日銀の動きを見よう。住宅ローンの今後の金利はどうなる?固定金利?変動金利?

マンション、住宅ローン

日銀総裁の発言に敏感になっています。

金利の政策は私たちが借りる住宅ローンにもかなり影響が出ますし、特に30代にとっては、住宅ローンの金利って気になるところ。なぜなら、多くの人が30代でマイホームを持つからですね。

この住宅ローンは現在バブル状態です。金利が下がりに下がっているので、借り換えする人が殺到しているようですね。

今後の住宅ローン金利はどうなるの?変動金利で借りるべき?固定金利で借りるべき?

スポンサーリンク

黒田日銀の発言には注目

大阪市内での黒田日銀総裁は、「マイナス金利の深堀り長期金利操作目標の引き下げが中心的な手段になる」と今後の金融緩和について、述べています。

これは、今後の追加緩和策として、

  1. 短期政策金利の引き下げ
  2. 長期金利操作目標の引き下げ
  3. 資産買い入れの拡大
  4. 資金供給量の拡大ペースの加速

このうち、「1.短期政策金利の引き下げ」と「2.長期金利操作目標の引き下げ」を有力な手段として発言したってことです。

しかも、「必要であると判断すれば、ちゅうちょなく調整を行う」とも言われています。

これって、めちゃくちゃ住宅ローンに関係していますね。

「短期金利はコントロールできるが、長期金利は操作目標であり完全にコントロールできない」とも言っており、長期金利は市場の動向によって変動があることを素直に認めていますね。

長期金利は、期待インフレ率(将来の物価変動はこのくらい)、期待潜在成長率(今後の経済はこのくらい成長する)、リスクプレミアム(投資家が将来の不確実性に対する要求する上乗せ金利)の3つであると、日本銀行のホームページに書かれています。

長期金利 住宅ローン

短期金利政策の引き下げとは?

今年話題になっているいわゆるマイナス金利。いまは、▲0.1%に設定されています。

住宅ローンで言うと、変動金利に関係してきますね。

ただ、住宅ローンの関係で言うと、こうした短期の政策金利を参考にしながら、銀行が独自に変動金利の金利を設定しているため、完全連動とはなりません。

事実、マイナス金利政策になってからも、変動金利の金利はビタ一文下がっていないんですね。ずっと横ばいです。

ちなみに、変動金利の金利も下がっているじゃん!って思われた方もいると思いますが、金利が下がっているのは、新規借入をする人借り換えをする人だけです。

すでに、変動金利で借りている人の金利は下がっていません。

それは、変動金利の指標である短期プライムレートと言われる銀行が設定している金利が変わっていないからですね。

新規や借り換えの人の金利が差合っているのは、この基準金利から各銀行が設定している優遇金利幅を広げているからです。

変動金利

➡ 変動金利で住宅ローンを借りた後に金利が下がったのに、なぜ下がらないの?

ちなみに、マイナス金利を導入後も銀行が短期プライムレートを下げないのは、この指標が住宅ローンだけではなく、中小企業への貸出金利にも影響するからですね。

これだけ長期金利を下げられると、国債からのリターンが減っているので、銀行としては収益を上げる手段が減っているわけです。そこで、中小企業への貸出金利まで下げてしまっては、影響が大きすぎるんでしょうね。

また、住宅ローンの変動金利についても、あえて金利を引き下げて自身(銀行)の収益をこれ以上減らされたくないという思いが当然あるはずですしね。

長期金利の操作目標とは?

現在は、0%付近になるように日銀が国債を買い入れています。これを深掘りしてくれると長期金利が下がって、さらに住宅ローンの固定金利が下がるので、借りる私たちにとってはありがたいですね。

住宅ローン 国債利回り2 フラット35ver.2

フラット35は、住宅ローンを借りる期間、金利が変わらないので資金計画や将来の支出が見通せる安心感がありますね。国債利回りがこれだけ低い状態で推移してくれているので、フラット35もかなり低い状態と言えます。

2016年12月適用金利フラット35フラット35S
返済期間/融資比率9割以下の場合
()内は9割超の場合
15年以上~20年以下1.03%0.73%
(返済比率9割超)(1.470%)(1.170%)
21年以上~35年以下1.10%0.80%
(返済比率9割超)(1.540%)(1.440%)

フラット35の金利予想は、こちらの記事に書いてみたので、参考にしてみてください。

➡ 日銀の総括的検証を公表!マイナス金利は現状維持だけど、住宅ローンはどうなるんだろう?

今後の住宅ローン金利はどうなる?

マンション、住宅ローン

今後の住宅ローン金利は、日銀の金利政策にかなり影響を受けながら推移していくことが予想され、いわば日銀の顔色うかがい状態です。

いつまで低金利なの?

黒田総裁の任期が2018年です。この2018年というのは、ひとつ意識してもいい数字ではないでしょうか。再任される可能性もありますが、安倍総理の人気と同じ年。二人の関係が本音のところでいいかどうかがカギですね。

任期のある2018年までは、長期金利の操作目標を続けていくでしょうし、市場の状況によっては、更なるマイナス金利の深掘りも検討されています。フラット35など固定金利は、金利変動のリスクを銀行が負ってくれるので、借り手である私たちは金利が上がる不安から解放されるわけです。

変動金利で借りるべき?

変動金利は現状維持ってのが大方の予想です。先に述べたように、これ以上銀行の収益を圧迫するような変動金利の金利引き下げは考えにくいところ。

変動金利の金利はかなり魅力的です。私も変動金利がいいかな、と思うときもあります。毎月の返済額が違いますからね。

日銀緩和を見て、住宅ローンは変動金利がいいかなと思った1つの理由」この記事でも書いたんですが、変動金利=金利上昇があるリスクという単純図式ではなく、

いくら上がったら自分は返済できないのか?

をシミュレーションするべきなんですよね。それも、段階的に上がった場合、一気に上がった場合など。

変動金利の金利が固定されているのは、たったの6か月間です。35年借りるとしても、6か月の固定金利を更新しているようなイメージです。

銀行は金利が上がれば、金利を上げれば済むので(それで収益を上げられるので)、固定金利よりも低い金利の提示が可能です。

私ももっともっと具体的にシミュレーションをすればよかった・・というのが反省点です。

また、変動金利では銀行が金利以外の付加価値をつけてくれるところが多いのも魅力ですね。例えば、私も事前審査を受けましたが、住信SBIネット銀行は8疾病保障が無料でつけてくれる住宅ローンを出しています。また、イオン銀行では、イオンでの買い物が5%OFFになったり、イオンユーザーにメリットのある商品を販売しています。

公式 住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローン

公式 イオン銀行

固定金利はフラット35が安心

これだけ金利が低いと、将来の金利上昇リスクを防ぐことができるフラット35も魅力です。というか、かなり魅力です。我が家も、将来は金利が上がるのではないか?と踏んで、フラット35で借りました。

また、中古物件では最長当初10年間の金利が0.6%も下がるフラット35リノベという商品も出ています。

中古物件に優遇金利!フラット35リノベとは?
中古住宅を買って、省エネ性や耐震性などいずれかの基準を満たすリフォームをすることで、フラット35の借入金利が最長で当初10年間が、年0.6%下がるのが「フラット35リノベ」です。
詳細記事はこちら➡リノベ中古はなんと金利0.6%引き!中古希望者はお得!
注意点)2017年3月31日までの期間限定です。
公式「フラット35リノベ」

多くの専門家が薦めるように、将来の金利変動に左右されたくない、余計なことに精神的負担を持ちたくないって方は、フラット35がベストです。

また、金利が固定されるので、自分がどれだけ借りることができるか、毎月返済できるかというのが把握できるのもいいですね。

変動金利の場合は、どうしても毎月返済額が低いので、この金利がずっと続かないとわかってても、「この返済額なら住宅ローンを借りられる・・」と思ってしまうこともあります。

私も販売会社からの資金計画表の提示を受けて、そう思いました。

毎月返済額は、変動金利よりも高くなります。ただ、金利の上昇がないので、借りた時の金利で確定されます。

それで、資金計画を立てれば、住宅ローンを借り過ぎることも防ぎやすいですね。

おっと、フラット35金利は、銀行によって金利も借入手数料も違うのでよく吟味してください。

金利が低く、手数料が借入手数料の1%~0.7%台と他よりも半分以下の楽天銀行がフラット35では断然おススメです。まずは、資料請求をするか、事前審査を受けておきましょう。

公式 楽天銀行住宅ローン・フラット35

また、この固定金利を活かして、借り換えをする人が急増しています。ある統計によると、借り換えの7割の方が固定金利を選んでいます。

色んな銀行を見てみたい方は、一度の審査申し込みで複数の銀行から結果をもらえるアプリも便利ですよ。

住宅ローン借り換え一括審査申込み

我が家は1年前に借りていますが、借り換えはいつか?とずっと最近考えるようになりました。これからも日銀総裁の発言には注意しながら、住宅ローン動向も探ってみていきます。

ではでは。

スポンサーリンク

フォローする

feedlyに登録すると更新情報が分かります
follow us in feedly
スポンサーリンク