住宅ローンは変動金利が人気!でも、気を付けるべきことはないの?

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住宅ローンについて、現在検討中です。

結局、変動金利がいいの?固定金利がいいの?に答えを求めても答えはありません。なぜなら金利が上がらなければ変動金利で借りてよかったねってなりますし、金利が上がれば固定金利で借りてよかったねってなります。  

金利が上がるかどうかは誰にも分からない  

ので、結局のところは金利上昇のリスクを負うのか、リスクを負う場合その負担に耐えられることができるか、この2点のように思えます。

さて、今日はちょっと調べたことのまとめてみました。

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変動金利は上がるから固定金利がいい

変動金利は上がる可能性があるから固定金利のほうがいい。

うん、よくわかります。そう思う。 でも、具体的に検討したほうがいいと思う。どのくらい金利が上がったらアウトなの?

変動金利の最大最強のデメリット

変動金利の最大のデメリットは、未払い利息が発生する可能性があること。 つまり、返しても返しても元金が減らずに利息すら返せない状態。例えばこんな感じ。表の2列目。

住宅ローン返済額 元金 利息 未払い利息
100,000円 40,000円 60,000円 なし
100,000円 110,000円 10,000円

これになったら最悪。 未払い利息はホントに恐い。可能性低いでしょうけど。

変動金利がこれだけ上がったらアウト!というシミュレーション

それで、前回固定金利(フラット35)を検討しました。

世帯年収700万円の家庭が固定金利で安心のフラット35で住宅ローンを検討してみました
photo credit: aag_photos via photopin cc 住宅ローンを借りている方はどのように考え、悩み、借りられましたか。 我が家もいよいよ住宅ローン...

それを参考に、変動金利と比較します。変動金利の最安値は前回検討したソニー銀行です。

世帯年収700万円の住宅ローン3400万円の借り方(変動金利編)
タイトルのように世帯年収700万円で住宅ローンを3400万円も借りることを考えています。 先日は固定金利の代表格フラット35について、検討しました。 今回は変動...

このままずっと同じ金利!ってのはありえないので、具体的に上がった場合を検討します。 ちなみにフラット35で前回検討した場合は、利息総額は9,774,893円(借入3,400万円/35年)

5年後に0.5%、10年後に1.5%上がったと仮定した場合

フラット35の場合、毎月返済額は105,000円程度です。 変動金利で上がった場合はこちら。

年数 金利 毎月返済額
1-5年 0.539% 88,846円
5-10年 1.039% 95,498円
11-35年 2.039% 107,381円

利息総額は、9,275,134円となります。フラットとほぼ変わりませんね。途中で金利がどこまで上がるか分からない心理的負担を考えると、フラット35のほうがいいかなって思える金利変動ですよね。

6年目に0.5%、11年目に1.5%上がる。

よく「変動金利の未払い利息がでるかもしれないからダメ!」って言われるときに、変動金利が7%に上がったらみたいなことを言われても半ば信じがたいところがあります。ただ金利の動きは分かりません。

5年後に0.5%、10年後に2.0%上がったと仮定した場合

ちなみに11年目に当初より2%上がった!というシミュレーションはこちら。

年数 金利 毎月返済額
1-5年 0.539% 88,846円
5-10年 1.039% 95,498円
11-35年 2.539% 113,643円

利息総額は、11,153,700円となります。完全にフラット35にしておけばよかったーという状態。 10年後に今より金利が2%上がるかも?と質問された場合どうですか。 5%上がりますか?って聞かれたら「それはないやろーー!」ってなると思いますが、2%だと「うーーん、あるかも!?」ってなる人が多いような気がします。

2%。上がると変動金利の選択はアウトです。あくまで私的に、ですが。

家計への影響が大きいです。 段階的に金利をあげるシミュレーションはこちらが便利です。

○みずほ銀行 http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/payment.cgi

※利息が総額いくらかだしてくれませんが、最大4段階の金利変動を設定可。 こちらもお勧め!

○住宅保証機構 https://www.hownes.com/loan/sim/

※こちらは、2段階まで金利変動を設定可能。利息総額も出してくれます。

変動金利は何に基づいて決まるの?

変動金利は短期プライムレートに基づきます。このあたりが参考になります。

All about http://allabout.co.jp/gm/gc/10548/

図解住宅ローン http://sumai-fun.com/l-hikaku/010/post4.html

ソニー銀行はちょっと違うみたいです

変動金利、最安値のソニー銀行は短期プライムレートではないらしいです。

  • ソニー銀行では、市場での金利スワップ手法を活用し、毎月基準金利を決定します。-引用:ソニー銀行

  • ソニー銀行で毎月決定する基準金利は、資金コスト(住宅ローンの貸し出し資金をソニー銀行が調達するために必要なコスト)や営業コスト、および収益を加味して決定されます。最も大きな変動要因は資金コストで、このコストは変更日前数ヶ月における銀行間で取引されている金利の動向や、国債の利回りの動向など、該当する期間の指標と連動して上下します。-引用:ソニー銀行

どう影響するのでしょうか。

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短期プライムレートに連動した変動金利はどう変化しているの?

三井住友銀行がその推移を表にしてくれています。

三井住友銀行の住宅ローン。三井住友銀行の住宅ローンの金利水準の推移をご案内いたします。変動金利、固定金利特約型、超長期固定金利それぞれ過去10数年の推移を掲載しています。

過去15年、ほぼ動いていないですね。 結果的にみると、変動金利にしてよかったね、ということです。

変動金利はリスクはあるものの金利安は活かせ

住宅ローンって奥が深いですね。金利だけで選択してもいけないとも思いますが、金利の選択が一番コアのように思います。

変動金利が上がるときは固定金利が先に上がっていることなので、そのへんも加味しておくべきかもしれません。

変動金利にはリスクがあります。だからこそ実現できる超低金利。いまは、金利が上がる要素があんまりないので、変動金利でガンガン返済していくのがメリットが大きくなりますね。

日銀の異次元緩和第3弾でマイナス金利が投入されました。当分、金利を上げることはなさそうですので、変動金利が賢い選択なのかもしれません。

まずは、事前審査を受けておくべきですね。0.6%を下回る超低金利を実現している銀行です。

また、預金相当分は金利がかからないのが特徴の住宅ローンもあります。現金を残しておきたい方にとっては、安心の銀行ですね。

公式 東京スター銀行スターワン住宅ローン個別相談予約またはカタログ資料請求はこちら

コメント

  1. >金利が上がるかどうかは誰にも分からない

    多分将来は上がります。

    現在の天文学的な国債と地方債などをチャラにするには、スーパーインフレにしないと返しきれません。
    いつの時期か踏み切ることになるでしょう。

    一方で国債が返還できなくなってデフォルトしてしまったら、ハイパーインフレが自動的に起こりますので、これまた、金利が上がる?事は間違いありません。

    どちらにしても、いずれインフレにはなりますので金利は上がるかと(;一_一)

    • ジン より:

      しらいゆうき さん
      こんばんわ。
      そうですよね。私もそう思います。時期は別として金利は必ず上がると思います。
      これ以上下がることはもう考えられませんからね。
      ところで、このところ株高、円安すごいですね。なのに私の株は今日7%も下がっていましたわ。泣!