住宅ローンの金利推移。固定金利は上昇したら変動金利はどうなる?

仕事

長期金利が上昇しています。

日銀が9月20日、21日に金融政策について「総括的な検証」をすると発表してから、国債購入額の目標を引き下げるのでは?と思惑が広がり、国債を売るキッカケとなってしまいました。

そのあと、トランプ大統領誕生を受けて、金利がさらに上がっています。

マイナス金利政策後、住宅ローン金利は、固定金利を中心に下がり続けていたわけですが、ここに来て上がり始めていますね。

住宅ローンを借りようと思っている方、借り換えを考えている方は、金利に敏感になりますよね。借りている私も、敏感になっています。

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 長期金利はじわじわ上昇

マイナス金利圏内で推移している10年物国債利回りの金利推移ですが、一時は▲0.28くらいまで下がっていたのが、直近では、▲0.01%~▲0.03%くらいまで上がっています。それでも、歴史的にはかなり低いんですけどね。

私がフラット35を借りたときには、0.3%~0.5%くらいで推移していましたもの。

住宅ローン 長期金利

出典 日本相互証券株式会社

固定金利の指標となる長期金利はじわじわと上がっています。それに比べて、変動金利はテコでも動かないのか、というくらい動きません。

もう8年くらいは動いていないですね。すごいですね。

住宅ローン 長期金利 変動金利

固定金利が上昇すると、変動金利も上がるの?

住宅ローンの金利は、各銀行が決めているわけですが、それぞれ指標があります。

金利の指標

固定金利は、10年物国債利回りなど市場に影響を受ける

変動金利は、短期プライムレート(銀行が独自に決める)

となっていますので、固定金利が上がったからといって、変動金利も連動して上がるわけではありません。指標が違うからですね。

また、政策金利である短期金利を上げるというのは、なかなか想像がつきませんよね。事実、この20年間で、変動金利の上昇幅はわずか0.5%となっています。たったの0.5%ですよ。

住宅ローン 変動金利2

フラット35は、年末から0.5%くらい下がっているので、その変動幅しかないのはビックリですね。

固定金利がじわじわと上昇傾向ではあるものの、変動金利はしばらく動かないだろうってのが大方の読みです。

このしばらくってのが、問題ですけどね。

変動金利の特徴

変動金利の場合は、金利が上昇したとしても、返済額は5年間同じですし(元金、利息の割合は変わっている)、5年後の見直しでも、最大1.25倍までしか返済額は増えない設計になっています。

変動金利の主な特徴
  • 金利は半年に1回見直し
  • このため、元金と利息の割合がコロコロ変わっている
  • でも、返済額は5年間は同じ
  • 返済額が上がっても1.25倍までしか上がらない
  • すでに借りている人は、短プラが変わらない限り、金利が下がらない

変動金利は、各銀行が力を入れていますね。指標である政策金利は、変わりませんが、各銀行優遇金利の幅を広げて、低金利を実現しています。

変動金利は、金利の低さが魅力。ただ、いますぐに金利上昇はなくても、住宅ローンは長く借りる人も多いので(我が家も35年!)、その間金利が上がらない・・・とは、限りません。

日銀緩和を見て、住宅ローンは変動金利がいいかなと思った1つの理由」にまとめたように、金利が上昇したときに返済していけるか?というシミュレーションをしておくと、いざ上がった時に慌てずに済みますね。

イオン銀行のように、単に金利が安いだけではなく、イオンユーザーにとって特典となる毎日5%OFFになることや、イオンゴールドカードを作れるなど、家計にプラスになりますね。

また、がんと診断されると住宅ローンがゼロとなる特典が、他銀行では+0.3%と金利がかなり上がってしまうんですが、イオン銀行は+0.1%とリーズナブル。これはつけておくと、がん保険は不要ですよ。

イオン銀行の詳細、事前審査の申し込みはこちら↓

公式 イオン銀行

すでに、住宅ローンを借りている、変動金利で借りている場合、金利が下がったのに自分の借りている金利は下がらない!って方はいませんか。

理由については、こちらで簡単に書いていますので、「変動金利で住宅ローンを借りた後に金利が下がったのに、なぜ下がらないの?」を参照して頂ければ幸いです。

全期間固定金利が無難

日経新聞で住宅ローンの特集をしていましたが、そこではいまは「全期間定金利が無難」と、ありました。

固定金利の最大のメリットは、(フラット35であれば)借りている期間、金利上昇がないということ。

変動金利と固定金利の差は、今では0.5%くらいと差が縮まっています。わずかな金利を負担するだけで、金利上昇リスクを避けることができるわけですね。

我が家は、この安心感を得るために、フラット35を選択しましたが、金利がどうのこうのという話が出たとしても、全く気になることはありません。金利が下がったら借り換えしようかな?と、思うくらいで、金利が上がった時のことに対しては何も考える必要がありません。

住宅ローン選びは、迷って当たり前です。

  • 金利を気にしたくないか
  • 変動金利の場合は、金利上昇時にも返済できるか
  • 固定金利で安心感を得たいか
  • 融資手数料は気にしているか

などは、最低限のチェック項目です。

フラット35は、銀行によって金利が違います。融資手数料が安いと思ったら、金利は高い。逆もしかり。いざ、借りようと思ったときに、金利は安いけど、融資手数料が高い。。ということがありました。

金利は最も低く、融資手数料も1%と他行の半分以下住信SBIネット銀行楽天銀行住宅ローン・フラット35がおすすめです。

新規で借りる場合も、借り換えをする場合も、まずは事前審査を受けておくのが住宅ローンを借りるときの最初のアクションですね。

住信SBIネット銀行のフラット35の金利は業界最低水準

それにしても、この低金利でのフラット35はうらやましい限りです。徐々に上がってきていますので、今は借り換えするにはいい時期ですね。

一部、報道では、日銀の総括でさらに金利を下げる可能性が示されています。マイナス金利の深堀りがなされれば、フラット35をはじめとする固定金利にはかなり有利ですね。

事前審査から本審査でも、2か月かかるなどかなり時間がかかる現状では、早い目に事前審査を受けるのが無難ですね。

いろんな銀行を受けるのが手間だ・・・って感じる人は多いはず。私もそんな一人でした。そこで見つけたのが、一度の申請で、複数の銀行の事前審査を受けることができる方法があること。

これを利用すると、時間も節約できたし、いろんな銀行の比較ができて良かったですよ。

公式  住宅ローン一括審査申込

ではでは。

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