住宅ローン借り換えの手数料総額が分かれば、借り換えメリットが分かる!

住宅ローン

住宅ローン金利の低下により、借り換え申請が殺到しているようです。イオン銀行は日銀のマイナス金利発表後は、1万件のWEB申請があったようで過去最高のようです。

新規で借りる人にはもちろん低金利はメリットあるわけですが、こうして住宅ローンの借り換えの場合にもメリットがあるわけです。フラット35に至っては、21年以上借入で初めて金利が1%を割りました。

でも、借り換えすることによって、借り換え損になる場合もあるんですよね。それは借り換え手数料によって思ったほど、効果がなかったという場合です。

これだけの金利低下、我が家も借換えする可能性があるので、勉強がてら借り換え手数料について調べてみました。

借り換え手数料ってどのくらいかかるものなの?

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住宅ローン借り換えにはこれだけかかる

住宅ローンを借りた場合にも、いろんな手数料を支払いましたが借り換えする場合も手数料などいろんな諸経費がかかってきます。

項目で見るとざっとこんな感じです。

借り換えに必要な諸経費項目
  • 融資事務手数料
  • 完済手数料(*ない場合もあり)
  • 保証料(*ない場合もあり)
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 印紙代
  • 証明書類

結論から書くと、住宅ローン金額が3,000万円と仮定すれば、45万円から90万円程度はかかってきます。2,000万円の借り換えであれば、35万円から70万円程度の借り換え費用が必要です。

あれ?ずいぶんと幅がありますね。見ていきましょう。

借り換えの具体的な金額

住宅ローンコスト

融資事務手数料

最初に一番のキモですが、融資(借換)事務手数料です。住宅ローンを最初に借りたときにも一番手数料として大きかった項目だと思いますが、借り換えの場合も同じです。

保証料が設定されている場合は、3万円×消費税程度の手数料とそれほど大きな金額ではありませんが、保証料がないところでは、住宅ローン金額×2%(税別)というのが一般的です。今の消費税であれば2.16%となります(消費税8%)。

3,000万円借りると、648,000円必要です。

ここは金利と同様、銀行によって違います。

保証料

銀行の場合、ローン保証料の支払い方法は「一括払い」と「金利上乗せ」の2パターンがあります。銀行によって費用は変わってきます。

とある大手銀行で3,000万円を30年間借りた場合です。

  • ローン保証料を一括で払う⇒約57万円
  • ローン保証料を金利に上乗せ(0.2%上乗せ)⇒約91万円

一括払いのほうが保証料負担は小さいですね。ただ、保証料の手数料として32,400円かかるのが一般的です。

なお、フラット35の場合は保証料負担はないので、さきほどの融資事務手数料負担をどう減らすか、を見ておくといいですね。

借り換え前の住宅ローンで保証料を払っている場合

保証料は借りている期間に対して払っているものなので、借り換えにより早く返済すると保証料が一部戻ってきます。これは収入になるので、今返すとどのくらい保証料が戻ってくるか借りている銀行に聞くといいですね。

ちなみに、繰り上げ返済をすることでも保証料は返ってきます。

完済手数料

銀行によっては、一括返済をすると手数料が必要という銀行もあります。

三菱UFJ銀行では、インターネットで返済した場合10,800円、窓口返済の場合は21,600円が必要です。加えて、保証会社に8,640円必要になります(保証料戻しで相殺)。

合計すると、19,440円~30,240円ですね。

住信SBIネット銀行では、基本的に無料ですが、固定期間中であれば32,400円必要です。

司法書士報酬

抵当権の抹消や新たな借り換えによる抵当権設定の報酬が必要です。買うときはこのほか所有権もあるので30万円くらいかかっていましたが、借り換えの場合はもっと安いです。

三菱東京UFJ銀行のサイトで3,000万円借り換えで試算すると、65,000円でした。

2,000万円の借り換えでも同じ。

登録免許税

登記をする場合は、登録免許税がかかってきます。

借り換え

借り入れ金額の0.4%が税額となります。例えば、3,000万円を借り入れた場合、3,000万円×0.4%で12万円かかります。

新規で借りる場合は特例があって、借入金額×0.1%ですが、借り換えの場合はないんですね。。ちょっと残念です。新規であれば、同じ借入金額と仮定すれば4万円で済みますからね。

個人が、平成29年3月31日までの間に住宅用家屋の新築(増築を含む。)又は住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築若しくは取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記

引用-国税庁HP

抵当権抹消

この抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産1個につき1000円です。

一戸建ての場合は、土地と建物別カウントになるので、2,000円必要ということですね。

印紙代

1000万円超から5000万円以下は2万円です。1,000万円以下だと1万円、5,000万円超えると6万円ですが、ほとんどの方が2万円でしょう。

このほか400円必要です。

証明書類

住民票、印鑑証明書など公的書類が必要です。私が借りたときには、2,000円くらいかかりましたので、そのくらいは借り換えの際にも必要と想定されます。

団信保険料

フラット35の場合、団体信用生命保険への加入は任意ですが、機構の団信に加入する場合は、3,000万円あたり年間10万円くらい必要です。

公式 機構団信特約料シミュレーション

この金額は年々下がってきますし、団信に入らずわたしのように民間生命保険を活用する方法もありますよ。生命保険料控除など団信にはないメリットもあるので、シミュレーションするといいですね。

参考  住宅ローン・フラット35の団信(団体信用生命保険)は加入しなくていいの?

住宅ローン借り換えに「フラット35S」は利用できるの?
同僚にフラット35Sだと金利優遇引き下げが0.3%となっているので、フラット35Sはお得って話を、同僚としていましたら、 「フラット35Sに借り換えってできるのかな?」 ...

借り換え手数料まとめ!

ということで、借り換え手数料は融資事務手数料をできるだけ抑える!のが、借り換えによるメリットを最大限にする一番の方法と言えます。

借りるときと同じですね!保証料がないところであれば、3,000万円の借り換えだと、数字を少し丸めていますが、

3,000万円を借り換えた場合の手数料
  • 融資事務手数料  165,000円~650,000円
  • 登録免許税   120,000円
  • 司法書士報酬    65,000円(目安)
  • 印紙代     20,400円
  • 証明書類    2,000円(目安)

合計 370,000円~850,000円

これが目安です。借入金額によって上下します。

借り換えによって、手数料を負担しても、なお総返済額が下がれば借り換えしたほうがいいですね!

変動金利であれば

楽天銀行住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンであれば、返済口座を楽天銀行で借りるのであれば楽天銀行、住信SBIネット銀行であれば住信SBIネット銀行に指定すれば、借り換え手数料が下がります。

住信SBIネット銀行をを返済口座に指定:融資額の1.0%
それ以外の他社口座を返済口座に指定:融資額の1.5% 

変動金利では、同銀行の金利がもっとも魅力的です。しかも、8疾病保障をつけるのに金利上乗せがありません。無料です。そして、ネット銀行としても使いやすい銀行です。

変動金利では、0.5%を下回っていますし、10年固定でも0.5%台と超低金利を実現している銀行です。

フラット35であれば

フラット35は金利が変わらないという安心感があります。そして、繰り返しになりますが、21年以上借入でついに1%を下回りました!!

我が家も借り換えメリットが出てきています。

参考  フラット35金利が初の1%割れ!フラット35からフラット35に借り換えはできる?

フラット35の最新金利です。

2016年12月適用金利フラット35フラット35S
返済期間/融資比率9割以下の場合
()内は9割超の場合
15年以上~20年以下1.03%0.73%
(返済比率9割超)(1.470%)(1.170%)
21年以上~35年以下1.10%0.80%
(返済比率9割超)(1.540%)(1.440%)

フラット35であれば、楽天銀行住宅ローン・フラット35が借り換えの場合、手数料が0.756%と借り換えメリットを大きくできますね。

これだけ金利が低いとフラット35は魅力。全期間固定ですし、金利上昇のリスクがありません。そして、楽天銀行であれば借り換えメリットを出しやすいですね。

資料請求、または、事前審査をまずはしておきましょう。本審査をパスすると2年間有効なので、その間に借り換えをどうするか悩むというのも方法ですね。

フラット35を借りるのであれば、自信を持っておすすめできる借入先です。

では。

➡ なぜ住宅ローン借り換えでは7割強の人が「固定金利」を選ぶのか

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