家を買うときに、提携住宅ローンは利用しなければいけないのか?

住宅ローンaccountant-accounting-adviser-advisor-159804 住宅ローンの基本
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住宅ローンは長期間にわたって借りるものなので、できるだけ有利な条件で借りることが大事です。

そのために必要なことは、「住宅ローンを比較」することですね。

住宅ローン一括審査申込を利用すると、一度の申し込みで複数の銀行の事前審査を受けることができます。

我が家も5社以上の事前審査を受けて比較検討をしました。

マンションの場合、マンション販売会社から提携している住宅ローンを紹介されます。

提携住宅ローンを使う必要があると考えている方もいますが、そんなことはありません。自分で銀行を探して、借りてもいいのです。

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提携住宅ローンは必ず使わなくてもいい

提携住宅ローンのメリットは、手続きが簡単であることや物件審査が早いなどのメリットがあります。

と言われますが、手続きは簡単であるものの、物件審査は自分で探してくる銀行と対して差はありません。

というのも、住宅ローンは物件審査よりも借り手審査のほうが重要視されているからです。

国土交通省の資料によると、銀行は「完済時年収」や「年収」を重視していることが分かります。

141127 国土交通省

出典:国土交通省 民間住宅ローンの実態に関する調査結果

とある銀行マンに聞くと物件審査する能力がない・・・とまで言っていました。

それだけ、住宅ローンのようなパッケージ型のローンは、「借り手の属性」が重要視されます。

大企業や公務員であれば、審査にはほぼ落ちることはないのではないでしょうか。

そうだとすれば、提携住宅ローンを何が何でも使わなくてもいいわけです。

提携住宅ローンのメリット

提携住宅ローンの大きなメリットは、『融資特約』がつくことです。

どういうことかというと、

住宅ローンの審査に落ちて、お金を借りられなかった場合、契約解除しても手付金は没収されない

というものです。

通常、契約時に手付金として物件価格の10%が必要です。

5,000万円の物件であれば、500万円の手付金を払います。

提携住宅ローンを利用していると、仮に住宅ローンの審査に落ちてもこのお金は戻ってきます。

ただ、自分で探している場合は、住宅ローンの審査に落ちて、契約を解除する必要がある場合には、手付金が戻ってこないわけです。

先ほど見たように、勤務先や資産背景がいい場合は、審査に落ちることはほぼないでしょうから、提携住宅ローンに拘らなくていいでしょう。

提携住宅ローンのデメリット

提携住宅ローンのデメリットは、事務手数料が余計にかかることです。

数万円程度ですが、マイホーム取得時には多くのお金がかかりますので、少しでも手数料を減らしたいところです。

また、提携住宅ローンがあなたが借りるにあたって最適な銀行とは限らないということです。

こちらのデメリットの方が大きいですね。

もし、提携住宅ローンより金利が低い銀行がほかにあったら?

もし、提携住宅ローンより手数料が低い銀行がほかにあったら?

そうした選択肢をすべて捨ててしまうことになります。

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住宅ローンは固定金利の検討から始める

変動金利 住宅ローン 住宅金融支援機構 金利選び方

出典:民間住宅ローン利用者の実態調査(2017年度)

住宅金融支援機構の調査によると、「変動金利型」の住宅ローンの割合が56.5%と徐々に増えていますね。

いまのような低金利のときには、固定金利の選択の検討が大事です。

変動金利で借りる人が増えていますが、いまが金利の底付近であると言えるでしょう。

変動金利の指標となる政策金利を日銀が上げることは想定しづらいですが、金利が底付近であることを考えれば、金利を下げるよりも上げる可能性の方が高いと言えます。

固定金利は、長期間にわたって金利を固定するので、金利上昇リスクは銀行が持ちます。

その分、変動金利より金利は高くなりますが、資金計画が組みやすいという大きな借り手のメリットを手に取ることができますね。

三菱UFJ銀行 住宅ローン では、30年固定金利で1.48%(2019年3月適用金利)です。

フラット35であれば、1.07%となっていますね。フラット35では、 ARUHIが最も有利です。また、場所は限定されますが、対面相談もすることができます。

事前審査は、WEBからの審査で融資手数料が半額になるので、有利です。
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変動金利を借りる場合

  • 年収に対して借入金額が小さい
  • 借入期間が短い
  • 貯金習慣があり、貯金を持っている

参考  変動金利の3つの注意点。利用してもいいと思う人はこんな人

変動金利を借りる場合は、いまの金利のシミュレーションだけでなく、金利上昇を見越した資金シミュレーションが大事です。

私はこのシミュレーションをし損ねていたので、少し後悔しています。

金利上昇シミュレーションに正解はありませんが、

  • 5年後に0.25%上昇
  • 10年後に0.25%上昇
  • 20年後に0.5%上昇

などいくつか組み合わせてみるといいですね。

次のシミュレーションサイトを活用すると容易に試算できます。

シミュレーションサイト(住宅金融支援機構)

具体的なシミュレーションもしてみました。

変動金利の特徴と借りる際の注意点。固定金利とのシミュレーション差で対策を練る
住宅ローンを借りる際には、金利のタイプをどれにしようかと悩みますね。 大きくは変動金利、固定金利に大別されます。 あなたもすでに勉強されたことだと思います。 住宅ローンは、35年など長期にわたって組むものなので、借りる前の検討が重要で

すでに提携住宅ローンを借りているけど借り換えしたい場合

これだけの低金利なので、借入金額や借入期間にもよりますが、金利差が0.5%があれば検討しましょう。

借り換えには、住宅ローンの見直しはモゲチェック・プラザが便利です。

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マイホーム取得は住宅ローン選びも重要

マイホームは生活する場です。

それを支えるのは、無理のない資金計画であることは言うまでもありません。

手取り収入に占める住宅ローンや修繕積立金が占める割合が高くなればなるほど、自由なお金は小さくなっていきます。

せっかく買ったのに、お金の悩みを作ってはいけませんね。

住宅ローン選びはとっても重要です。

繰り返しになりますが、まずは、固定金利でシミュレーションをしてみましょう。

事前審査を受けていれば、あなたが借りられるかどうかの判断をしてもらえます。

固定金利の代表格であれば、フラット35です。

フラット35取扱ナンバーワンが東証一部企業であるアルヒです。余談ですが、株主としても見ています。

アルヒであれば、住信SBIネット銀行、ソニー銀行、楽天銀行の変動金利も取り扱っていますので、両方検討することができます。

窓口での相談もできるので、まずは相談してみましょう。

提携住宅ローンを勧められても、比較検討が重要です。

提携住宅ローンを使わなければならないというルールはないので、あなたにとって最も有利な住宅ローンを探してみましょう。

物件と同じく、100点の住宅ローンはありませんので、何を重視するかが大事です。

三菱UFJ銀行 であれば、週末に住宅ローン相談会を実施しています。

あなたにとって良い住宅ローンが見つかりますように。

\\フラット35を受けるなら//

≫ ARUHIで事前審査を受けてみる

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※ 当ブログでは、具体的な銘柄や投資信託について言及することがありますが、売買の推奨等を目的としたものではありません。最終的な投資決定はご自身の判断でなさるようにお願いします。

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