我が家がマンション選びに「中古」ではなく「新築」にした理由の一つ【マンション修繕積立金】

photo credit: JD Hancock via photopin cc

我が家は昨年、新築マンションを購入して、いよいよもうすぐ入居です。マンションネタが豊富に出てきているので、順次アップしていきたいと思います。

さて、マンションを探すときになぜ「新築」にしたのか?実を言うと「新築」にこだわっていたわけではありません。

むしろ、「中古」を探している時期もありました。今でも気持ちの半分は「中古のほうがいい」という思いもあります。

それでも、「新築マンション」を購入したわけですが、その理由を一つ書きます。消費税増税も延期されましたので、これからマンション選びをされる方はご参考に下さい。

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マンション修繕積立金がキーワード

マンションには戸建と異なって、「修繕積立金」たるものが毎月かかってきます。毎月ですよ。この金額を決めているのはマンション住人で構成される管理組合が決定します。(実際は管理会社が入るので管理会社が決めているようなものですが)。

ちなみに私はちょっぴりカジっていまして「管理業務主任者」たる国家資格を有しています。マンション管理に関する資格ですね。そんなことはどうでもいいですけど。

マンション修繕積立金とは

マンション修繕積立金ってなんぞや?ってことですが、

マンションの外壁や屋根、エレベータ等の共用部分を修繕するためのお金です。

これらは、マンションの購入者で構成する管理組合が、維持管理することとなっているからです。

ちょっと脱線しますが、マンションの場合は「専有部分」と「共用部分」に区分されます。「専有部分」は部屋の中と思えば分かりやすいでしょうか。

国交省の資料によると、修繕に至るまでの築年数は大体こんな感じです。

修繕までの年数
機械式駐車場の補修 5年
給水ポンプの補修 8年
外壁塗装の塗り替え 12年
屋上防水の修繕 24年
貯水槽の取り換え 25年
給水管の取り換え 30年
外壁塗装の除去・塗装 36年

仮設足場を組んでマンションを囲っているシーンはよく見ますが、大体12年くらいの築年数のマンションです。

マンション修繕積立金の目安

マンションの修繕積立金は、㎡当たり単価200円と言われています。

専有面積70㎡だと14,000円くらいが月々かかるお金です。でも、新築時は5,000円から6,000円くらいで設定されていますけどね。

141206 マンション修繕積立金2

出典:国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」※PDF

機械式駐車場があるマンションも多いですが、機械式駐車場ってメンテ代にお金がかかるんですよね。

141206 マンション修繕積立金3

出典:国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」(平成23年4月)※PDF

外から過不足が判断できない

それで、中古の場合、マンション修繕積立金を活用するシーンが増えてくるわけですが(外壁塗装とか)、実際これまでの入居者が、

修繕積立金を滞納していないこと

なんてことは外からでは分かりません。

管理組合にヒアリングしないと。

もしくは管理会社。

でも、買う前にそれを聞く人ってどれだけいるでしょうか?

そんなことはまれだろうなんて思う方もいるかもしれませんが、私もそう思いますが・・・・

「修繕一時金徴収」とう可能性

中古マンションに入居して「ハイ、修繕積立金が不足しているので一時金徴収しまーす」って言われたらどうですか?

いやいやいやおいおいおいおい・・・ってなりますよね。

マンション修繕積立金の金額って管理会社が長期修繕計画を立てているとはいえ、管理組合が決めます。んー語弊を承知で言うと素人が決めているわけです。

また、マンション販売会社にヒアリングしても、20年後30年後の修繕計画ははっきり言って分からんっていうてましたからね。たぶん本音かなぁ。

で、ほとんどのマンションは売り出し時は安く抑えて段階的に上げることを想定しています。我が家が買ったマンションも計画では3年後にドンと上がっています。

141206 マンション修繕積立金

出典:国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」※PDF

でも、管理組合が上げません!って言ったら上がりません。上げなかったら不足する可能性は高まるわけです。住んでいる人の負担はその時は軽くて済みますけどね。

修繕積立金が不足しているかは、外から分からないことや、管理組合がきちんとしているかなんて全然分かりません。

入居者の質を探る。

これはやっておくべきことかもしれません。

やっぱり入居者の質が高いとそれだけ管理への意識も高くなると思う(要は自分だけがよければそれでいいって人の可能性が低い)。

マンションは管理を買え!って言われるように管理をいかにしていくかが大事ですからね。

不足で資産価値減!?マンション修繕積立金の盲点

新築にした理由

我が家が新築にした理由のひとつはこういうことです。

修繕積立金不足の可能性が低い。

新築なんで当然と言えば当然ですが、いきなり修繕が必要!なんてことはほとんどないはずです。あっても瑕疵担保期間(ある一定期間は売主が責任もって修繕しますよーって期間)での対応かな、と。

新築購入者は、入居時に修繕積立一時金って結構まとまった額(60万位)払っていますので、それを考えると適正な管理をしている中古マンションを買った人はお得です(と考えられます)。一時金負担しなくていいから。

修繕積立金リスクが低いのが理由

言いかえると修繕積立金リスクが低いというのが、新築にした理由のひとつです。消極的な理由ですがね。中古マンションの積立金不足を見破る眼力はわたしにはありません。

※中古マンション=修繕積立金不足と言っているわけではありません。

住み替えも視野に入れる

我が家はいつかの記事でも書いたのですが、住み替えも視野に入れています。

その目安が外壁塗装がされる築12年頃までかな、と。その時は住みやすさも一時的とはいえ失われますからね。

本日は新築マンション購入側からの一方的な視点で書いていますが、新築マンションのリスクも多分にあります。むしろ、中古マンションのほうがメリットのほうが多いとも思っています。

「修繕積立金」という限られたスポットにだけ焦点を当てるとすれば新築マンションのほうが有利、だと考えます。

ま、先のことはわからんがな。

良い物件に出会えることが一番ですね!少しでもマンションをこれから購入を考えている方に参考になれば幸いです。

※新築マンションを推奨している訳でも何でもありませんのであしからず。

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ではでは。

コメント

  1. 最近、不動産にも興味を持っています。
    マンションはもちろん、一戸建てでも結構安い物件がありますね。

    ただ、地方都市なのであまり流動性が高いとは言えず、手を出しかねています。

    また、相方名義の家があるので、自分で済む予定はありません。

    投資目的で賃貸物件として購入するとしたら、
    中古マンションなどはどうなんでしょう。

    一説には地方都市での不動産運用は自殺行為とも言われていますが
    ご意見お伺い出来たらと思います。

    • ジン より:

      しらいさん

      以前もおっしゃっておられましたね。私のような若輩者の意見まったく役に立たないと思いますが、意見は述べさせていただければと思います。
      ただ、僕自身はマンション経営を自分でしたことがないので、本で得た知識や仕事でちょっとかじった等くらいの意見になります。ご承知おきくださいませ。

      まず、不動産投資を僕自身がするのであれば、中古マンションになると思います。その際に「ワンルーム」物件か「ファミリー」物件か、に大別することができます。(店舗利用のマンションは需要が読めないので、居住用を選んだ前提です)。

      僕でしたらワンルームを選びます。その理由ですが、マンション経営の最大のリスクは空室です。賃料が入らないので。それを避ける必要があるので、入居しやすい状況を作る必要があると思います。ファミリーだと夫と妻、最低でも二人の意思決定が必要ですよね。シングルだと一人の意思決定でオッケーなので、「入居」までの確率が高くなると思います。意思決定者を減らすってだけで空室のリスクは低くなると考えています。

      もうひとつ、ファミリーの場合、入居が長くなる可能性が高いこともリスクかな、と。なぜなら、入居中はメンテナンスできませんので退去後のメンテナンス費が高くつく恐れがあります。その分、シングルは結婚や就職などのイベントで引っ越すことも多いので、定期的なメンテナンスもしやすいです。

      あとは敷金礼金が入居時に入るので、ある程度入れ替わってもらったほうが家主としてはありがたいわけです。ファミリーに10年住んでもらったからといって追加で礼金もらえないですからね。納めてもらっている礼金で修繕を賄うことも難しくなります。

      「ワンルーム」に絞ったら、次に狙うのは立地です。
      立地がよくないとまず入居まで持っていくことは難しいです。
      駅近が理想ですが、ある程度継続的にシングル入居者が見込める場所のマンションも理想的です。
      例で言うと、「大学の近く」です。地方の国立大学などは需要もあると思うので、その近くのマンションだと継続的な収入につながりやすいです。4年ごとに入退去を繰り返してくれる確率が高いので。

      「ワンルーム」「大学の近く」の2つの要件があるとある程度成功するのかな、と思っています。
      後は買値を安くすること、ローン金利を低くすることなど投資をするうえで当たり前のことはしないとだめでしょうけど。
      いっぱい書いて吸いませんが、不動産は税金も絡むのでそのあたりの知識も必要ですね。

      すみません、まとまった意見でなくて。

      お伝えしたかったのは、需要のある立地を選ぶこと、が大事ということです。

      また、時間がある時に書いてみたいと思います。
      ところで、ポートフォリオに不動産を入れるのであればREITが手軽ではないでしょうか。