住宅ローンの元利均等返済から元金均等返済どっちがお得?試算した意外な結果

住宅ローンaccountant-accounting-adviser-advisor-159804 住宅ローンの基本
スポンサーリンク
スポンサーリンク

住宅ローンを借りるときには、金利の種類(変動金利や固定金利)のほかに、『元利均等返済』『元金均等返済』を選ぶ必要がありますね。

私は『元利均等返済』、つまり、返済期間は元本と利息の割合が変わらない元利均等返済を選びました。

元金均等返済よりも、利息負担は増えますが、当初の毎月の返済額が小さくなる元利均等返済を選んだのです。

ふと、いま住宅ローンを借りて返済したいま、元金均等返済への「返済方法の変更」をした場合どうなるのか?調べてみました。

スポンサーリンク

返済途中でも元利均等返済から元金均等返済に変更できる

住宅ローンを借りたあとでも、元利均等返済から元金均等返済への変更ができます。

ちなみに、私が利用しているフラット35であれば、無料で変更可能です。

そのほかの銀行で借りている場合、銀行によって手数料がかかる場合があるので、確認しておきましょう。

住宅金融支援機構のシミュレーションツールを使うと、

元利均等返済から元金均等返済に変更すべきかの試算

をすることができます。

実際に使ってみました。

まずは、シミュレーションツールに入ると、『返済条件の変更』というのがあるので、そこの『元金均等返済への変更』を選びます。

フラット35 元利均等返済 元金均等返済

住宅金融支援機構

その次に、返済条件を入れていくと、シミュレーションすることができます。

我が家の場合、フラット35(当初10年間は金利優遇)で借りています。

元金均等返済にすると、毎月の返済額は8,000円ほど上がる計算です。

フラット35 元利均等返済 元金均等返済

住宅金融支援機構

利息は、約30万円ほど節約することができます。

利息負担は減りますが、30年間で30万円ほどの節約なので、年1万円程度の節約です。

これを大きいと見るか、小さいと見るか?ですね。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定で、元金と利息の割合が変わっていきます

我が家の事例で見ると、毎月72,000円の返済のうち、約5万円が元本、利息が2万円という割合です。

一方、元金均等返済は、元金の金額が同じで利息が変わっていく支払い方法です。当然、借入当初は借入元本が大きいので、利息負担が大きくなり、毎月返済額も増えていきます。

ただ、元本の減りが早いので、利息負担は小さくなりますし、返済期間が長くなるほど、毎月の支払額も変わっていきます。

フラット35 元利均等返済 元金均等返済

出典:ノムコム

分かりやすい図ですね。

低金利では元利均等返済がおすすめ

元金均等返済のメリットは、利息負担を減らせることです。

デメリットは、借入当初の毎月負担が増えることですね。

低金利のいまは、元利均等返済でも元金均等返済でも、大きく変わりません。

住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンのように、0.457%の金利で、3,000万円・35年で借りた場合です。

プラン1 元利均等返済

プラン2 元金均等返済

フラット35 元利均等返済 元金均等返済3

毎月返済額は、元利均等返済のほうが負担は小さくなります

変動金利なので、金利変動はありますが、仮に金利変動がないとすれば、利息は元金均等返済のほうが6万円ほど安い程度です。

低金利のいまは、元利均等返済でも元利均等返済でもそれほど大きく変わってこないですね。

キャッシュの余力を作れる

借入金額にもよりますが、毎月の返済額が5,000円でも10,000円でも小さくなるのであれば、そのほうが負担は減りますね。

住宅ローンは、長い闘いです。

少しでも毎月のキャッシュフローが出るのであれば、元利均等返済のほうを選択するほうがいいと考えています。

キャッシュフローは、前に持ってきたほうがいいんですよね。

割引現在価値という考え方ですが、将来の10,000円よりも、いまの10,000円のほうが価値があるという考えです。

月に、数千円でも使えるお金が増えれば、貯金原資(繰上返済にも使える)になり、家計の安全度を高めていくことができますね。

毎月カツカツより、余裕を生み出すほうが、精神的にも安定します。

なるべくお金を早く生み出すほうが、価値が高いのです。

スポンサーリンク

まとめ

元利均等返済と元金均等返済を選ぶのであれば、利息負担を考えると、

元金均等返済のほうがお得

です。

しかし、今のような低金利であれば、そのお得と言えるほどではなく、ほとんど利息総額は変わりません(もちろん、借入条件にもよりますけどね)。

それであれば、借入当初は、家族が増えたなどなにかとお金がいる時期であることを考えれば、毎月の返済負担額が小さくなる元利均等返済を選ぶべきです。

毎月の余裕を出すことのほうが、貯金原資を作ることができ、そのほうが価値が高いといえますね(割引現在価値)。

住宅ローン選びは、いろいろと迷いますが、返済方法は元利均等返済で特に問題ないでしょう。

変動金利を選ぶなら、全疾病保障が無償でつき、超低金利の住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンを選択肢に入れておきましょう。

まずは、事前審査を受けておくといいですが、事前審査はすぐに結果が出るのも助かります(私は即日出ました)。

また、固定金利であれば、フラット35ですね。

フラット35取扱ナンバーワンの ARUHIであれば、webからの事前審査で借入手数料が借入金額の2.0%→1.0%(税抜)と半額になるので、手数料を抑えることができます(浮いたお金を頭金に回せば、利息負担も減らせますね)。

また、他と違って頭金に金額によって金利優遇があるので、さらに低金利を実現できます。

まずは、事前審査を受けておきましょう。

≫ 住信SBIネット銀行で今すぐ事前審査を受けてみる

≫ ARUHIで事前審査を受けてみる

ではでは。

スポンサーリンク
スポンサーリンク
住宅ローンの基本
スポンサーリンク
スポンサーリンク
ジンさんをフォローする
この記事を書いた人
アバター

ふるさと納税、貯金ネタ、節約、株式投資、住宅ローンなど会社員の気になるマネー情報を発信。ぜひフォローしてください。

ジンさんをフォローする

※ 当ブログでは、具体的な銘柄や投資信託について言及することがありますが、売買の推奨等を目的としたものではありません。最終的な投資決定はご自身の判断でなさるようにお願いします。

おさいふプラス~配当金再投資~

コメント