住宅ローンは中途半端な固定金利は後悔のもと?金利上昇に悩みたくないならフラット35

住宅ローン フラット35

マンション購入時に相当悩んだのが、住宅ローンの金利タイプです。

固定金利(フラット35)なのか、変動金利なのか、あるいは、10年固定金利など期間固定金利か。

現状、変動金利がもっとも金利が低く(住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローンだと0.457%(2018年4月適用金利)、借りる側としては有利です。

我が家は、悩んだ末に固定金利(フラット35)で借り入れを行いましたが、変動金利でも良かったかなと思うときもあれば、変動金利じゃなくて良かったなと思うときもあります。

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金利変動に耐えられるかで考えよう

これから住宅ローンを借りる方は、私と同じように、金利のタイプで悩んでいると思います。

多分、悩んでも悩んでもぐるぐると考えがまわって、最後はエイヤで決めるしかありません。

金利タイプのなかでも真っ先に候補から外したのは期間限定の固定金利です。

3年固定金利、10年固定金利などがそれにあたります。

このタイプの住宅ローンがいいのか、悪いのかというわけではありません。

期間限定固定金利のメリットは、その期間は低い金利で借りることができることです。

住信SBIネット銀行で見ると、2018年4月適用金利は、


変動金利は、0.457%

10年固定金利は、0.74%


となっています。

フラット35の金利は、全期間固定金利なので、


1.15%(団信なし、21年以上借入)


となっており、10年固定金利は変動金利より高いけれど、全期間固定金利よりは低いのでなんだかお得。

と言う感じがします。

期間固定金利も変動金利の一種

変動金利の場合、基準金利から一定幅下げられていて0.4%台の金利で借りることができます。

住宅ローン金利

例えば、10年固定金利の場合も同様に基準金利から引き下げがされていて、その金利が10年間続きます。

しかし、10年期間満了後には、固定金利なのか、変動金利なのかを選択する必要があります。

そして、そのときの基準金利はいくらか分かりませんが、固定金利を選択する場合は引き下げ幅は縮小します。

また、変動金利を選択した場合でも”当初から変動金利を借りる場合よりも”金利引き下げ幅が小さくなります。

住宅ローン金利

10年間のうちに金利が上がるかもしれないので、変動金利が一概に有利とは言えません。

しかし、期間満了後に、再び、固定金利なのか変動金利なのかの選択をしなければならないのであれば、借りる当初に決めてしまったほうが楽!と思い、期間固定金利は選択肢から外しました。

判断を先送りしても、自分の性格上、きっとその時の環境で「最初から変動金利借りておけばよかった」あるいは、「フラット35にしておけばよかった」と思うに違いないと思ったのです。

変動金利と固定金利

金利の性格を考えると、

変動金利 = 借りる側が金利変動リスクを負う

固定金利 = 貸す側が金利変動リスクを負う

です。

10年固定金利も一種の変動金利と同じだと思います。

変動金利の場合、かなり低い金利で借りられるので借りる側としては有利ですが、基準金利が下がらない限り、借りている金利は下がりません。

金利が下がっているのに、うちは下がらないの?と思った場合、基準金利は下がらず、金利引き下げ幅(優遇幅)が拡大しているだけなのです。

しかも、すでに借りている人は関係ないのです。

変動金利

参考  変動金利で住宅ローンを借りた後に金利が下がったのに、なぜ下がらないの?

とはいえ、住宅ローンを借りる人の半数以上が変動金利を選んでいます。

統計 住宅金融支援機構 民間住宅ローン利用者実態調査 2017.12-2

出典:住宅金融支援機構 民間住宅ローン利用者実態調査 2017.12

人気の高い商品ですが、金利上昇に耐えられるか?という視点は忘れてはいけません。

以前、金利アップのシミュレーションをしてみましたが、金利が急激に上がらなければ、変動金利は有利と言えます。

ここが我が家が変動金利でも良かったかなと思っている点です。

金利上昇ってあまりイメージできないですね。

日銀施策と内閣府の未来の試算

とはいえですよ。

いまは、日銀が無理やり金利をギュギューと抑えつけて低金利を実現している状態です。

マイナス金利

この抑えつけがいつまで続くのかは分かりませんが、いつまでも続くはずがありません。

そのピッチが速いか遅いかは別として、将来的に金利は上昇していくはずです。

内閣府が公表した「中長期の経済財政に関する試算」のベースラインシナリオでは、長期金利は2027年に2.2%(ベースラインケース)になると予測しています。

現在は0.1%~0.3%程度ですから、10倍以上にもなる試算です。

ビックリしますね。

参考  長期金利で住宅ローンが変わる。政府は2020年3.4%と試算にビビる

金利上昇に耐えられるか

住宅ローン金利も同様に1.7%上がったと仮定した場合はどうなるでしょう。

再び、0.457%の変動金利に登場してもらいますが、その金利は0.457%(2018年4月適用金利)とめちゃくちゃ低い水準となっています。

同じく同銀行での10年固定金利は、0.74%です。こちらも低いですね。

フラット35・1.36%で試算してみましょう。

10年間はフラット35Sの金利が0.3%下がるタイプと仮定します。

金利1.7%増加シミュレーション 変動金利 フラット35

10年後に今よりも1.7%上がった場合には、変動金利と10年固定金利は、15,000円前後も上がることになります。

金利上昇は家計に大きなインパクトをもたらします。

金利上昇のときにも、繰上返済などで対応できる家計力があれば、断然”変動金利”を選ぶべきだと思います。

しかし、確実に繰上返済できる家計力がなければ、固定金利を選択肢に入れることが大事ですね。

住宅ローン 国債利回り

バブルのときには、8%を超えていたんですね。すごい金利だわ。

参考  2025年に金利1.8%予測も!?住宅ローンは変動金利が有利だけど注意点も

金利上昇に悩みたくないならフラット35

金利上昇に過度に不安になる必要もなく、変動金利の魅力も分かります。

我が家も悩みましたが、フラット35を選んだのは、金利上昇に対する過度な不安です。

しかし、借りた今は多少金利が高いとはいえ、金利動向を一切気にすることなく、心はかなり楽ちんです。

下がったときに借り換えするかどうかを悩むだけで済むのです。

人それぞれですが、お金では得られない心のメリットはありました。

住宅ローンのベストは、固定金利なのか、変動金利なのかで決まるものではありません。

頭金、不動産の価格、購入時点の収入や年齢、職業形態、家族構成などライフプランによって変わってきます。

安定した資金計画を考えたい場合は固定金利を選ぶべきだし、少しでも早く返したいし、金利変動時の対応も自分たちでできるのであれば、変動金利でしょう。

フラット35であれば、独自に金利引き下げ制度を持っている ARUHI が有利です。

webから事前審査を受けることで、借入手数料が半額になるので、手数料を抑えることもできますね。

楽しいマイホーム選びの終点が住宅ローン選びです。

ここでしくじると、生活に影響してくるので、ライフプランを踏まえながら考えたいですね。

借りることができるかどうかは、まずは事前審査を受ける必要があるので、積極的に受けておきましょう。

ではでは。

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我が家は来月いよいよ住宅ローンを借りるので、長期金利の動きには敏感になっています。 融資実行日の金利が適用されますが、融資実行月前月の金利は、銀行各社が金利を決定するのに重要な要...
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