損しないマンション・戸建ての選び方を10分で学べる。マイホーム考えている方は必読

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東京23区の新築マンションの平均販売価格は7,160万円。もはや、一般家庭が手を出せる価格帯ではありませんが、契約率は好調のラインと言われる70%を超えています。

一方、首都圏の中古マンション価格は、3,500万円台(70㎡換算)となり、ほぼ頭打ち状態。買い手がつきにくくなっているようです。

戸建てについては、2022年に営農義務を課した”生産緑地”の期限が来て、自治体への買い取り申し出が可能となります(これは10年の延長が決まったので、想定より影響は小さいかも)。

マンションであっても、戸建てであっても、選び方が難しい状況になっています。

週刊ダイヤモンドで「損しない マンション×戸建て×中古リノベ」の特集がされていました。

これからマイホーム購入を検討している方は、読んでおいた方が良さそうです。

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4,000万円未満が消えた新築マンション

首都圏における新築マンションでは、長谷工総合研究所によると、

4,000万円未満の新築マンションの構成比は、


【4,000万円未満の新築マンションの構成比】

2001年 63.6%

2017年 22.0


と大幅に減っています。

住宅ローン金利が史上空前の低金利を演じてくれていますので、借入能力が上がっています。今まで手が出なかった物件にも手が出るようにもなっている影響もあるでしょう。

また、「職住近接」のニーズが高まって共働き夫婦世帯は増えていますし、世帯年収1,400万円以上のパワーカップルも増えていますしね。

シニア層も郊外の戸建てから、駅近のマンションに住み替えることが増えています。私の周りでは叔父も戸建てを売って、駅近のタワーマンションに住み替えていました。

割安な物件が減っている背景には、売り手であるデベロッパーが大手財閥系や商社など、資本力のある企業の子会社が物件を手掛けているので、財務力があります。

仕入れた物件を値下げしてまで、売り急ぐ必要がないってことですね。

2020年の東京五輪後も、急落はないと考えられます。

新築マンション購入の注意点

新築マンションの購入注意点についても触れられていました。

新築マンション価格の高騰には、建築コストの上昇があります。

遮音性が高く、断熱性にも優れている”二重床”は、排水管も場所を選ばず通すことができるので、中古リノベの際にトイレやお風呂など水回りを大きく動かせる魅力を生み出せるのです。

二重床 直床

出典:リノまま

コスト圧縮のため、直床にすることもあるので、”二重床・二重天井”は確認しておきたいですね。

タワーマンションの注意点

超高層マンション市場動向2016

出典:不動産経済研究所

人気の高いタワーマンションの弱点についても触れられていました。

○外壁の防水性が低い

○床や壁から音や振動がほかの住戸に伝わりやすい

○角部屋以外は風通しや日当たりがいまいち

外壁は高層化のため、鉄筋コンクリートより軽い軽量気泡コンクリートを使用していますが、絶え間ない強風などで揺れることによる劣化が激しいのだそうです。

外壁に足場が組めないので、修繕が大変なこともよく言われることですね。

また、廊下が建物内側にあるので、プライバシーは確保されますが、風通しが悪くなります

マンション選びでタワーマンションを選択肢から外した3つの理由」でも書いたのですが、我が家はタワーマンションを選びませんでした。

タワーマンションの大規模修繕は、「一般的なマンションの2~5割増し」とも言われるので、将来の修繕計画も不安です。

ただ、タワーマンションにも良い点も多くあります。この本を読むと、タワマンの利点がよくわかりますので、参考にされるといいですね。

中古マンションの選び方

2016中古マンション 価格

東京カンテイ資料より作成

中古マンションの場合、青田売りが一般的な新築マンションと違って、物件を見て買うことができるのが強みですね。

「資産価値」を見極めるうえで4つのポイントが挙げられていました。


○まず、立地(最寄り駅が大事)

○最寄り駅に徒歩1分でも近い物件を探す

○物件選び

○物件の築年数


3LDK・70㎡以上の間取りが望ましいということも明記されていました。

中古マンションは、物件を見ること。現地を見ることが大事ですね。また、中古の場合は、出会いと同じですので、自分たちのなかで優先順位を明確にしておくことも求められます。

「来た!」と思ったときに、即決断できる環境作りは必須とも言えます。

日本不動産研究所によると、中古マンション指数は上がっていますが、やや頭打ち感も出ています。

統計 中古マンション指数 不動産経済研究所

買い手がつきにくくなりつつあるときこそ、良い物件はすぐに売れるので、決断できる環境づくりは大事ですね。

損しないためのマイホーム購入

マンション

このほか、戸建て物件についても特集がなされています。

首都圏・近畿圏、沿線別の価格相場も掲載されていますので、これからマイホーム購入を考えられている方の参考になります。

マイホーム購入は、一生住むものだから、資産価値まで考えなくてもいいというのもあるかもしれません。

果たしてそうでしょうか。

マイホームと言っても、ライフスタイルの変化によって「売る」「貸す」ときが来るかもしれません。

マイホームの最大のリスクが表面化したときには、迷わず実行したいところです。

こうした時にできるだけ優位に立てるようにしておくことは、望ましいことですね。

生活あってのマイホームです。マイホームのために住むのではないという当たり前のことを考えておきたいですね。

住宅ローンは史上空前の低金利なので、いい機会ともいます。住信SBIネット銀行は0.5%を下回る変動金利を提供してくれていまし、フラット35も低空飛行で推移してくれていますね。

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マイホームに求めるモノ、マイホームに出せるお金を見極めて、決断していきたいですね。

とても勉強になりました。

ぜひ一読を。

ではでは。

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