定期借地権でマイホームを建てるという選択肢はありか?どんなメリットがある?

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消費税の増税を控えて、マイホームに関して、興味が出てきた人もいるかと思います。

マイホームは、人生で最も高い買い物ですので、色々と不安も出てきますね。

マイホームを建てる方は、土地を購入して、家を建てるのが大半を占めます。

なかには、土地を借りて、家を建てるという選択肢もあります。

土地を借りる、定期借地権付きのマイホームのメリット・デメリットを知っておきましょう。

実はなかなか良い選択肢になるかもしれない?

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定期借地権とはなに?

定期借地権はいくつか種類があるのですが、ここでは、住居用の定期借地権(一般定期借地権)に絞ってお話をします。

定期借地権は、土地を決められた期間を借りることができる権利です。

その決められた期間は、明け渡す必要がありません。

地主としては、決めた期間が満了すれば、土地が戻ってくるというメリットがあります。

借主としては、その期間借り続けられるというメリットがありますね(地主からの中途解約権の設定も無効であるため、安心して借りられます)。

住居用の定期借地権は、50年以上と決められています。

契約期間満了後は、地主に対して建物を買い取ってよ!という「建物買取請求権」がなく、解体し、更地で返還する必要があります。

定期借地権のメリット

コストが安い

マイホームを建てる場合、定期借地権の土地であれば、土地の購入費用が当然なく、土地代を払うだけでいいというメリットがあります。

定期借地権付きの物件を購入する場合は、所有権付きと比較して3割程度は安い価格で販売されていますので、コスト面では大きなメリットと言えます。

土地に関する住宅ローンが不要

戸建てを建てる場合、土地をつなぎ融資を受けて購入し、建物を建てるというのが一般的です。

そして、土地と建物の住宅ローンを借りることになります。

定期借地権で土地を借りた場合、

  • 土地代の住宅ローンが不要
  • つなぎ融資が不要(手数料も不要)

というメリットがありますね。

税金面のメリットがある

不動産を所有した場合、次の税金を支払う必要があります。

  • 不動産取得税(購入時のみ)
  • 固定資産税(所有していれば永久)
  • 都市計画税(所有していれば永久)

この上記3つの税金を払う必要がありません。

ただ、土地を借りているだけですからね。

もちろん、建物は自己所有になるため、上記3つの税金はかかってきます。

定期借地権のデメリット

土地代が毎年かかる

固定資産税がかからない代わりに、土地代を払う必要があります。

場所にもよりますが、固定資産税よりは安い場合もあるので、メリットにもなりますが。

住宅ローンが借りにくい場合もある

建物は減価償却があり、いずれは資産価値がゼロになります。

一方、土地の資産価値のゼロになることはないため、担保価値があるとみなされますので、住宅ローンに影響する場合もあります。

定期借地権付住宅ローンもありますし、属性(給料収入からの返済能力)が高ければ、住宅ローンが借りられないというデメリットは小さくなるでしょう。

保証金が必要

権利金とも言われますが、保証金が必要な場合があります。

住宅ローンによっては、保証金(質権設定が必要)に対してもローンを出してくれる場合もあるので、銀行に要相談です。

コスト比較

あくまで、ざっくりとした概算ですので、イメージとして捉えてください。

項目 土地所有定期借地
①土地所有価格@70万円/坪×30坪21,000,0000
②保証金  4,200,000
③建物価格 25,000,00025,000,000
④取得価格(総額)①+②+③46,000,00029,200,000
住宅ローン 46,000,00029,200,000
土地代公租公課 100,0000
地代@21,000×12か月(土地価格1.2%)252,000
⑤35年の返済額変動金利0.5%50,150,00031,830,000
⑥完済後の15年間の支払い額1,500,0003,780,000
50年間の総支払額④+⑤+⑥97,650,00064,810,000
*建物の公租公課を除く 差額▲ 32,840,000
単位:円

定期借地の場合は、更地返還が必要なため、建物解体費用(200万円程度)も必要ですが、それを踏まえても、コスト面では定期借地のほうが有利ですね。

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戸建てを建てるならメリットもある

戸建ての場合、定期借地権付き土地を借りて建てるメリットもあります。

一番は、固定資産税・都市計画税の支払い義務がないことです。

いや、土地代かかるやん・・・というツッコミもありますが、土地代は契約期間の支払いで終わりです。

50年の契約なら50年です。

それ以上地代を払う必要はありません(返還するので)。

固定資産税の場合は、土地を持ち続ける限り、永久に支払う必要があります。

50年もすれば建物の耐用年数(木造は22年)はとうの昔に過ぎていますので、建物の価値はありません。

相続を考えればメリットがある定期借地権

定期借地ではなく、土地所有で、もし、相続した場合を想像してください。

あなたのご子息がその家で住むでしょうか。

不動産の売却に困っている人や固定資産税を負担に感じている人が増えています。

ぼろ家を相続しても、買い手も見つからず、借り手も見つからず、相続人はただただ固定資産税を払い続けなければなりません。

更地にすれば買い手が出てくるかもしれませんが、見つからないかもしれません。

更地にすると、固定資産税は跳ね上がりますので、さらなる負担を追うことになります。

買い手が見つかるまで子どもに胃がキリキリする毎日を強いることになりかねません。

相続で譲り受けた空き家を売却する譲渡所得の特例があるように、中古住宅の流通を促す制度もありますので、こうした制度ができている背景も考えると、相続の際の不動産取得はなかなかくせ者です。

人口減少社会ですから、買い手はどんどん減っていますからね。

固定資産税の支払い義務がないというのは、大きなメリットにもなりうるのです。

借地期間中に相続が出たとしても、借地期間満了後に更地で返せばいいわけで、

「売りたいのに売れない」「ずっと固定資産税を払わなければならないのか」というような思いを相続人が持つことはなくなるわけです。

マイホームを建てる際には、土地は買うものという選択肢だけでなく、定期借地という選択肢も考えてみてもいいかもしれませんね。

以上、定期借地権の話でした。

ちなみに、マンションの場合は、定期借地ではデメリットのほうが大きいと考えています。

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