フラット35から住居費を下げれるか?住宅ローン借換えシミュレーション結果

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家計の節約を実現するためには、固定費の見直しが欠かせません。

保険料やスマホ代が効果的で実践してきました。

年数万円の節約を実現できています。

さらに下げれないかと欲が出てきますね。

家計のなかでもっともウェートを占める『住居費』を削ることができれば最も効果が大きいですね。

現在、住宅ローンを利用していますが、借り換えによって効果があるのかを具体的にシミュレーションしてみました。

これから借り換えを考えている方は参考にしてみてください。

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住宅ローン借り換えの目安

一般的に次の3点があてはまると、借り換え効果があると言われています。

POINT

  • 金利差が1%以上ある(金利によっては0.5%以上)
  • 借り換え後の残債期間が10年以上ある
  • 残債が1000万円以上ある

今の変動金利は、 三菱UFJ銀行(借換え) で0.525%(2019年2月適用金利)など超低金利なので、一考の価値ありですね。

フラット35も ARUHI(アルヒ) など最低金利を提示している借り換え先であれば、将来の固定金利の安心と低金利を手に入れることができます。

借換えにあたっては、上記の3点のポイント以外にもう一つあります。

借り換え手数料を踏まえても、利息が減るか?

です。

住宅ローンを借りるときと同様に、借換えする際にも手数料がかかってきます。

事務手数料、保証料、登記費用(司法書士への手数料、登録免許税)などがありますね。

ざっくりですが、30万円~80万円程度はかかってきます。

住宅ローンの借り換えを検討してみる

具体的に、借り換えシミュレーションをしてみました。

銀行のサイトで借り換えシミュレーションができますが、今回は、

の3行で試しています。

我が家の状況ですが、

借換え前の住宅ローン

  • 残債金額 2,400万円
  • 残債期間 31年間
  • 金利 フラット35S 金利1.0%
  • 毎月返済額 73,000円

フラット35Sで借りているので、当初10年と11年目以降で厳密には金利が変わるのですが、慣らして上記設定でしてみました(2段階金利設定が各銀行のシミュレーションではできなかったため)。

多少、正確性に欠けますが、ほぼ同じなので、良しとします。

借換え後の内容

  • 借換え後のローン期間 31年
  • 借換え金額 2,400万円
  • 金利 変動金利

借り換えシミュレーションの条件である、

POINT

  • 金利差が1%以上ある(金利によっては0.5%以上)
  • 借り換え後の残債期間が10年以上ある
  • 残債が1000万円以上ある

3つとも一応クリアしていますね(金利は0.5%ですが)。

借り換えシミュレーション結果

まず、結論から見てみましょう。

一覧にまとめてみました。

借換え金利借換えメリット手数料実質メリット年あたり(31年計算)
三菱UFJ銀行0.53%1,145,016440,000705,01622,742
イオン銀行0.47%1,360,643714,400646,24320,847
イオン銀行0.67%570,879304,000266,8798,609
住信SBIネット銀行0.418%1,557,494706,400851,09427,455

借り換え手数料があるので、住宅ローンだけでみた利息額の総額でどれだけ減ったかを見てはいけません。

借り換え手数料を差し引いた、実質メリットを見てみるのが大切ですね。

実質メリットは、



ですね。

イオン銀行は、借り換え手数料が借入額に定率をかけるタイプと、定額タイプがあります。

定額タイプのほうが手数料は安いですが、金利が0.2%上がります。

今回で言えば、定率型のほうが実質メリットが高かったので、高い手数料を払ったとしても低金利を享受したほうがいいというわけですね。

実質メリットだけで見ない

これだけで見ると、借り換えしたほうがメリットがあります。

ただ、年間あたりで見ると、



となり、それほど大きな金額とはなりません。

毎月返済額も減ることになり、利息も減らせます。

借り換えのほうが良さそうだけど・・・・。

借り換えはしないという結論

結果的には借り換えメリットは(わずかだけど)ありますが、現時点で借り換えメリットは薄いと判断しました。

理由の一つは、変動金利の特性を加味していないからですね。

そう!!

金利上昇リスクを一切見ていないということです。

もう一つの理由は、資金の効率性です。

借り換え手数料に、30万円~70万円程度かかってきます。

この資金であれば、日本たばこ産業(JT)へ100株から200株投資することができます。

えっ?いきなり株の話?

いえ、つながります。資金の効率性を考えるのです。

借り換え時に30万円~70万円を費やして、年間2万円程度の効果を生み出すのです(金利上昇があるともっと効果は小さくなります)。

日本たばこ産業(JT)の株を保有すれば、

年間15,000円~30,000円(100株~200株、税引前)の配当金が入ってきますし、毎年増配していく可能性が高い銘柄です。

借り換えメリットよりも、高配当株に投資したほうが資金の効率性は高いですね。

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借り換えで固定費削減は考えてみよう

我が家の場合は、現時点で低金利で借りていることや、残債金額の関係もあり、借り換えメリットはあるものの、資金の効率性は悪いと判断できます。

POINT

  • 金利差が1%以上ある(金利によっては0.5%以上)
  • 借り換え後の残債期間が10年以上ある
  • 残債が1000万円以上ある

借り換えのポイントではありますが、これ以外に、

  • 借り換え手数料を払って、年あたりどのくらいお得か?
  • 借り換え手数料をほかに回したほうが資金の効率性はよくないか?

を見てみることで、借り換えすべきかを判断するのがいいですね。

固定費は削減したいところですが、我が家の場合、住宅ローン借り換えによるメリットは薄いので借り換えしません。

ただ、フラット35でも2%前後で借りている方などは、借り換えメリットは出てくる場合があるので、固定費削減のため、一度はシミュレーションをしておきましょう。

ではでは。

今回、借り換えシミュレーションした銀行
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住宅ローン借り換え
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この記事を書いた人

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