消費税増税とマイホーム購入。負のインパクトが大きい?それとも制度拡充で恩恵?

消費税増税

自民党の衆議院議員選挙の圧勝で終わりましたね。

この結果、現実味を帯びてきたのが、”消費税の増税”です。

2019年10月 8% → 10% へ増税

が予定通り行われると思います。

マイホーム購入の場合、影響があるのは次の4点が大きいですね。


  1. 建物価格の影響
  2. すまい給付金の増額
  3. 住宅取得等贈与税の増額
  4. 住宅ローン控除

これからマイホーム購入を考えている方は、増税前がいいのか増税後がいいのか、拡充される制度などを踏まえて、考えておくほうがいいかもしれません。

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消費税10%に増税の影響はどんなとき?

マイホームの場合、金額も大きいので、消費税増税の影響を強く受けます。

ちなみに先に言っておくと土地価格は、消費税非課税なので気にすることはありませんね。

いつから10%が適用されるのか、図にしてみました。

マンション消費税増税

パターンは3つ。

一つ目は、引き渡し時期が消費税10%になる2019年10月1日以降であれば、基本的に消費税は10%です。

二つ目は、例外編です。注文住宅の場合は、6か月前の2019年3月31日までの請負契約までであれば消費税8%のままです。早く契約をしていれば、引き渡しが増税後でもいいよってパターンですね。

3つ目は、2019年4月1日以降の契約でも、2019年9月30日までに引き渡しを受けていれば、消費税は8%までです。引き渡しが10月1日以降だと消費税は10%ですね。

マンションの場合は2019年4月1日以降でも、引き渡し時期によって8%で済む場合があります。

10%に上がると数十万円の負担増

例えば、建物価格が3,000万円の場合、

◎消費税8% 240万円

◎消費税10% 300万円

なんと60万円も違う!!

消費税増税は、このほかマイホームの引っ越し代や家電や家具などにも影響が出てくるので、これだけではありません。

ちなみに、

○土地代は非課税

○中古マンション(個人から買う場合)の購入

この2点は非課税なので、消費税の増税による影響はありません

消費税増税影響の緩和策

消費税増税前の駆け込みと増税後の冷え込み。

これは、まさに国がもっとも恐れることです。経済を冷やしかねません。

そのために、負担緩和策が設けられています。

すまい給付金は最大50万円にアップ

まずは、すまい給付金。

増税後は、大幅に上がります。

マンション消費税増税 すまい給付金

出典:国土交通省

現状は収入510万円以下の人に限られますが、10%に増税後は、

775万円以下の人も対象

と、大きく対象が広がります。

給付額の上限額も30万円から50万円にアップするのも嬉しいですね。当然ながら収入が高くなるほど給付額は下がっていきますが。

贈与税の非課税枠は最大3,000万円にアップ

2点目は、住宅取得資金贈与です。

現状は一般住宅の場合、700万円までが非課税ですが、増税後は2,500万円まで上がります。

マンション消費税増税 贈与税

出典:国土交通省

基礎贈与の110万円と併用ができるので、上記表に+110万円が非課税枠と考えるといいですね。

マイホーム取得には、頭金があるほうが有利です。それだけ金利負担を抑えることができますし、物件価格が下落することへの耐性もできます。

住宅ローン控除

住宅ローン控除額は、基本的にいまと変わりません。

年末のローン残高の1%控除ですね。

消費税増税 住宅ローン控除

出典:国土交通省

住宅ローン控除を受けてみると、その効果は想像以上に大きいです。

今は超低金利の住宅ローンを利用できますので、場合によっては金利分以上の還付があるということですね。

消費税増税前に買うべきなのか

新築マンションや新築戸建ての場合は、基本的に消費税増税の影響をもろに受けます。

このため、増税前に買うほうがお得というのが基本線です。

我が家は、消費税が5%から8%に上がるときに買いました。引き渡し時期は増税後でしたが、増税6か月前に契約をしていたため、5%の消費税で買うことができました。

このときは、住宅ローン控除が最大年間20万円しか受けられないときでしたので、増税前に買って良かったのかは微妙なところですが・・・。

物件価格が全く同じであれば、増税前に買ったほうがお得はお得です。

ただ、増税前の駆け込みと増税後の冷え込みで物件価格が下がる可能性がありますね。

ちなみに、前回の5%⇒8%増税以降は、物件価格は上がっていきました。

首都圏のマンション価格の推移

資料:平成28年度 住宅経済関連データより作成

日銀のマイナス金利政策のこともあって住宅ローン金利も異常に下がりました。

これを考えると、「増税前に買っておいてよかったな」というのが素直な感想です。それは、増税による住宅ローン控除の拡充を打ち消す価格上昇だからですね。

10%増税のときは?

今回の10%増税のときも同じようになるのかと言われるとかなり微妙です。

前回は、震災の復興需要と2020年東京五輪に向けて、資材の高騰と職人不足による職人単価の増加というダブルパンチがあったわけです。

マンション需要は高かったですが、建てるのに相当のおカネがかかっています。

しかし、東京五輪を翌年に迎えた2019年はどうでしょうか。東京五輪特需は落ち着いてきているというのが妥当なところです。

相続税対策で盛り上がっている賃貸住宅バブルも終焉に向かっています。

高くなり過ぎた物件価格は、下げに転じてくる時期です。

増税前に何が何でも買う!!

というスタンスではなく、慎重な見極めが必要ですね。

ライフステージに合わせよう

最後に無責任なことを言います。というか、我が家が買ったときの考えです

消費税増税も、住宅ローン控除の拡充、すまい給付金の拡充もいわばオプションです

メインではありません。

メインはマイホームを購入するかどうかという自分たちの判断です。

オプションに左右されて、マイホーム購入するかどうかを判断すべきものではないと思っています。

自分たちのライフステージに合わせて、購入できるタイミングで買うというのが一番です。我が家の場合は、子どもが生まれて狭小の賃貸住宅では、「生活しんどいな・・・」のがありました。

1年遅らせれば、1年、歳を取ります。

住宅ローンも返済時期が1年後ろ倒しになります。また、1年経てば金利は上がっているかもしれません(これ以上下がるのは考えにくいです)。

自分たちの買うタイミングで、制度のオプションがプラスに働ければベストですが、オプション(増税やすまい給付金など)が悪ければ買わないというのは、そもそも買うべきではないと思います。

マイホーム購入のための準備をしっかりし、ライフステージに合ったタイミングで購入するのが一番幸せだと思いますが、いかがでしょうか。

10%増税の影響は小さくはないので、それらの影響を頭の片隅に入れつつ、準備を進めたいものですね。

ではでは。