んだ理由としては、

「金利上昇に備えて将来の返済額を確定」 54.2%

「金利が低い」43.7%

この2点が上位の理由になっています。

今やフラット35の金利は1.0%前後(21年以上借入の場合)と過去最低の金利水準です。長期金利がマイナス金利になっていることでフラット35も金利が下がっています。変動金利の指標である短期プライムレートは変わっていないですが、固定金利はどんどん下がっていますね。これだけ金利が低いと、歴史的な水準と言えると思います。

フラット35の金利と借り方

固定金利がこれだけ金利が下がると魅力的・・・・でも、変動金利は0.5%台とフラット35の半分以下・・・

どっちがいいんだ・・・

我が家は変動金利にするのか、固定金利の代表格であるフラット35で住宅ローンを借りるのか、迷っています。

変動金利と固定金利はどう違う?

変動金利と固定金利の特徴はもうご存知ですね。

変動金利と固定金利

変動金利は、銀行の判断で金利が変わる住宅ローン。

固定金利は、借入期間にわたって金利が変わらない住宅ローン。

です。一応、再確認です。

また、変動金利は、短期プライムレートと言って銀行が上下させることができます指標を参考に金利を決めています。固定金利は、長期国債利回りを参考に金利が決まっていますね。市場に連動すると言ってもいいでしょう。

シンプルにまとめてみると、

金利変動の負担者が違う

変動金利は、借主である私たちが金利変動リスクを負います

固定金利は、貸主である銀行が金利変動リスクを負います

今は、日銀がマイナス金利を政策として導入するなど変動金利が上がる要素はほとんどないと思われますが、それが向こう35年続くとはだれも予想できませんね。

変動金利で金利が安い銀行

借入期間が短かったり、あるいは借りる金額が収入に対して小さければ、変動金利の低金利というメリットを使うことができますね。「日銀緩和を見て、住宅ローンは変動金利がいいかなと思った1つの理由」で解説したように、金利上昇という単語に反応するのではなく、「いつ、金利が上昇したときに、返済額がどのくらい増えて、それで返済が滞ってしまうのかどうか」を具体的にシミュレーションをしてみてくださいね。

我が家はこの点が抜けていたので、借りた後の反省点として残っています。

変動金利で最安値は0.5%割れも

じぶん銀行(新規) 

変動金利のもっとも金利が安いのはじぶん銀行です。物件価格の10%以上頭金を用意することで最低金利の条件を満たすことができます。2016年9月の金利では0.497%とびっくりするくらい低い金利です。

本審査の書類を出した後は、勤務先に在籍確認の電話が入ります。わたしは、結局いつその電話が入ったのか気づきませんでした。そのあとも職場の人からは「住宅ローン借りるの?」的なことは一言も言われなかったので、銀行も住宅ローンで・・・みたいな聞き方はしていないのかな、と思います。

この最低金利を受けるのにはもうひとつ条件を満たす必要があります。借入までに定期預金、積立定期預金、他行からの自動入金サービスの利用のいずれかを開始しておく必要があります。

まずは仮審査を受ける必要がありますが、ネットからの申し込みで1週間くらいで返事をくれます。

変動金利では、イオン銀行も魅力

変動金利では、イオン銀行も金利が安いです。対面での相談ができるのにもかかわらず、金利はネット銀行並みです。全行でも最高水準ですね。

イオン銀行

出典:イオン銀行 公式HP

金利は0.57%と、ソニー銀行と比べて条件なしでこの金利。しかも、イオンでの買い物が5%OFFとなる優遇っぷり。毎月の買い物をイオンでしていれば文句ないイオン銀行がいいと思っています。

しかも、イオン銀行で住宅ローンを借りるとイオンでの買い物5%OFF優遇に加えて、定期預金の優遇金利を受けることができます。また、イオンカードのゴールドカードを作ることができます。

変動金利を考えている方でイオンユーザーの方は特に、イオン銀行で事前審査(仮審査)を受けておくといいと思います。

変動金利なら間違いなくトップクラスのサービス付与してくれる銀行です。そして、私がなにより注目しているのは、がんと診断されれば住宅ローンがゼロになる特約がわずか金利0.1%上乗せでできることです。他行は、上乗せ金利0.3%が一般的なので、これはお得な特約と言えます。

がん保険ではせいぜい数百万円の保障ですが、住宅ローンがゼロになるほうが月々の負担をぐぐんと減らすことができるのは明白ですね。

イオン銀行については、詳しくはこちらに書きました。

家計の味方!イオン銀行で住宅ローンを借りると家計の節約になる
「イオン銀行」は住宅ローンも取り扱っているってご存知ですか。イオンを日ごろから利用されている方は、イオン銀行やイオンカードを持っている方も多いとは思いますが、住宅ローンもあります。...

対面での相談も乗ってくれるので、まず事前審査を受けておくのがベターですね。

公式 イオン銀行 HP

8疾病保障無料の住信SBIネット銀行

新規借入・借り換えともに0.497%(2016年9月)と住信SBIネット銀行の住宅ローンも魅力です。しかも、がんになった場合など住宅ローンが免除される8疾病保障が金利負担なしで付与されるのも特徴的ですね。

住信SBIネット銀行が、ネット銀行でも使いやすい銀行で、人気です。日経のランキングでも常に3位以内に入る最強のネット銀行と言ってもいいかもしれません。

住宅ローンの詳細は、こちらから。

公式 住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローン

固定金利はフラット35がおすすめ

フラット35は、物件が一定条件を満たせば一定期間金利が優遇される(具体的には0.3%金利が下がる)商品もあってかなり有利です。

ちなみに、10年固定など一定期間固定金利の商品は、そのあと変動金利になりますし、変動金利のように1.25倍ルールなどが適用されないので注意が必要です。

参考  住宅ローンの金利は固定と変動どっちが割安?専門誌の記事が参考に

固定金利は「フラット35」。全期間金利固定で安心感

フラット35では、金利・融資事務手数料が銀行によって違います

ここでは、探しまくって、借りるときの手数料が安い銀行をご紹介します。

それが、手数料の安い楽天銀行と住信SBIネット銀行です。

融資手数料が借入金額×1.08%一般的な借入金額×2.1%に比べて半分以下なのでこちらで受けることにしました。

現在のフラット35の金利情報です。羨ましいくらいの金利ですね。

2016年12月適用金利フラット35フラット35S
返済期間/融資比率9割以下の場合
()内は9割超の場合
15年以上~20年以下1.03%0.73%
(返済比率9割超)(1.470%)(1.170%)
21年以上~35年以下1.10%0.80%
(返済比率9割超)(1.540%)(1.440%)

全期間返済額が変わらないというのは返済計画も立てやすいのも、魅力のひとつです。借りた後は金利が動くかどうか、金利のことを考えなくて済むことも大きいです。精神的にも安定していますね。

楽天銀行

楽天銀行も取り扱っており融資手数料が借入金額×1.08%と安いので有利な条件で借りることができますね。楽天スーパーポイントが貯まりやすくなる銀行なので、楽天ユーザーは楽天銀行がおススメです。

⇒詳細はこちら⇒楽天銀行住宅ローン・フラット35

融資手数料の割引を受けるには、楽天銀行の口座開設が必要なので、まだの方は口座を開設しておきましょう。

楽天銀行の口座開設

イオン銀行もフラット35を取り扱っています

さきほど、イオン銀行は変動金利でトップクラスと書きましたが、フラット35も取り扱っています。こちらは新規借入も借換えの場合も、借入金額×1.7%(税別)となっていますね。

イオン銀行は変動金利が0.57%と安いのが魅力。対面でこの金利水準ですからね。

家計の味方!イオン銀行で住宅ローンを借りると家計の節約になる
「イオン銀行」は住宅ローンも取り扱っているってご存知ですか。イオンを日ごろから利用されている方は、イオン銀行やイオンカードを持っている方も多いとは思いますが、住宅ローンもあります。...

住信SBIネット銀行のフラット35

住信SBIネット銀行が長期固定金利であるフラット35を取り扱い始めたので、住宅ローンの選択肢が増えましたね。住信SBIネット銀行だけでも変動、期間固定、フラットと3つどれをとっても、条件がいいです。

住信SBIネット銀行を、住宅ローン返済口座に指定することで、融資手数料が借入金額×1.08%に下がります。楽天銀行と同じですね。

しかも、8疾病保障を付けられるフラット35です。住宅ローンは長期になるので、いろんなリスクがありますが、そうしたリスクヘッジもできます。イオン銀行だと金利+0.3%ですが、住信SBIネット銀行の場合は上乗せ金利がないのも魅力ですね。

サイト 住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローン

固定と変動どっちがいいの?

じゃあ、一体固定金利と変動金利のどっちがいいの?

これには答えはありません。振り返れば固定がよかったねってなるかもしれませんし、金利が上がらなかったので変動金利がよかったねってなるかもしれません。

金利は予想できません。

今の金利は日銀緩和や原油安、スイスフランショック、EUの量的緩和など金利低下要因が盛りだくさんです。そのため、金利は底付近であると思います。金利は上がる余地のほうが可能性として高いように思いますが(これ以上金利が下がりにくいという意味で)、横ばいって可能性も高いですよね。

そうなると変動金利のほうがいいかな?って思ったりします。

変動金利にすると毎月返済額でも1万円以上違いますからね(借入金額によりますが)。家計負担は和らぎます。

変動金利にするには

変動金利にするには、やっぱり短期で返せる力のある家計であるかどうか、だと考えています。

わたしの周りでも、入金額が20年未満であれば変動金利を選んでいる人が多いです。逆に35年を借りる場合は固定金利(フラット35)を選んでいる人が多い。

我が家に短期で返せる力があるかどうか??

それは、自信ない・・・ってのが答えです。

ずっと共働きでいる保証はどこにもありません。金利が上がったときに貯金余力や家計余力が失われている可能性だってあるわけですから。って可能性の話すると決めることは一生できません。

変動金利の最大のリスクは未払いリスクが発生することですが、その可能性は低いと思っています。変動金利型を選択して、将来、借り換えするのも手かもしれませんが・・・

参考変動金利住宅ローンの仕組み、メリットデメリットが猿でもわかる記事

リスクを負わない「フラット35」

さんざん迷っていますが、やっぱりフラット35で借りる方向になると思います。

我が家に短期で返す力はありません。多少金利が高くても金利上昇に耐えうる力がないのであれば固定金利で借りるほかないですね。

フラット35Sの金利優遇が0.3%となっていますので、当初10年間は変動金利並の金利で借りることができます。変動金利と異なり、金利上昇リスクはありません。

一度、借りれば金利変動を気にすることをしなくて済みます。資金計画が立てやすいのは魅力ですし、何より精神的な負担も小さいです。正直、この安心感は半端ないです。借り換えで、フラット35にされた方も同じような意見をお持ちです。

➡ 住宅ローン「フラット35s」が人気!手数料を抑えて賢く借りよう

しかも、今は日銀のマイナス金利政策を受けて、借り換えで7割以上の方が固定金利に換えているようです。そう思うと、最初から固定金利でも・・・って思いますね。

変動金利だけの選択肢は持たない

住宅ローンは金利選びは頭を悩ませます。変動金利がいいのか、固定金利がいいのかはどっちが得かどうかなんて分かりません。答えはでません。35年借りるのであれば、変動金利はリスクがある。ただそれだけはゆるぎない事実かと思っています。

変動金利にして繰り上げ返済余力を作るってのも選択肢としてあるのは分かるんですけどね。将来の確定していない繰り上げ返済余力をあてにするのはどうかなって思っているんです。

ほんとに稼ぐ力のある家計は変動金利を選べばいい。

残念ながら我が家はそうではないと思う。

変動金利でしか返せない選択肢だけはとってはいけないですね。家計が金利上昇にも耐えうるかどうかは考えるべきことです。

変動金利がいいか、固定金利がいいか、振り返ればわからないものだから固定金利で借りるシミュレーションをして、返せそうなら借りる。

そのうえで、変動金利と固定金利の差額を安心料として払ってもよければ固定金利、いやなら変動金利って感じですね。

我が家は安心料を払うことにします。金利変動のことを気にしない選択肢を取りました。

▼関連するおすすめ記事はこちら▼

フラット35で借りる場合に注意すべきこととは?

フラット35を借りるなら、融資手数料に着目

フラット35を借りる場合は、融資手数料が通常の半額以下である住信SBIネット銀行が賢い選択です。同じ金利であれば、持ち出しは少ないほうがいいですからね。

資料請求しておくのもいいですね!手数料の安いところで借りるのは、これから住宅ローンを借りる、あるいは借り換えをするあなたにとっても、その分を頭金に回せるなどプラスになりますね。

フラット35取り扱っているなかで、金利は最低手数料も最低とフラット35で借りるなら一番いいですよ。今すぐ、資料請求をしてみましょう。フラット35Sの金利優遇を受ける場合は、年内に事前審査をクリアするのは必須ですよ。

あなたが今決断することで、数十万円単位の節約も可能なんです。我が家は融資手数料は10万円ちょっとでしたわ。普通は60万円くらいしますからね。保証料も無料です。

思い立ったらすぐに行動。そのおかげで、頭金を増やすことができました。あなたも想像してみてください。

フラット35を検討する場合は、こちらですね。借り換え手数料も安いので、借り換えの方は特に固定で金利を固めるチャンスです。将来の金利上昇不安を消すことができますよ。

事前審査をパスすれば、あとは本審査です。まずは、事前審査を受けてみましょう。web申請ができます。まだこれから検討・・・って方は、資料請求をしておくといいですね。

思い立ったら吉日。まず、やってみましょう。銀行口座を持っていなくても、事前審査を受けることができます。

住宅ローンで迷ったあなたのお役になれば幸いです。

住信SBIネット銀行でフラット35の審査を受けてみる

では。

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