住宅ローンの金利は固定と変動どっちが割安?専門誌の記事が参考に

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日本経済新聞が発行している投資専門情報誌「日経ヴェリタス」に、住宅ローンの特集がされています。プロであるファイナンシャルプランナー(FP)が解説してくれているわけですが、シンプルで分かりやすいです。

1月に実施された日銀の政策「マイナス金利」。

これにより長期金利は初めてのマイナス圏で推移しており、国債を保有すれば今まで利息がもらえていたのが、逆に手数料を支払うという状態です。

マイナス金利

そんななか、住宅ローンの金利も低下しており、私たち消費者(借り手)にとってはとっても良い環境ですね。特に、住宅ローンの借り換えは急増しており、金利低下の恩恵を受けている状態です。

変動金利も固定金利も下がっているわけですが、どちらの金利を選ぶといいものなの?

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マイナス金利のいま「固定金利」が安心

住宅ローン割合 統計 フラット35

出典:フラット35

変動金利で借りている人のほうが割合としては多いんです。私の周りでも、「金利なんて上がらない!低金利で借りるのが一番でしょ!」と、先輩方や同僚も口をそろえて言っています。

確かに、変動金利を選ぶほうが利息負担は小さいですね。金利もしばらく上がっていませんし。

住宅ローン

ただ、過去金利が上がっていないからと言って、このさき上がらないとは言い切れないのが金利ですのでそこは注意が必要ですね。

金利が約束されている期間

金利が約束されている期間。この低金利下では、できるだけ安い金利で長く借りるのがお金を借りるときの原則です。

金利が約束されている期間
  • 変動金利 6か月
  • 当初10年固定金利 10年
  • 全期間固定・フラット35 35年 

変動金利は、半年(6か月)に1回金利の見直しを行っており、金利が約束されている期間はわずか6か月なのです。

金利の指標

10年以上の固定金利やフラット35が現在マイナス金利で推移している「長期金利(10年物国債利回り)」を参考に金融機関が決めています。

一方、変動金利は短期金利の指標である日銀の政策金利」と連動しています。

金利の決め方が違うんですね。

なので長期金利はグンと下がっています。特にフラット35は、半年で0.4%ほど下がっているので(1.5%⇒1.1%)、月々の返済額も抑えることができます。しかも、35年間金利は変わらないので安心です。

フラット35金利推移201605

変動金利も下がっている

日銀の政策金利は据え置き(変わらない)されています。しかし、それでも変動金利は下がっていますね。

特に、メガバンクも0.775%から0.625%にまで下がっていますし、住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンなどネット銀行は0.5%台にまで下がっています。フラット35の半分くらいです。

ただし、1点注意点があります。

政策金利は下がっていません。各社が変動金利の割引幅を拡大させているため、すでに変動金利で借りている人は金利低下の恩恵を受けることができないんです。

参考  変動金利で住宅ローンを借りた後に金利が下がったのに、なぜ下がらないの?

金利優遇幅が大きくなった変動金利の恩恵を受けられるのは、「新規で借りる方」あるいは「借り換えをする方」というわけです。

 変動と固定金利差が縮小

変動金利はメガバンクで0.625%。10年固定金利は0.8%~0.9%となっていますし、金利差は0.2%程度となっています。なかには10年固定の金利が変動金利を逆転している銀行もありますしね。

フラット35は1.1%程度なので、金利差は0.4%程度です。

ポイント<変動と固定の金利差>
  • 変動金利と10年固定金利差 0.2%~0.3%程度
  • 変動金利とフラット35   0.4%~0.5%程度

日経ヴェリタスの記事によると、過去にこれほどまで金利差が縮小したことは過去にないようです。

変動金利の指標である日銀の政策金利を上げ下げするときの金利幅は0.25%単位が原則です。

政策金利が2回引き上げられれば、変動金利は10年固定金利よりも高い金利となってしまいますね。そう考えると、金利上昇時に繰り上げ返済などで対応ができる資金に余裕のある方を除いては、固定金利の方が割安で安心と言えるわけです。

フラット35は過去最低水準

フラット35の金利は過去最低水準で推移しています。35年間金利が変わらないという安心感がありますね。

2016年12月適用金利フラット35フラット35S
返済期間/融資比率9割以下の場合
()内は9割超の場合
15年以上~20年以下1.03%0.73%
(返済比率9割超)(1.470%)(1.170%)
21年以上~35年以下1.10%0.80%
(返済比率9割超)(1.540%)(1.440%)

フラット35は、銀行が違うと金利も手数料も違ってきます。借りるのは住宅支援金融機構というところですが、銀行が窓口になっているんですね。

金利も手数料も一番低いところで借りると、あなたのお金を節約することができます。

参考  住宅ローン「フラット35s」が人気!手数料を抑えて賢く借りよう

フラット35は、日銀のマイナス金利でかつてないほどの低金利。まずは事前審査を受けて、借りることができるか確認しておきましょう。手数料を抑えると、それだけで引っ越し代や頭金に回すなど、お金を有効に使えることができますね。

変動金利であれば

住宅ローンの金利次第では、生活にかなり影響を与えますよね。固定金利は安心。でも変動金利の金利の安さも捨てがたいという気持ちも分かります。

以下では、フラット35の取り扱いもあり、変動金利も取り扱っている銀行でも「+@」のある銀行です。

東京スター銀行は現金あれば金利0%

東京スター銀行の住宅ローンは預金連動型と言われる住宅ローン。預金の7割までが住宅ローンの金利がかからないという優れもの。現金があって、現金を減らしたくない人にはかなりのメリットです。金利0%ってことですからね。

公式 東京スター銀行スターワン住宅ローン個別相談予約またはカタログ資料請求はこちら

イオンでの買い物が5%OFFになる「イオン銀行

イオン銀行は、イオンゴールドカードを持てることや、イオン系列での買い物が毎日5%OFFになるなど特典の多い銀行。住宅ローンの金利だけではなく、生活設計を踏まえて申込される人も多いです。マイナス金利政策が導入されたあと、イオン銀行の住宅ローン申込は過去最高の約1万件に膨らみました。

ネット経由の申し込みが殺到したみたいですね。がんと診断されれば住宅ローンがゼロになる特典がわずか0.1%金利上乗せで済むのが個人的には気に入っています。3,000万円・35年で借りた場合は、月わずか1,300円の負担。がん保険より安いですわ。

8疾病保障が無料で付けられる「住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローン

住信SBIネット銀行は、がんなどの8疾病保障が無料でつけることができる銀行です。変動金利を考えている方は、まずは事前審査を受けておきましょう。

使いやすい銀行でもあるので、口座も作っておくと便利ですね。

住宅ローンの金利選びは悩みます。家計運営に直結しますので、この低金利は固定金利を中心に考えて、余裕があれば変動金利という選択をとるのが良さそうですね。

今みたいに、固定金利と変動金利の金利差が縮小している状態では、借りる期間に対して割安と言えるのは固定金利と言えそうです。

変動金利が上がった場合のシミュレーションをしたうえで、それでは返済がしんどい場合は固定金利、大丈夫な場合は変動金利を選ぶというのが一つの指標です。私の場合は、変動金利の上がった場合のシミュレーションを怠ったのが住宅ローン選びでは最大の失敗かな。

固定金利の代表格であるフラット35であれば、金利上昇リスクを抑えることができますね。私たち借り手にとってメリットがあります。

住信SBIネット銀行であれば、返済口座を住信SBIネット銀行に指定するだけで、ぐんと融資手数料が下がります。

住信SBIネット銀行をを返済口座に指定:融資額の1.0%
それ以外の他社口座を返済口座に指定:融資額の1.5% 

また、保証料も無料ですし、繰上返済手数料も無料です。そして、銀行としても使いやすい住信SBIネット銀行なので、メインバンクとして利用したい銀行と言えます。私は使っています。

フラット35を取り扱っている銀行では、最低金利を提示している住信SBIネット銀行でまずは、今すぐこの機会に事前審査を受けておきましょう。

住信SBIネット銀行のフラット35の金利は業界最低水準

では。

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コメント

  1. ゆう より:

    いつも勉強させてもらってます、ありがとうございます。

    2年前から住宅ローンを使っており、、変動10年固定、5年固定で、金利がそれぞれ1.08と0.48で、2000万円ずつのミックスで借りているのですが、この場合、フラットに借り換えるメリットばありますでしょうか?

    すでに変動で借りている場合、フラットに借り換えする上での、考え方があれば教えていただけると嬉しいです。

    • ジン より:

      ゆうさん
      記事を読んで頂きありがとうございます。
      10年固定と5年固定で借りられているんですね。シミュレーションを踏まえて、また、回答させていただきます。
      少しお待ちいただければと思います。
      どうぞよろしくお願いします。

  2. たなぼた より:

    住宅ローンは固定期間終了後が一番不安です。

    • ジン より:

      たなぼたさん
      ご無沙汰しています。
      そうですね、優遇幅が期間終了後は縮小するので、高い金利での変動になるのがネックですよね。
      そのタイミングでフラットにするなどがいいのかもしれません。