住宅ローン選びの順番は固定金利→変動金利で検討すべき

住宅ローン フラット35

今年マイホームを考えているあなたにとって、悩ましいのが住宅ローン選びですね。

この超低金利のなかでは、「お金を借りる」という面においてはとっても有利な時期です。一方、新築マンション価格は高騰していますので、物件価格という面では不利な時期でもあります。

子どもが生まれるし、そろそろマイホームを考えたいって誰もが思いますね。我が家も、子どもが1歳になったときに思い切って新築マンションを購入しました。

結果として、この判断はとってもよかったです。私はマイホーム反対派、賃貸推奨派だったのですが、人って変わるものです。

マイホームで切っても切り離せないのが『住宅ローン』の存在です。

住宅ローンの金利動向によっては、コツコツ貯めていた頭金をぶっ飛ばすくらいの威力がありますからね。

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予算を決めてから家を見に行こう

2017年3月期新築マンション販売価格

資料:不動産経済研究所

首都圏の新築マンションは価格高騰の一途をたどっていましたが、契約率が上がらない状況もあってか直近は下落してくれていますね。

マイホームを購入するときには、マンションの販売価格のように「オモテ」から見える金額だけに注目しがちですが、実際はもっとお金がかかります。

マンションの場合は販売価格の5%程度、戸建て住宅なら6%程度、注文住宅なら10%程度は諸費用としてお金が必要です。

4,000万円の新築マンションであれば、240万円くらいの諸費用がかかるんです。

また、ランニングコスト(毎月支払う金額)においても、

  • 住宅ローン
  • 修繕積立金
  • 管理費(マンションの場合)
  • 固定資産税

特に、固定資産税は月額に割り戻すと1万円~2万円(物件による)かかることもあるので、『家賃並みの支払いができる住宅ローン』という謳い文句には乗らないでくださいね。

Pickup! マイホーム返済は住宅ローンだけではない。固定資産税はボディブローのように来るぞ。 

マイホーム予算

マイホームを探すときには、予算を決めてから見に行くのがおすすめ。

逆算した予算を守れば、お金に振り回されないマイホーム生活が待っています。

住宅ローン金利は固定金利から検討

フラット35推移 201704

住宅ローン金利の代表格である全期間固定のフラット35は、数年で大幅な下落をしています。日銀の金融緩和などによるものですが、変動金利との差が埋まっているんですね。

住宅ローン金利は、まず固定金利からの検討を。

変動金利は金利上昇のリスクがあるから。

それは、よく言われることです。

借入金額が低かったり、継続的な収入の割に住民ローンが少ない場合などは、むしろ積極的に変動金利を利用してもいいと思います。

変動金利を利用するほうが、金利をもっとも安く済ませることができる(可能性がある)からです。

借りる時点では、固定金利がいいのか、変動金利がいいのかは分かりません。返し終わったあとに分かるわけですからね。

金利上昇のリスクは具体的にシミュレーションしておこう

変動金利は、金利が上がると利息の負担が大きくなります。

変動金利 返済額

ただ、5年間の返済額はかわりませんし、5年後の返済額は1.25倍までというルールがあるので、返済額自体はまだ安心はできるかもしれませんね。

変動金利 1.25倍ルール

具体的にシミュレーションをしてみて、いくら金利が上がったら、我が家はどうなるの?って想像を働かせてみてください。

住宅金融支援機構のシミュレーションツールでは3つの金利プランの比較をすることができますよ。

金利が下がった場合は、逆に金利が下がるメリットも受けられるんじゃないの?という疑問が芽生えますが、実際はそのようなケースはまれなんです。

基準金利は過去数年変わっておらず、この基準金利が下がらないと金利は下がらないんですよね。いま、変動金利が下がっているのは、「基準金利からこれだけ安くしておきますよ」という銀行側の努力なんです。

新規で借りる人の恩恵はありますが、借りている人に恩恵はないんです。

Pickup! 変動金利で住宅ローンを借りた後に金利が下がったのに、なぜ下がらないの?

フラット35には金利減少プランがある

フラット35を借りるメリットは、金利のことを考えなくてもいいこと。

変動金利との金利差は、いわば金利上昇リスクをなくす安心料みたいなもんですね。

フラット35Sといって、金利が下がるプランがあります。一定の基準を満たした物件だけが受けられる金利プランで、最大10年間、金利が0.25%減ることになります。

住宅ローン「フラット35s」が人気!手数料を抑えて賢く借りよう

また、今年度から新しく始まる「子育て支援」を組み合わせると、なんと最大0.5%も金利が下がるんです。※10月1日以降は0.5%

ARUHI フラット35 住宅ローン

出典:ARUHI(一部追記)

子育て支援プランは、自治体の取り組みも必要ですので、不動産業者に情報を聞いておきましょう。

≫ こちらのページでも確認できます(住宅金融支援機構)

フラット35リノベであれば、0.6%金利優遇が最大10年→12年(Aプランの場合)と2年間金利優遇が伸びますし、メリットが大きいですね。

Pickup! 住宅ローン「フラット35」に子育て世帯向け新制度!金利優遇を受けるとメリット大!

マイホームは慎重さと大胆さが必要

マイホームを買うときには、慎重な判断も必要ですが、ときには勢いのある決断も必要です。

お子さんが生まれて、広い家でのびのび育てたい。

我が家はマンションでしたが、買ってよかったなと心底思います。子どもも走り回って遊んだりしていますし、親子で昼寝ができるリビングもありますw

住宅ローンは、今の低金利がいつまで続くかはわかりませんが、低金利のチャンスを活かせる時期でもありますからね。

もちろん、低金利だけで判断すべきものではありませんが、頭金を貯めるうちに金利が上がった・・・となると悲しいですね。

低金利を活かすのは、時間を買うという感覚です。

ちなみに、フラット35を取り扱っている銀行では、最低金利を提示している銀行のひとつに住信SBIネット銀行があります。

また、手数料も指定口座にすることで、借入金額の1%と低いです(ここ大事)。

まずは、この機会に事前審査を受けておきましょう。

変動金利も取り扱っている銀行ですし、メインバンクとしても使える銀行です。

住信SBIネット銀行で事前審査を申し込んでみる

また、頭金を2割以上準備できる場合は、ARUHIがずっと金利を0.1%下げるプランが用意されています(頭金1割の場合は金利優遇0.05%)。

webで事前審査を受けると、融資事務手数料が1%に下がりますし、金利も下がるのでかなりおすすめのフラット35といえますね。

 ARUHIの事前審査のお申し込みはこちら

ではでは。