現金収入(不労所得)を増やすためには、高配当株か不動産投資か

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将来のキャッシュフローを作るため、高配当株への投資をしています。

一方、キャッシュフローに着目した際に興味を持ったのが不動産投資です。

不動産は投資というより、不動産賃貸事業というほうがしっくりきますが、ここでは不動産投資としておきます。

限られた自己資金を効率よく増やしていくためには、どちらにすべきなのかと悶々としている日々です。

というのは、不動産投資はなかなか買付けを出しても、買えない状態であり、時間を空費している感もあります。

数字で見ると、配当金投資と比べて、圧倒的に不動産投資のほうが儲かりますが、キャッシュフローを作るための一歩を改めて考えてみたいと思います。

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株式配当と不動産の利回り

高配当株の場合、配当利回りは高くても5%程度です(もちろん、それ以上の株もあります)。

一方、不動産の場合は表面利回りで6〜8%程度でしょうか(もちろん、それ以上の物件もあります)。

一見利回りで見ると、大きな差はないように思えます。

また、不動産の場合は、空室リスクなどの収入減に加えて、修繕費や広告費、ローン返済などなにかとお金がかかります。

配当金の場合は、株価下落リスクはあるものの、保有に関するコストはありません。

自己資金に対する利回りを考える

キャッシュフロー pexels-photo-900108

自己資金に対する利回りを考えてみると、圧倒的に不動産です。

株式投資の場合、100万円の自己資金を活用すれば、5%利回りであれば5万円の配当金を受け取ることができます。

銀行預金であれば1000円くらいしかもらえませんが、配当金だとその50倍以上のお金を増やせるので、高配当株はほんと魅力的です。

一方、不動産の場合は、株式投資と違って「融資」を支えるため、100万円の自己資金で5000万円の投資も可能(物件購入)も可能です。

属性によってもちろん変わりますが。

5000万円の物件に対して、8%の利回りであれば、年間400万円の家賃収入があります。

自己資金に対する利回りは400%となります。

もちろん、家賃まるごと懐に入るわけではなく、

ローン返済、管理費等を踏まえれば、おおよそ手元に入ってくるのは物件価格の1%〜2%ですので、年間50万円から100万円のリターンです。

自己資金に対して、50%〜100%のリターンが得られ、自己資金の回収は2年程度でできます(税引後はもう少し利回りが悪くなりますが)。

自己資金に対するリターンをみるCCRという指標で考えれば、

不動産 CCR:50万円/自己資金100万円=50%

配当金 CCR:5万円/自己資金100万円=5%

となるので、高配当株の実に10倍のリターンです。

融資が使えるのは魅力的

CCRが高くなるのは、自己資金が小さくても「融資」の力、つまり、他人のお金を利用して収益を得ることができるからです。

無論、ローン返済という縛りが出てきますが、自己資金を増やしていくのに、効率的なお金の使い先だと考えています。

こう考えると、配当金狙いの投資はなんだか非効率とも感じます。

自己資金を効率的にお金を増やしていくためには、不動産の活用が必要と感じます。

不動産投資のリスク

不動産投資ローン pexels-photo-396303

一方、不動産投資はなかなか参入しにくいというのがあります。

株式投資は、証券口座を開いて、入金してポチッとすれば、すぐにでも株主になれます。

権利確定日まで保有しておけば、配当金を受け取ることができます。

2018年は年間50万円以上の配当金を受け取ることができました。

株価下落による資産毀損はしているものの、長く保有するつもりなので、驚くほど精神的に楽に保有でき、毎月お金を受け取ることができています。

不動産の場合は、株式と異なり、同じものが1つとしてありませんので、個別性があること、情報がクローズドであることなどから、なかなか買えません。

また、誰でも融資を受けられるわけではないですからね。

自然災害、空室、家賃下落、修繕リスクを負いながら、毎月必ず返済していく義務が発生します。

CCRが高いのもそれだけリスクを考える必要があるわけです。

そして、極めつけは株式と違って「現金化」に時間がかかることです。

出口戦略では、相場の状況、買主が表れてくれるかなど、株式のようにすぐに売れるわけではないですからね。

また、表面利回り8%程度だと、シミュレーションすると、広告費や原状回復費用、事業税、税理士費用なども加味すると想像以上にお金が残りません。

なかなか躊躇してしまいます。

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高配当株か不動産投資か

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私のように多額の資金を高配当株に突っ込める状況でないので、効率よく資金を増やしていくには、不動産への投資が大切だと思っています。

高配当株も不動産のどちらも、メリットもデメリットもあります。

不動産投資になかなか参入できない一種の焦りもあり、時間を空費するくらいなら、高配当株の投資と並行しようという考えです。

これも良し悪しで、高配当株に資金を振り向けると、手持ちの現金が少なくなるので、不動産投資への自己資金の貯まり具合が遅くなることなどデメリットもあります。

なんだか中途半端なことをしてそうで不安になりますが、

「キャッシュフローを作る」ことが目的なので、その手段が「高配当株」であろうと、「不動産」であろうと、着々と行動して、キャッシュフローを作っていきたいと考えています。

高配当株か、不動産か。

どちらへの投資も正解です。

自分のリスク許容度を鑑みながら冷静に行動していきたい。

ではでは。

配当金獲得に向けた投資をコツコツ続けて、年間50万円以上になっています。

継続は力なりです。

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ふるさと納税、貯金ネタ、節約、株式投資、住宅ローンなど会社員の気になるマネー情報を発信。30代会社員、子ども2人。FP2級、宅建保有。
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配当金、不動産、副業で収入源の多角化も進めています。

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