住宅ローンの固定金利への借り換えは今がチャンス?金融庁の規制で固定金利が上昇してしまうかも!?

住宅ローン借り換え
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住宅ローンの固定金利が将来上がるかも?!

金融庁が銀行に対して、金利リスクを適切に管理しなさい!というストレステストの義務化を検討しているみたいです。低金利で大量に国債を保有している銀行は、1%の金利上昇でメガバンクだと1兆円の損失を抱えると言われています。

住宅ローンで言えば、固定金利での貸し出しが影響を受けるわけですね。将来損失の可能性が高い固定金利の貸し出しを減らしていく可能性もあるので、そうなると、住宅ローンを借りる側としては困ってしまいます。

このストレステストは、早ければ2016年度(2016年4月以降)からの導入を検討しているみたいです。

もしかしたら、固定金利は今がチャンス!?

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銀行の資産査定義務付けとは?

金融庁が考えている「銀行の資産査定義務付け」とは、銀行が保有している住宅ローンや国債などが金利上昇によって損失を抱えないように、資産耐久度調査(いわゆるストレステスト)を義務付けることです。

導入時期は、2016年度以降を目指しているので、早ければ2016年4月以降の住宅ローンにも影響が出てくるかもしれません。

2016年はいろいろとマイホーム関係で税制度など変化がありますね。

2016年1月6日日経新聞によると、

金利リスクとは、市場金利の変動によって銀行が保有する資産の価値が目減りしたり、利益が減ったりすること。

市場金利の上昇によって銀行の損失が増えると、今のような低金利の住宅ローンやいろんな特典が縮小する可能性も出てきそうですね。

日銀による金融緩和で日本国債の金利は歴史的な低水準にあるが、先進国で最悪の財政状況を考えれば、金利が急騰する恐れもある。

今でも金利上昇のリスクは、銀行側としても当然算定しているわけですが、「0.3%程度の金利上昇しか考慮していない」指摘もあるようです。それ以上に金利が上がれば、銀行の損失が大きくなっちゃいますね。

金利が1%上昇すると10兆円の損失が発生すると言われていますので(もう天文学的な金額ですね)、そんなことになってしまうと日本版リーマンショックも!?

どんな影響があるの?

住宅ローンを借りる私たちにとって、金融庁が考えているストレステストの実施によって、どんな影響があるのでしょうか。

住宅ローンの商品を銀行にとって金利リスクが大きい「長期・固定型」から、リスクが小さい「短期・変動型」に絞り込む動きが出てきそうだ。

固定金利は、金利上昇のリスクを銀行側が負っています。逆に変動金利は、借り手である私たちが金利上昇のリスクを負っているので、銀行は金利が上がれば上げれば済む話なので、低い金利での貸し出しができるわけです。

固定金利はそうとはいかず、決められた期間(35年なら35年)同じ金利で貸し続ける必要があるんです。金利が上がっても、その上昇分を借り手に負担させることができず、自分たちで追わなければならないので、リスクが高いわけですね。

消費者にとっては「長期・固定型」の住宅ローンの金利が高くなる可能性がある。

固定金利を考えているなら今がチャンス!?

住宅金融支援機構が実施している「民間ローンの利用実態調査」によると、固定金利を選択している人が増えているようです。

住宅ローン利用割合

変動金利の割合が40%を超えていたのが、最近では35.8%にまで下がっています。

代わりに増えているのが固定金利。35年間固定は38%、10年固定など期間限定の固定金利は26.3%と固定金利を利用している人の割合は64.3%と上昇していますね。

日銀の金融緩和によって、長期金利は低く抑えられていることから、固定金利がものすごく下がっています。

私が調べた限りでは、10年固定金利ではイオン銀行が0.79%とビックリする金利を提示しています。メガバンクの変動金利並の金利です。借り換えでも同じです。

住信SBIネット銀行は、10年間固定が0.83%とこちらもかなり低い金利。この2行が10年固定では一番低い金利グループです。借りる前には、事前審査が必要です。審査も早いので試しに受けてみるのもアリですね(事前審査にパスしたからといって本審査を受けなければならないことはありません。)

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住宅ローンを考えるならまずは「固定金利」

住宅ローン

住宅ローンを借りるときに、不動産の営業マンはほぼ必ずと言っていいほど、変動金利で資金シミュレーションを実施してきます。

単純に変動金利のほうが毎月の返済額も低く、多く借りやすいので、買ってもらいやすくなるからですね。一度は「家賃なみの返済でマイホームが手に入る」というチラシを見たことがあるのではないでしょうか。

変動金利と固定金利を比較

住宅ローン

3,000万円で借りた場合、金利が変わらないとすれば、

住宅ローン 返済額

変動金利(0.57%試算)は、毎月返済額が78,807円、固定金利(1.55%試算)の場合は毎月返済額が92,591円と約1万4,000円も違いがあります。これを見ると変動金利で借りたくなりますね。

でも、注意点は変動金利がその金利を確約されているのは、わずか半年間だけです。変動金利は半年に1回金利の見直しが行われているんですね。

固定金利は、フラット35であれば35年間金利が変わりません。金利は変動金利よりも高いですが、金利が上がらない安心感が得られ、金利上昇の不安を覚える必要はありません。

また、マイホームは予算が大事です。固定金利でのシミュレーションでも住宅ローンを返済していけるかどうかが一番大事です。変動金利でしか借りられないというのであれば、予算を下げていくほうがいいと思っています。

固定金利でシミュレーションしても、貯金や収入状況を踏まえれば変動金利でもいい!となれば、変動金利を選択するべきです。いざとなれば繰り上げ返済により、ローン元本を減らすことができるのであれば、金利上昇リスクを緩和できますからね。

我が家は、変動金利を魅力に感じつつも、最終的には固定金利を選択しました。周りでは、おおよそですが、半分は変動金利、半分は固定金利といった感じでした。

どこの固定金利が有利!?

価格コムの10年固定金利の比較では、主要銀行では平均は1.395%、ネット銀行では1.2%となっています。

住宅ローン 固定金利

繰り返しになりますが、イオン銀行は10年固定0.79%、住信SBIネット銀行は0.83%と平均を下回る金利です。10年固定であれば、この銀行が良さそうです。



また、フラット35であれば、1.5%(21年以上借入)程度とこちらも歴史的な水準です。

フラット35を取り扱う銀行は多いですが、借りるならば融資事務手数料が安い、住信SBIネット銀行がいいですね。

今、住宅ローンの固定金利を借りることを検討していれば、真っ先に事前審査を受けておきたいところです。

 

さらに借り換えの場合は、この低金利のときにフラット35に借り換えるチャンスですね。

銀行のストレステスト義務化が実施されれば、銀行もなんらかの方法を取ってくるはずです。その一つの影響が住宅ローンの固定金利では、という日経の記事がありました。

株価暴落や日銀の金融緩和もあって長期金利はマイナス金利とものすごく低いです。

住宅ローンの固定金利を考えているならば、今がチャンスなのかもしれません。最近の統計では、住宅ローンの借り換えの実に7割の人が固定金利を選択しているみたいですよ。

 

住宅ローン借り換え
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この記事を書いた人

ふるさと納税、貯金ネタ、節約、株式投資、住宅ローンなど会社員の気になるお金情報を発信。30代、アラフォー、子ども2人。FP2級、宅建保有。
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ブログは約4年間ほぼ毎日更新しています。大体21~22時頃アップ。

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