住宅ローン・10年固定金利→フラット35に借り換えるときのメリットは？

日本の長期金利の指標である10年物国債利回りはマイナス圏で推移しており（＊プラス圏になりました）、住宅ローン金利の低下という形でわたしたちに恩恵が出ています。

さて、ご質問を受けました。

10年固定、5年固定で、金利がそれぞれ1.08％と0.48％で、2000万円ずつミックスで借りているのですが、フラットに借り換えするうえでの考え方はありますか。

今は住宅ローン金利が低下していますので、3年ほど前に借りた方でも住宅ローンの借り換えにより、借り換えメリットが生まれる場合があります。

全期間固定のフラット35でも、金利がかなり低いので数年前の変動金利並で借りれる場合もありますね。

さて、期間固定金利からフラット35に借り換えするのはメリットあるの？

期間固定金利とは？

期間固定金利は、その期間は固定金利にしますよ！という金利です。2年、3年、5年、10年など銀行によってかなり細かく用意されていますね。

特徴としては、その固定期間の間は変動金利よりも金利が低い場合があること。これはかなり魅力です。

住信SBIネット銀行であれば、5年固定金利が0.45％（2016年6月金利）と変動金利で借りる場合よりも安い金利で借りることができますね。ただし、5年間だけですが。

固定期間が終了した後は、固定金利を選択しなければ自動的に変動金利になるのが一般的です。

そして、固定期間終了後は、金利優遇幅が縮小します。つまり、金利が上がるということ。固定期間終了時点で借入時よりも金利が上がっていれば、返済額は増えてしまうんですね。

期間固定金利の主な特徴

というのが主な特徴ですね。

住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンを見てみると、10年固定であれば当初10年の金利優遇幅は1.7％あるのに、そのあとは0.7％に縮小しています。

同銀行の場合、10年固定金利と変動金利と基準金利が違うようなので、イメージはこんな感じです。11年目以降の金利がものすごく高く感じますね。

10年固定金利など期間固定金利を活用する場合は、とにかくその期間に返済額を大きく減らせる方が良さそうです。

フラット35に借り換える場合、手数料が借入金額の0.55％とほかの2.16％よりも断然安い優良住宅ローンを使ったとして、諸費用として37万円くらい（借入金額3,000万円の場合）は必要です。

また、フラット35の場合は団信が任意のため、団信加入する場合は別途費用が必要です。ただ、生命保険料控除が使える民間保険を活用することもできます。

利息軽減効果から諸費用を差し引いて、なお、利息軽減効果があれば、フラット35に借り換えるメリットがありますね。

ご質問いただいた方の借入銀行が分からなかったので、住信SBIネット銀行と仮定した場合でシミュレーションしてみました。

5年固定金利の場合、固定期間終了後は優遇幅は▲1.8％、10年固定金利は▲0.7％ですので、それで計算。

すると、フラット35に借り換えることによって、利息軽減効果としては、約60万円出ることになりました。

諸費用や団信保険のことを考えれば、微妙ですね。ただ、フラット35の場合は全期間固定金利のため、金利が上昇することはありません。一方、期間固定金利は特約期間が終われば、原則、変動金利であるため、金利上昇リスクがあることは忘れてはならないですね。

今は英国のEU離脱の件もありますし、金利が上がるような状況ではないでしょう。でも、10年、20年単位では分かりません。

変更金利の指標である政策金利は基本0.25％単位で上がるので、15年後に0.25％、さらに5年後（20年後）に0.25％（合計0.5％）上がったと仮定してシミュレーションしてみました。

この場合、フラット35に借り換えることによって、約120万円の利息軽減効果があります。15年目以降であれば、フラット35のほうが毎月返済額も7,000円安くなります。

金利上昇は、いつ、どのくらい上がるか？は分からないです。ただ、シミュレーション①のように、このさきずっと金利が上がらない・・・というのは、楽観的なように思います。

金利上昇リスクを抑える！

というのであれば、やはり今はフラット35のメリットが高いでしょう。

少し前までは変動金利で0.975％とかざらでしたが、フラット35は1％付近まで下がってきていますしね。

個人ではなく、企業ではこの低金利を活かして長期間の社債を低金利で発行しています。つまり、長い期間借りるものほど金利は低いほうがいいんですね。

こんな低金利ないまだからこそ、フラット35を検討するといいんだと思います。ということで、私だったら5年固定金利が終わったタイミングでフラット35に借り換えします。

理由は、低金利で固定できるから。将来の金利上昇リスクをゼロにできるからです。

金利上昇時にどれだけ耐えれるか、が大事ですしね。フラット35の金利の最新金利です。