世帯年収700万円の住宅ローン3400万円の借り方(変動金利編)

タイトルのように世帯年収700万円で住宅ローンを3400万円も借りることを考えています。

先日は固定金利の代表格フラット35について、検討しました。

世帯年収700万円の家庭が固定金利で安心のフラット35で住宅ローンを検討してみました
photo credit: aag_photos via photopin cc 住宅ローンを借りている方はどのように考え、悩み、借りられましたか。 我が家もいよいよ住宅ローン...

今回は変動金利の比較をします。やっぱり、変動金利はずっとその金利が続くわけがないと頭の中では分かっていても数字を見ると月々の返済額など安いですし、魅力的に感じますね。

本日はかなり安い変動金利を実現しているネット銀行について、まとめました。

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変動金利って?

変動金利はその名のとおり、住宅ローン期間中も金利が変動するものですね。この先金利が上がることが予想されるので金利上昇というリスクはある一方で、固定金利より低い金利で借りることができるのでメリットもありますね!要は変動金利は借りる側がリスクを取っているので銀行としては安く貸しますよってことですね。

変動金利のメリット

・固定金利に比べて金利が低い(しかも結構に低い)

5年間は金利が上がっても返済額は上がらない

・金利上昇時における返済額増額幅はそれまでの返済額の25%という上限がある(青天井ではない)

変動金利のデメリット

金利が上がると5年後に返済額が増える

・金利が約3.0%以上上がると未払い利息が発生する(返しても返しても利息分すら返せていない状況になる)

返済期間が短い人や借りる額が小さい人はいいかも

変動金利も捨てがたいと思っていますが、我が家が借りる期間は35年。しかも、3400万円。

返済期間が短いわけでもなく(むしろ最長)、借りる額が小さいわけでもない!!

ということで変動金利を選択するにはふさわしくない状況なのですが、変動金利でもいいかなとも思っている自分がいます。その時のために変動金利についても勉強しました。

変動金利でいいかもと思ったネット銀行

金利が低いイオン銀行住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローンソニー銀行について調べました。

イオン銀行

141012-10 イオン銀行

出典:イオン銀行

金利安いですね、イオン銀行。なんと、

0.57%!(※2015年7月適用金利)

3400万円を借りようとすると、毎月の返済額は89,314円です。

仮にこの金利がずっと続くとすると利息総額は3,512,046円です。

手数料は融資額×2.1%税込なので、734,400円となります。

もうひとつイオン銀行は、手数料が定額になる方法を選ぶことができます。定額は108,000円税込なので、定率はさきほど計算したように734,400円となるので、60万円近く初期費用は安くなりますね。おっ!と思いましたがその分金利が上がります。プラス0.2%されるので、0.77%(※2015年7月適用金利)となりますね。

たった0.2%じゃーん!と思ってこっちのほうが初期費用が60万円も安くできる!と思ってみてどっちが得か計算してみました。

手数料は定率制がお得?定額制がお得?

実は定率制で借りるほうがお得!

机上の計算上ですが、定率制の場合は金利0.57%、定額制の場合は0.77%となります。※2014年10月金利

計算は住宅ローン借入額が定率制は3400万円、定額制は3340万円(初期費用として浮く60万円を頭金とした)。

定額制 定率制
住宅ローン 3400万円 3340万円
金利 0.57% 0.77%
毎月返済額 89,314円 90,745円
総支払利息 3,512,046円 4,713,061円

※総支払利息は、金利がずっと同じと仮定した場合、金利は2015年6月適用金利

計算してみると、初期費用は膨らんでも金利を安いほうを借りたほうがいいということ。3400万円という住宅ローン借入額ということもあるでしょうけど、利息、複利の力はすごいですね。毎月返済額はそう大して変わらなくても、総支払利息額が全然違います!とにかく、金利が安いに越したことはない!ということですね。

ということで選択肢としては「定額制」がよさそうです。目の前の60万円が痛いけど。

イオン銀行の特典

141012-10 イオン銀行2

出典:イオン銀行

イオングループでの買い物が毎日5%オフです!消費税上昇分を緩和してくれますね!

我が家は近くにイオングループがあるにはあるけどあんまり利用しないのでこのメリットがめちゃくちゃあるわけではないです。が、定期預金の優遇など魅力あふれる銀行です。

住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン

住信SBIネット銀行は、ネット銀行の中でも最強かと思われるネット銀行です。我が家もめちゃくちゃ利用しています。お世話になりまくりです。

住信SBIネット銀行は「Mr.住宅ローン」という商品があります。

変動金利は0.65%(2015年6月適用金利)なので、イオン銀行より高い金利です。先ほど検討したように金利が低いことが一番ですので、この時点でメリット感が薄れてきます。

住信SBIネット銀行は、通常金利に上乗せされる8疾病保障が標準で付いています。金利上乗せがなく利用できます。これはいい特典です。

責任開始日(※)以降に被った3つの特定疾病(がん(悪性新生物)、急性心筋梗塞、脳卒中)または5つの重度慢性疾患(高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎)により、責任開始日から3ヵ月を経過した日の翌日以降に所定の就業不能状態となり、その状態が継続し、ローンの約定返済日が到来した場合、月々の住宅ローン返済金相当額を、保険会社よりお客さまにお支払いし、毎月の返済額に充当されます。

融資手数料は借入額×2.1%とイオン銀行と同じです。

ソニー銀行

141012-11 ソニー銀行

出典:ソニー銀行

ソニー銀行もネット銀行では最大手ですね。我が家もソニー銀行は愛用しています。投資信託でひふみ投信コモンズ投信など、 アクティブファンドの中で実績のあるファンドを販売手数料無料で取り扱っているのも特徴ですね。

ソニー銀行も手数料定率型と定額型を選択することができます。イオン銀行と同じですね。定額型はイオン銀行よりさらに安いです!

141013-4 ソニー銀行

出典:ソニー銀行

定額型はなんと43,200円!!イオン銀行よりも6万円ほど安いですね。

そして変動金利は0.589%となっていて、イオン銀行よりも高いのですが、イオン銀行よりも安くなる方法があります。

新規購入で自己資金を10%以上の場合は、さらに安くなって0.539%!!とイオン銀行を逆転しますね。これは、借り換えの場合は対象外のようです。

あくまで、新規購入+自己資金10%以上を準備、することが必要のようです。我が家は条件にはあてはまりそうですので、変動金利最安金利を選択できそうです。

定額制 定率制
住宅ローン 3400万円 3330万円
金利 0.539% 0.839%
毎月返済額 88,846円 92,113円
総支払利息 3,323,261円 5,151,795円

※総支払利息は、金利がずっと同じと仮定した場合、金利は2015年6月適用金利

イオン銀行のときに検討したように、手数料定率型で初期費用が増えたとしても、安い金利を借りていたほうが良さそうなのは変わりません。

一番良さそうなのはイオン銀行かソニー銀行か

比較検討すると変動金利を借りるのであれば、ソニー銀行が良さそうです。イオン利用や定期預金優遇、イオンカードゴールドカードを作ることができるなど特典が多いのはイオン銀行です。変動金利を借りるのに一般的に言われる条件に我が家はあてはまっていないので、どうしようかなと。

返済期間が短いか(15年以内)、借入金額が小さい場合には変動金利も選択肢と言われます。

フラット35より生活は楽になるけど、金利上昇時に耐えられるかってところの見極めが大事ですね。

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コメント

  1. >3400万円を借りようとすると、毎月の返済額は89,314円です。
    >仮にこの金利がずっと続くとすると利息総額は3,512,046円です。
    >手数料は融資額×2.1%税込なので、734,400円となります。

    家賃との兼ね合いがあると思うのですが、4000万近い金額を35年支払っていくというのは大変ですね。

    私の叔父が若い頃、建て売りを買い、20年後ぐらいに建て替えました。
    その時、30年ぐらいのローンで支払いを終わるのが75歳と言っていたのを聞いて驚きましたが、ジンさんの場合もそれに近いですね。

    叔父の場合は、収入もそれなりにあったと思うのですが、かなり長いローンにしたのは、子供がまだ、小中学生だったからでしょう。

    私は年齢もありますが、今から長いローンを組んでという生活には踏み切れないです(*^_^*)

    • ジン より:

      しらいゆうきさん
      住宅ローンを借りるというのはホントに大変なことなんだと思います。私はずーーーーっと賃貸派だったのですけどね。
      考えが変わったというか押し切られたというか、その経緯はまた記事に書きたいと思っています。
      今の金利から上がることはあっても下がることはないかなと思っているので、やっぱり固定のほうがいいかなとも考えています。
      今回は想定通り頭金を貯めることができなかったので、住宅ローンが膨らんでしまったのは我が家の失敗です。キャンセルすると手付金没収ですしね。

  2. モコ より:

    基本的には固定でしょう。
    変動を選択して良いのは、繰り上げ返済で短縮できるような場合でしょう、
    しかし10年以内に売却を考えているなら変動でも良いと思いますが。

    ただ売却するのであれば、繰り上げ返済して完済するか、
    出来るだけローンを減らしておかないと大変なことになります。
    (少なくとも次の買い替えローンが通らない)
    現在の住居費(家賃)と負債(ローン及びマンション管理費も含む)を単純に比べるだけではいけません~
    ついでに恐らく首都圏にお住まいと思いますが、値崩れは地方よりマシですがそれなりに落下します、少なくとも3割程度の下落は覚悟した方が良いと思います。
    つまり住宅は、買い替えする毎に費用がかかるんです(特にマンション)

    このローン金額から「共働きで年収700万もあるなら大丈夫ですね」というか
    「合算年収の約5倍なんて大変だよ」と書いた方が良いのか考えてしまいました、
    もう決心されているなら何も申しませんが。

    • ジン より:

      モコさん
      新しいブログにも訪問頂きありがとうございます!
      いえ、借り過ぎだということは理解しているので、「大丈夫だよ」とかより警報ならしてくれてうれしいです。家計管理も身が引き締まります。
      実際には年収はもう少しありますが、住宅ローンは年収の3倍までが理想かなと思っています。ただコスト的にはそういった物件がないので(だったら買うなって話ですが)。
      家計のプロフェッショナル、モコさんのご指摘の通り、家賃とマンション住居費は単純比較はしていません。売却するのではなく、視野に入れた購入ですがこのあたりは今記事を書いているので、またアップします。

      借りずに済むなら借りずに過ごしたかったですが、さまざまな事情があって購入に踏み切っています。はたしていいのやら・・・。