住宅ローン金利で固定金利と変動金利どっちを選ぶか迷ったとき

住宅ローン

住宅ローンを検討するときに、一番頭を悩ますのが固定金利にするか、変動金利にするか。同じ借入金額でも、返済額が違ってくるので、生活設計に関わってきますよね。

これをどっちが得なのか?という視点で考えると、いつまで経っても答えがでないことに気付きました。なぜなら、変動金利の金利上昇のシミュレーション自体でどうとでもなるからです。

返済が終わった後に、変動金利にしておけばよかったね。あるいは、固定金利にしておけばよかったねというのが分かる程度。

この記事では、固定金利と変動金利の概要と、どちらを選べばいいかを考えていきたいと思います。

私が住宅ローンを借りる際に考えていたのは、将来の不確実なものには手を出さないというもの。その考えがあるからこそ、住宅ローンを選ぶことができたので、その考え方も合わせてまとめてみます。

これから、住宅ローンを借りようと考えているあなたのお役に立てば幸いです。

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住宅ローンの種類

固定金利とは?

固定金利とは、文字通り、金利が変わらない住宅ローンのこと。代表的なのは、フラット35であり、返済中に金利の上昇を心配する必要はない。

借りた時の金利で、固定されるためです。

これは金利上昇に対するリスクを銀行側が負担することになる。金利が上昇したときに、銀行としては本来手に入るであろう金利収入を得る機会を逃す可能性があるため、変動金利と比較して金利が高くなる。

変動金利とは?

一方、変動金利は金利が固定されない住宅ローン。金利上昇に対するリスクを銀行ではなく、借り手である私たちが背負うことになる。銀行としては、金利が上がった場合は上がった金利による利息を借り手からもらえばいいので、固定金利として金利を安くすることができる。

気を付けたい点としては、変動金利で借りた後には基準金利が下がらないと金利引き下げの恩恵は受けない。

今は基準金利から優遇して銀行が貸しだしており、優遇金利幅を広げることで低金利を実現している。優遇幅が広がっても、その恩恵を受けるのは、これから借りる人であって、すでに借りている人ではないのです。

参考  変動金利で住宅ローンを借りた後に金利が下がったのに、なぜ下がらないの?

毎月返済額は1万円ほど違う

固定金利と変動金利をシミュレーションで比較すると、変動金利のほうが毎月1万円も返済額は安くなる。家計にとって、かなり大きな1万円である。

 フラット35変動金利
金利1.10%0.497%
毎月返済額86,091円77,835円
※借入金額3,000万円、返済期間35年、金利は変わらないと想定
※フラット35は、2016年6月金利。変動金利は、じぶん銀行2016年6月金利。

返済プランの比較には、シミュレーションツールを使うと簡単に比較できる。私がよく利用するのは、住宅金融支援機構のツール。変動金利も、段階的に金利が上がった場合のシミュレーションができる。

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サイト 返済プラン比較シミュレーションツール

将来の不確実性をどう読むか

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とある質問サイトに固定金利がいいのか、変動金利がいいのかという質問が掲載されていました。そこに書かれている答えに、私は少し疑問を持ちました。

結論は、変動金利にしたほうがいい。

私も返済能力が高ければ高いほど、変動金利にするべきと考えます。理由はシンプルで、金利が低いからです。つまり、利息負担を最小化することができるのです。

しかし、その低い金利は、半年間だけしか約束されないというものではあるので、金利上昇した際には元金を減らす貯金なり、返済能力が高いことが求められます。

話を戻して、質問サイトのアンサーの話。

給料が上がっていくだろうから、金利上昇にも耐えうるのではないか。というようなことが書かれていました。

家計を考えるうえで、固定費、つまり、毎月決まって出ていくお金が低ければ低いほど、自由に使えるお金は増えていきますよね。固定費は抑えるべきなのです。

給料の上昇は緩やかです。金利の上昇スピードは分かりません。誰も予想できないなか、金利上昇を給料の上昇でカバーというのは難しいのではないか、と思う。

将来の収入をあてにしすぎると、家計が硬直化しかねません。

変動金利を借りる

金利が上昇したときに、どう対応できるか。

変動金利を借りるかどうかは、これに尽きる。極端な例を出すと、変動金利でしか住宅ローンを借りることができなくて、貯金がゼロといった家庭では、金利上昇に対して無防備な状態ともいえる。

変動金利でしか借りることができないとは、固定金利では返済額が高くなるため、毎月返済していけない場合

一方、収入も多く、貯金も多ければいざとなったときに繰上返済をすることで、毎月返済額を抑えることもできる。

金利はいつ上がるか分からないし、一定かもしれないし、下がるかもしれない。変動金利は、指標となる金利は変わっていない。

結局、固定金利か?変動金利か?

困った人

貯金や収入が高ければ「変動金利」

将来、金利が上がるかどうかは分からない。不確実なものはできるだけ小さくしておくのが、安心な考え。思ったより教育費がかかった、リストラで仕事を失った、転職して収入が下がったなど、様々な事情によりお金に対する不安はこれからも続いていくでしょう。

金利上昇局面で対抗できる、収入力や貯金力があれば、変動金利がベスト。繰り返しになるが、金利が最も低く、返済が早い。おまけに、支払う利息が少なくて済む。

ただ、固定金利との金利差によるものは、毎月貯金をしておくべき。それは、金利上昇局面で大きな力となる。

預金連動型「東京スター銀行」

東京スター銀行の住宅ローンは預金連動型と言われる住宅ローン。預金の7割までが住宅ローンの金利がかからないという優れもの。現金があって、現金を減らしたくない人にはかなりのメリットです。金利0%ってことですからね。

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イオンでの買い物が5%OFFになる「イオン銀行

イオン銀行は、イオンゴールドカードを無料で持つことができます。また、イオン系列での買い物が毎日5%OFFになることや、毎月2回ある「お客様感謝デー」ではさらにそこから5%引きになります。

仮に1年に90万円の買い物の半分がお客様感謝デーであれば、年間66,000円強が割引になる。5年間で30万円を超える節約になりますね。

日銀のマイナス金利政策以降、イオン銀行にはwebでの事前審査の申し込みが1万件を超えるなど申し込みが殺到しているようです。

日経新聞記事によると、「マイナス金利政策で注目が集まり、ネット経由の申し込みが殺到した」(イオン銀行担当者)とありました。

また、イオン銀行を選ぶ人は「どこの住宅ローンも割安だけど、決め手は金利じゃない」と、イオン銀行の特典を重視する人もいますね。

【webでの事前審査の申し込みはこちら】

8疾病保障が無料で付けられる「住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローン

ネット銀行でも人気が抜群の同銀行は、8疾病保障が無料でつけられるのがお得です。通常は0.3%程度の金利が上乗せされますが、それが不要ってことですからね。

【webでの事前審査の申し込みはこちら】

変動金利を考えている方は、まずは事前審査を受けておきましょう。

金利のことを気にしたくないなら「固定金利」

金利が上がったらどうしよう。変動金利で借りる人の多くは、そうした心配を持っている。固定金利の場合は、金利が変わらないので、そうした心配は無用だ。

ずっと同じ金利。

将来の不確実性を排除することを思えば、最良の金利選択となる。

給料が上がれば、その分、家計における住宅ローンの割合はどんどんと減っていく。この先、金利も変わらないので金利上昇によるリスクはゼロだ。

参考  住宅ローン「フラット35s」が人気!手数料を抑えて賢く借りよう

フラット35は、日銀のマイナス金利でかつてないほどの低金利。まずは事前審査を受けて、借りることができるか確認しておきましょう。

この会社は一般的には知られていないんですよね。住宅ローンの比較サイトでも出てきません。この記事を読まれたあなたは良い機会ですね。借り換えメリットを最大にするチャンスです。

結局のところ

借りた後に金利上昇を気にするか、したくないか。

金利が上がってその都度気になるって方は、固定金利のほうがいい。予想が難しい金利のことで悩んでも、ストレスを溜めるだけ。

住宅ローンを借りて、マイホームを取得するのは、住み心地や家族との時間を大切にするためのもの。それが、金利のことでストレスを溜めてしまっては、せっかくのマイホームでの生活が台無しになりかねない。

金利上昇に対応できる!と思った方は、変動金利。そうでなければ、固定金利で住宅ローンを検討すべき。

私が住宅ローンを借りるのにあたって、後悔したのは変動金利の段階的上昇をシミュレーションしてみなかったこと。金利が上がる(かもしれない)から不安・・・ではなく、具体的にシミュレーションして不安を知っておくのが大事ですね。

マイホームの資金計画で最も大事なのが、住宅ローンをどう組むか、です。金利は各銀行で違いますが、毎月返済額が安いから変動金利というのではなく、それぞれの特徴を知ったうえで金利の選択をしたいものですね。

長期金利がこれだけ下がっているなかでは、フラット35で金利を固定するのが将来のことを考えると良い選択だと考えますね。

フラット35取扱いでは、ここが一番良かったです。まずは、今すぐ資料請求事前審査を受けておきましょう。

住信SBIネット銀行であれば、返済口座を住信SBIネット銀行に指定するだけで、ぐんと融資手数料が下がります。

住信SBIネット銀行をを返済口座に指定:融資額の1.0%
それ以外の他社口座を返済口座に指定:融資額の1.5% 

また、保証料も無料ですし、繰上返済手数料も無料です。そして、銀行としても使いやすい住信SBIネット銀行なので、メインバンクとして利用したい銀行と言えます。私は使っています。

普段使っている銀行と住宅ローン返済口座が一緒だと、繰上返済のときなど余計な手間がかからず便利ですね。

業界では初めてフラット35で8疾病保障に加入(融資事務手数料に借入金額×0.5%要)することができるので、万が一の際に安心です。金利上乗せがないので、どれだけのコストを負担すればいいのかも分かりやすいです。

フラット35を取り扱っている銀行では、最低金利を提示している住信SBIネット銀行でまずは、今すぐこの機会に事前審査を受けておきましょう。

フラット35。悩ましい選択ですが、答えが出ない場合はフラット35がベターな選択肢です。

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では。

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