フラット35とは?金利優遇パターン別シミュ―レーション(まとめ)

フラット35 住宅ローン

住宅ローンを借りるときに、固定金利で考えているかたは「フラット35」を検討する方が多いですね。

フラット35は銀行が窓口となって、住宅金融支援機構が提供している全期間固定金利の住宅ローンです。

そのフラット35は、金利優遇のプランがいくつかあるのか、ちょっとややこしいのでまとめてみました。

いまは金利の底だと思えるくらい低い金利です。借入期間中、金利上昇を気にしなくていいというのは、安心料とも言えますね。

フラット35の金利優遇プランについて、それぞれシミュ―レーションをしながらまとめます。

これからフラット35を考えている方は、参考にしてみてください。

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フラット35の金利は低くなる

フラット35には、主に3つの金利優遇プランがあります。

それをまとめてみると、こうなります。

フラット35 金利優遇

フラット35Sは、0.25%金利が下がります。内容によって、優遇金利が5年または10年となります。

住宅金融支援機構に問い合わせてみると、フラット35を利用する約7~8割くらいの人がフラット35Sを利用しているとのこと。

我が家もフラット35Sを利用していますが、利用しやすい制度だと言えます。

統計 フラット35 住宅ローン

(青色がフラット35S利用者)

我が家は10年間金利優遇を受けていますが、変動金利並なのでやはり大きいですね。

≫ 住宅ローン「フラット35s」が人気!手数料を抑えて賢く借りよう

最新の金利状況はこうなっています。

2017年12月適用金利フラット35フラット35S
返済期間/融資比率9割以下の場合
()内は9割超の場合
15年以上~20年以下1.07%(団信なし)0.82%(団信なし)
1.27%(団信込み)1.05%(団信込み)
(返済比率9割超)(1.51%)(団信なし)(1.26%)(団信なし)
(1.71%)(団信込み)(1.46%)(団信込み)
21年以上~35年以下1.14%(団信なし)0.89%(団信なし)
1.34%(団信込み)1.12%(団信込み)
(返済比率9割超)(1.58%)(団信なし)(1.33%)(団信なし)
(1.78%)(団信込み)(1.53%)(団信込み)

フラット35リノベ

フラット35リノベは、中古物件のみ対象で条件はありますが、5年または10年間、金利が0.6%下がるという優れものです。

リノベをするのであれば、ぜひとも見ておきたい金利と言えます。

≫ フラット35リノベは中古物件限定でなんと金利優遇0.6%で超低金利を実現

子育て支援型・地域活性化型

フラット35 子育て支援型

出典:住宅金融支援機構

2017年度から始まった新制度が「子育て支援型・地域活性化型」です。

子育て支援型は、親との近居・同居をする場合、地域支援型はUターンなどで地元に帰る場合などが対象となっています。

特徴的なのが、自治体と連携していることが必須条件。

つまり、フラット35Sやリノベと違って、地域によって利用できる、できないが変わってくるというのが特徴です。

利用できる自治体はこちらから(住宅金融支援機構のホームーページに飛びます)見ることができます。

詳細後ほど述べます。

本記事では、子育て支援型と地域支援型を称して、子育て支援型と表記しています。

フラット35の優遇制度は併用できるのか?

ちなみに、フラット35の金利優遇制度は、一部併用でき、一部併用することができません。

図にしてみました。

フラット35 金利優遇

フラット35S(0.25%優遇)と子育て支援型・地域支援型(0.25%優遇)を併用できるので、借入当初5年間は0.5%金利が下がるという大きなメリットがあります。

フラット35リノベ(0.6%優遇)と子育て支援型・地域支援型(0.25%優遇)も併用できます。ただし、金利優遇は0.6%のままです。

なぜかというと、合算されると0.85%優遇となり、金利状況によってはマイナス金利もありうるからです。住宅ローン控除を考えるとマイナス金利も実現できますが、ここでは省きます。

このため、優遇期間が変わります。5年の場合は7年に、10年の場合は12年と2年間金利優遇期間が延びるのです。

フラット35Sとフラット35リノベの併用はできません。唯一できないパターンですね。

どれだけお得か試算してみる

フラット35を利用する人の平均借入金額は2,800万円前後だそうです。ここでは、わかりやすく3,000万円を借り入れた場合で計算してみます。

ちなみに、団信加入をする場合は、金利が+0.2%になります。団信加入は任意ですが、団信加入をしたほうがメリットが高いので、以下の金利でシミュレーションをしてみます。

≫ フラット35の団信が制度変更。別払い不要や介護保障もつくので使いやすく

金利1.36%(団信込み)

借入期間 35年間

パターン①フラット35 

パターン②フラット35S(優遇期間10年)

パターン③フラット35リノベ(優遇期間10年)

パターン④フラット35S+子育て支援型・地域支援型

パターン⑤フラット35リノベ+子育て支援型・地域支援型

参考  住宅金融支援機構シミュレーションサイト

シミュレーションサイトを利用すると、次のように結果を見ることができます。名称は筆者添付。

フラット35 シミュ―レーション

Excelでまとめてみました。

フラット35 返済比較3-min

借入金額3,000万円の場合、当初10年間金利が下がることで利息もかなり減りますね。

併用できる子育て支援型(地域支援型含む)との組み合わせで見てみると、さらに利息軽減効果を実感することができます。

フラット35 返済比較

私が借りるときにはなかったので、なんともうらやましい限りです。

フラット35との比較です。

フラット35Sで借りるだけで70万円以上もの節約ができます。毎月積立2万円をしているのであれば、36ヶ月(3年)分の節約効果があるってことです。

子育て支援型で見ると、なんと140万円近い節約ができるので、金利の力って、わずかでもすごいですね!

フラット35 返済比較3-min

中古物件をリノベする場合には、利息軽減額も大きくなりますね。「タウンライフ不動産売買」のように複数の不動産会社を比較できるサイトに登録しておくといいですね。

団信に加入しない場合は、金利が0.2%下がります。

子育て支援型・地域支援型はここがお得!

金利優遇だけではないんです。

子育て支援型や地域支援型がすごいところは、自治体からの支援があることです。

フラット35子育て支援型等を利用するために、自治体との連携が必須であることから、100%補助金要件があるわけです。

住宅金融支援機構と連携している自治体を見ていると、補助金額は最低30万円が多くなっています。

住宅金融支援機構に問い合わせてみると、言葉を濁していましたが、おそらく30万円以上の補助を出すことを自治体側に求めていると思われます。

これからマイホームを購入するときには、嬉しすぎる特典と言えますね。

例えば、千葉市であれば、

補助金額50万円(市内本店の請負業者で建てた場合は100万円)の補助があり、2年目・3年目は固定資産税の減免までついてくるという手厚さです。

利用できる自治体はこちらから(住宅金融支援機構のホームーページに飛びます)見ることができます。

融資事務手数料が低いところを狙おう

フラット35は住宅金融支援機構が、銀行などに販売してねと委託している形です。実際にお金を貸してくれるのは、住宅金融支援機構なので登記簿謄本の抵当権者にも出てきます。

ただ、窓口である銀行なりが融資事務や返済の管理などをしているというわけです。

色んな銀行が扱っているわけですが、横並びではありません。

サービスが違っているんです。

代表的なのは、融資事務手数料。借入金額の2%(税別)というのが多いですね。

3,000万円借りると60万円もかかるのです。

住信SBIネット銀行であれば、返済口座を同銀行に指定するだけで、融資事務手数料が借入金額の1%(税別)と下がります。

全疾病保障もつけることができるので、人気の高い銀行ですね。純粋に住信SBIネット銀行は最強のネット銀行です。使いやすさも抜群ですし、住宅ローンも人気が高いですね。

≫ 住信SBIネット銀行をみてみる

ARUHIはさらに金利優遇

フラット35取扱い7年連続で1位のARUHIという会社は旧SBIモーゲージ。

ARUHIのすごいところは、独自の金利優遇をしているところです。

頭金1割 0.05%優遇

頭金2割 0.1%優遇

これが借入期間中続くので、メリットも大きいですね。

ちなみに、フラット35Sや子育て支援型の併用は・・・・

フラット35 金利優遇

併用もできるんです!

すごいですね。いったいどれくらい下がるんでしょうか。

ARUHIのフラット35の利息軽減効果

頭金を2割用意した場合は、金利が0.1%下がるので比較してみました。

まずはさきほど試算した場合はこのような感じでした。

フラット35 返済比較3-min

これをARUHIで借りる場合には、このようになりました。


○ARUHIで借りた場合

フラット35 返済比較


3,000万円の借入の場合、60万円程度の利息軽減効果が生まれます。

大きなお金ですね。

子育て支援型の場合

子育て支援型を利用した場合、先ほどの試算はこのようになっていました。

フラット35 返済比較

これをARUHIで借りる場合には、このようになりました。


○ARUHIで借りた場合

フラット35 返済比較


フラット35S+子育て支援型でも、さらに30万円の利息軽減効果が出ていますね。金利優遇があると利息がどんどん下がりますね。

ARUHIの利息軽減効果がすごい!

フラット35との利息軽減効果の比較で締めです。

先ほどの比較表を再び載せておきます。

フラット35 返済比較3-min

ARUHIで借りる場合を総まとめします。


○ARUHIで借りた場合

フラット35 返済比較


頭金を1割、あるいは2割以上用意する場合には、ARUHIがさらに金利を下げてくれるので、お得すぎますね。

フラット35は、銀行にとっては窓口業務をするだけのため、毎月の金利収入がないので、あまり紹介されないと思います(住宅金融支援機構からのわずかな管理手数料が入るくらいで金利収入のほうが自分たちにとって利益になるからです)。

そのため、積極的にフラット35の情報収集をしてみてくださいね。

子育て支援型や地域支援型を利用できる自治体では、30万円以上補助金など独自の支援制度があり、金利も下がります。

また、フラット35を取り扱うARUHIであれば、頭金の金額によってさらに金利が下がりますね。

WEBから事前審査を申し込む場合、融資事務手数料が借入金額の1%(税抜)と半額になるので、さらにお金を有効に残せますね。

≫ ARUHIで事前審査を受けてみる

以上、フラット35の優遇金利制度の比較でした。

ではでは。