マンションの管理組合って何するの?理事会の理事に選任されて思うこと

マンション
By: Hiroyuki Naito

マンションを購入すると、管理組合が作られます。この管理組合は、マンション所有者で構成される組織体ですね。

マンションは一戸建てと違って、複数の所有者が住むため、それぞれの意見を踏まえながら、「管理」を考えていく必要があるんです。防犯カメラ少ないからつけようかな、って思っても、一戸建てであれば家族が賛成すればすぐに取り付けることができますが、マンションの場合は、管理組合の合意がないとそういうこともできないんですね。

マンション購入して1年。マンションの理事に選任されたので、マンションは管理が大事だなと改めて思いました。

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マンションの総会とは?

マンションの管理に関することで、何かを決めようとする際には定時総会というもので決定する必要があります。これは年1回行われるのが一般的ですね。

総会には、定時総会臨時総会があります。

総会では何を決めるの?

管理組合の決算・活動報告、予算の審議や役員の選任等について決議

今回の横浜の杭偽装問題でも、この総会の特別決議によって建て替えが決まっていますね。

マンションの総会には、管理組合の過半数で決することができる普通決議や3分の2や5分の4以上の決議が必要な特別決議があるんです。

参考  管理組合の総会と理事会の役割

マンション理事会とは?

管理組合は相当な人数になるので、毎回毎回集まるのは難しいですよね。そこで、管理組合から選ばれた理事会が総会で決議された管理業務を執行するわけです。それを監督するのが、監事ですね。

理事はどうやって選ぶ?

マンション購入時には、理事って立候補する人が選ばれるんだろうと思っていましたが、誰もやりたがらない・・・ってのが現状です。

我が家のマンションもそうですが、友人や同僚のマンションも、話を聞いていると同じような状態でした。

そこで、理事を選ぶ方法が輪番制です。

第1期は、201、301、401・・・

第2期は、202、302、402・・・

という具合に、階数の号室によって決めていくという方法です。これだといつかは必ず当たる方式になっています。

マンションでは理事会はどれくらいの頻度で開いている?

管理会社に聞くと、理事会の開催頻度は、少なくて年4回(3ヶ月に1回)、多いところで年12回(毎月)しているようです。

うちのマンションのように規模が比較的小さい(50戸以下)であっても、なかなか日程が合いません。とくに、働いている人が多いマンションでは時間がとれないものですよね。

どんな仕事をしている?

理事会ってどんな仕事をしているのかな、って思って実際に理事になってやっとわかりました。

普段の仕事は、管理会社がやってくれますので、特段するなにかをすることはありません。理事長であれば、管理会社から送られてくる理事長の印鑑の保管や決裁が必要なこと(例えば、電力自由化に伴い電気会社を変えることが決まった場合の書類手続きなど)をします。

理事会が開かれると、毎回、議題が挙げられてきます。

例えば・・・

・監視カメラをもう一つ増やせないか ➡ 次期に予算案の提案

・掃除の回数を減らしてコストを減らす ➡ 仕様の見直し案の提案

・応接セットをもう一つ増やす ➡ 次期に予算案の提案

・最近不法投棄が多い ➡ 警察への対応

などなど。

理事になることで、普段言えないことも意見を言えることができます。それを総会にかけたり、マンション居住者にアンケートを取ったりして、意見が決まると実際に発注したりするわけです。管理組合がやってくれますが。

ほかにも、総会や理事会の議事録作成、収支決算の確認などがあります。

マンションは管理を買え

不思議に管理には無関心の人が多いんです。管理会社がするんでしょ・・的な。あくまで、管理は、マンション所有者で構成される管理組合で考えていく必要があります。

その委託先が管理会社なだけであって、決めるのは管理組合です。

中古物件では、当事者意識を持っている管理組合、管理がいいマンションがいいですね。

それは、議事録を読んだりしないと分からない部分もありますが、清掃が行き届いていない(清掃回数を減らしている?)、外壁がはがれたまま(修繕積立金が不足している?)など、外見からも分かる要素はあります。

我が家は新築してまだ間もないので、清掃回数の変更などを提案してみました。いまのうちから、将来に備えて修繕積立金を貯めこんでおく必要があると思うからです。そのほか、管理組合が入っている保険の見直しなどをしました。

新築の場合、管理会社もその最初の仕様(清掃回数、設備点検など)は、販売会社が機械的に決めていることも多いです。

当事者意識をもって提案しよう

設備点検などは法定回数があるので、変更ができない場合もあります。しかし、見直しによってサービスを低下させずにコストダウンを図ることもできます。管理会社を変えるという荒業だってできます。

また、駐車場が空いていれば、収入につながりません。外部に貸出する。カーシェアリングに利用するなど、収入を増やす意識を持つことが大事ですね。

理事になって、マンションは所有者全員で資産価値を維持していく、向上していくことが必要だと感じました。理事会は、そのために必要な方法などを提案できる重要な場です。理事になることで、初めて当事者意識を持てたのかもしれません。

以上、マンションの管理組合のおはなしでした。

ではでは。

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