日銀の総括的検証を公表!マイナス金利は現状維持だけど、住宅ローンはどうなるんだろう?

住宅ローン フラット35
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日銀が予定していた「総括的な検証」が公表されましたね。

この内容を受けて、株価も素直に好感し、爆上げしました。

今回新たに導入すると発表したのが、

(1)長短金利を操作目標にする「イールドカーブ・コントロール」

(2)物価が安定的に2%を超えるまでマネタリーベース(資金供給量)の残高を拡大し続ける「オーバーシュート型コミットメント」

2つです。

イールドカーブ・コントロールとは、長期金利と短期金利の操作について方針を示すということ。今回、短期金利は引き続きマイナス金利政策(今後深堀も示唆)を実施し、10年物国債金利が概ね現状維持(ゼロ%程度)で推移するようにするようです。

ここで気になるのが住宅ローンの金利の行方ですね。

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日銀の金利操作でどうなる?住宅ローン

マイナス金利

結論から言うと、

変動金利は、引き続き現状維持が予想される。
固定金利は、横ばいで推移

と言ったところでしょう。特に、固定金利については、10年物国債金利が概ね現状維持(ゼロ%程度)で推移するように国債の買い入れをしていくので、若干の上下は想定されるものの、横ばいで推移していくのではないでしょうか。

金利は予想できないので、マイホームを購入される際には、金利だけではなく、自分たちの資金計画や人生設計を踏まえて、決断すべきですが。

首都圏をはじめ、マンション価格は高騰していますので、金利が低位で推移してくれるのは、安心感があるように思います。新築物件が高いので、中古物件が狙い目ですね。

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フラット35はどうなる?

フラット35の借り換えを模索している私ですが、借り換えの場合、審査さえ通っておけば、自分のタイミングで借り換えできるので、金利動向には敏感になってしまいます。

フラット35金利予想。住宅ローンの借り換えで利息を減らすチャンス」でまとめたように、フラット35の金利はある程度予想することができます。と言っても、予想できるのは翌月金利くらいですが。

住宅金融支援機構のサイトで20日前後に発表される資産担保証券(MBS)という証券の利回り(既発債)を見ておくといいですね。

フラット35

この金利とフラット35(21年以上)の金利との関係を見てみました。

 

借入期間21年~35年

金利(A)

表面利率

既発債(B)

利益

(A)-(B)

2016.11.54%0.85%0.69%
2016.21.48%0.79%0.69%
2016.31.25%0.54%0.71%
2016.41.19%0.48%0.71%
2016.51.08%0.34%0.74%
2016.61.10%0.36%0.74%
2016.70.93%0.23%0.70%
2016.80.90%0.19%0.71%
2016.91.02%0.33%0.69%
2016.101.06%0.37%0.69%

表の、この赤字部分ずっと一定です。赤字部分は、住宅金融支援機構のサイトで発表される資産担保証券(MBS)という証券の利回り(既発債)を差し引いた数字です。

おおむね0.7%前後です。

なので、既発債の利回りが発表されれば、0.7%足してあげれば大体近い金利を算出できます。

ちなみに、9月に発表された既発債の利回りは、0.37%だったので、10月のフラット35や固定金利は若干上がるのではないかと予想できます。

➡最新金利情報です。

2018年12月適用金利フラット35フラット35S
返済期間/融資比率9割以下の場合
()内は9割超の場合
15年以上~20年以下1.12%(団信なし)0.87%(団信なし)
1.32%(団信込み)1.07%(団信込み)
(返済比率9割超)(1.56%)(団信なし)(1.31%)(団信なし)
(1.76%)(団信込み)(1.51%)(団信込み)
21年以上~35年以下1.21%(団信なし)0.96%(団信なし)
1.41%(団信込み)1.16%(団信込み)
(返済比率9割超)(1.65%)(団信なし)(1.40%)(団信なし)
(1.85%)(団信込み)(1.60%)(団信込み)

表面利率と金利の関係

過去に遡って調べたところ、

2008年5月から2016年9月までの8年4か月の平均値0.72

です。数か月の話ではなく、これだけ長い間、0.7%前後で推移しているので、これが水準と言えるのではないでしょうか。

グラフにすると、一定であるのが分かりますね。

フラット35

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固定金利は引き続きチャンス

マイナス金利の深堀りで、更なる金利低下も予想されましたが、10年物国債金利が概ね現状維持(ゼロ%程度)が予想されるので、引き続き、超低金利で固定できるチャンスではありますね。

変動金利も引き続き現状維持で推移するでしょうから、自分のリスク許容度に合わせて、住宅ローン金利を選ぶことができる状態となっています。

我が家は、なまじフラット35Sで借りているものだから、借り換えメリットが希薄なため、更なるマイナス金利深堀りによる低金利を期待していたんですが、さすがに銀行の業績や国債の買い入れ余力を考えて、それはしなかったですね。

銀行株が上がりまくっているので、それはそれでいいんですが。

以上、日銀の総括的検証と住宅ローンのお話でした。

日本銀行発表 金融緩和強化のための新しい枠組み:「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」

フラット35を考えている方は、フラット35は、金利や手数料が取り扱う金融機関よって違うので気を付けてくださいね。

融資手数料が借入金額の2%に設定している銀行が多いですが(それよりも低いところは逆に保証料が必要)、楽天銀行と住信SBIネット銀行は、1%(税抜)とほかの半分です。

通常、事前審査には4日程度で結果がでますが、人気が出ていますので、早めに行動をしておきましょう。特に金利優遇があるフラット35Sは期間限定なので、今がチャンスと言えますね。また、中古リノベであれば、金利が0.6%引きになる新商品も出ています。

当初10年間が0.4%前後で借りることができる、最強ともいえる住宅ローンが出てきましたね。

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業界では初めてフラット35で8疾病保障に加入(融資事務手数料に借入金額×0.5%要)することができるので、万が一の際に安心です。金利上乗せがないので、どれだけのコストを負担すればいいのかも分かりやすいと言えます。

フラット35を取り扱っている銀行では、最低金利を提示している住信SBIネット銀行でまずは、今すぐこの機会に事前審査を受けておきましょう。

住信SBIネット銀行のフラット35の金利は業界最低水準

借り換えの際には、一度に複数の銀行の審査を受けることができる一括アプリが便利です。複数の銀行から悩んでいた私も、この審査アプリのおかげで、時間と手間を省くことができました。まずは、一度試してみてください。

公式 住宅ローン借り換え一括審査申込み

ではでは。

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この記事を書いた人

ふるさと納税、貯金ネタ、節約、株式投資、住宅ローンなど会社員の気になるマネー情報を発信。30代会社員、子ども2人。FP2級、宅建保有。
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