不動産投資に興味があると言ったら家族からは大反対。複収入化の道は半ば。

不動産収入

内藤忍の公式ブログをたまに読んでいます。

そのなかで、古い記事ですが、「都心中古ワンルームマンションは見ないで買っても大丈夫」という記事を読みました。

今は、老後資金も自分でちゃんと用意しておく必要があります。年金だけが頼りというのは、なかなか難しいことが予想されます。

複収入化を考えていますが、その一つに不動産投資を選択肢で考えている人も多いですね。不動産セミナーの広告はしょっちゅう見ますし、そうした需要が高い証拠だと思うんです。

そんななか、同僚がついに「不動産資産運用」を始めていました。つまり、不動産を買って賃貸に出して、賃料を得る収入源を作ったのです。

不動産からの賃料収入・・・憧れますね。

「都心中古ワンルームマンションは”見ないで”買っても大丈夫」って、すごい判断。

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不動産賃貸のメリットとは

日本は人口減少に入っていますし、今後は需要がどんどん減っていくことが予想されます。

空き家率も高くなりますしね、不動産賃貸収入って憧れますが、リスクも高いように思えるんです。

人口が減るとはいえ、首都圏のように、ガンガン人口が入ってくる地域は不動産による収入も安定しそうですね。

首都圏の賃貸マンションの家賃相場

マンション家賃相場

資料:不動産流通推進センターのデータをもとに作成

首都圏のワンルームマンションの平均賃料は、70,000円~72,000円で推移しています。

マンションの価格変動に比べて、とーーっても安定していますね。

ほぼ変わらないんですから。賃貸収入のミソは、こうした下落リスクが小さいことだと思います(もちろん、地域によりますが)。

不動産賃貸のメリット

不動産に投資をしようと思うと、投資信託(リート)か、実際に不動産を買うかの2択です。

後者のメリットは、銀行からお金を借りることができること。

他人のお金を使って収益を上げれることですね。

借金を背負うというリスクはありますが、他人(銀行)のお金を使って、収益を上げるいわゆるレバレッジを活かした投資というわけです。

不動産投資をするならどこ?

「人口が集まる地域」という状況は、必須条件だと思います。
日本全体では、人口が減っていくので、人口が集まらないところに、部屋を借りる人は少なくなりますからね。
 
総務省が出している人口移動の調査(住民基本台帳移動報告書)によると、5歳階級別(5歳区分)での人口移動を見ることができます。
 
15歳~24歳で区切ってみてみました。なぜ、この年代なのかはあとで述べますね。
15-29人口移動2016
東京23区は、どの区も若い人が入ってくるまちです。東京23区最強ですね。
このほか、横浜市、川崎市、さいたま市も強く、大阪市は政令指定都市トップの人口流入数です。すご。

学生が多いまちを狙いたい

こうした統計だけで、判断するのはよくないような気もします。
なぜなら、学生さんは住民票を動かさずに、親元から離れて1人暮らしをしている人が多いですよね。
 
私が思うに、大学の近くで、立地の良い物件はかなりの優良物件です。
親が家賃を払いますので、滞納に頭を悩ますことも少なくなります。
滞納は、家主にとっても最も頭の痛い問題です。
大学生の学生数を調べると、東京都が圧倒的に多いですね。

大学生数2012

こうしたことを踏まえると、東京23区は最強の土地だと言えるのかもしれません。学生の一人暮らしの割合を出せば、さらに良いデータが分かりそうですが。

ファミリー物件よりワンルームがいい

ファミリー物件のほうが単純に家賃も高いですし、礼金も高いので、収入額としてはワンルームよりも、大きいんです。
 
ただ、ファミリー物件の場合は、ライバルが多いんです。
 
ライバルとは、マイホーム群ですね。
 
戸建、建売、マンションと誰もが思う「この家賃を支払うのであれば買ったほうがいい」という現実。我が家もこの家賃を払うなら・・・と、分譲マンションを購入しました。住宅ローンを組む方が負担が小さいんですから。
 
分譲マンション並みのグレードにしてしまうと、買う場合と比較して家賃を高くせざるを得ないので、空室リスクも高くなりますね。
 
一方、最大のリスクは「空室」になることですが、ファミリー物件の場合、ワンルームと比較して、「意思決定者」が複数ということがかなりのリスクなんです。
 
夫がオッケーでも、妻がノーという場面はいくらでもあります。人間が違うので当たり前ですけれどね。一度、意見が食い違えば、決まるものも決まりません。
 
その点、ワンルームは学生の場合を除けば、基本的に借りる人の判断ひとつで「借りる」「借りない」を決めてくれるので、楽ちんなんですよね。
 
さきにご紹介した内藤忍さんは、中古ワンルームマンションの現地を見ずに、買われるようです。見に行く必要がないとまで言い切っています。

販売会社が売主になっている中古ワンルームマンションは、物件を見に行く必要はありません。実際、私も今まで購入した物件はすべて、現地に行かずに購入し、その後も現地に足を運んだことはありません。

個人的には、現地にしかない情報があるので、物件は見ておくべき‥と思いますが。

まずは1億円作れ!話はそれからだ。

不動産収入は安定しているので、300万円くらいで投資をしてみたいと家族に相談を持ちかけたら、あっけなく反対されてしまった。
 
不動産に対するリスクを懸念しているようでした。
 
不動産収入の最大のリスクは、「空室」「滞納」「その部屋で不幸が起こること」です。
前者は、立地である程度リスク分散することができます。
 
滞納については、入居者の安定した収入を持っているかが最も大事ですよね。
 
後者である不幸は、こればっかしは運の要素もあります。入居者の質を高めることが必要ですが、一度、バツがついた物件は生涯にわたってその事実が消えませんので、大幅なディスカウントを余儀なくされます。
 
反対は予想通りですが、「まずはオク(億)を作ってから、話はそれからだ!」と無理難題を言われる始末。
 
ただ、復収入化をしていくひとつの手段として、「不動産収入」というのに興味を持っています。
 
今後、人口減少社会に入っているなかで、不動産自体のリスクもありますが、一部の地域では需要もあり、これからも良い投資先だと思います。

いつかは手に入れたい不動産収入

お金、使い方、幸せ

不動産を手に入れる前に、「(そんなお金を使うなら)まずはクルマ買おうよ」っと言われてしまいましたが、クルマはお金を生まないんよ・・っと心の中でツッコミ。
 
サラリーマンが不動産を持つのは、家族というハードルが高いのかもしれません。
 
すでに、同僚が不動産の賃貸収入で住宅ローンを返している人もいるので、複収入化に取り組んでいきたいですね。
 
いずれにしろ、我が家の場合は、バランスシートの健全化を優先させることが大事ですね。入ってくるお金を増やし、支出は一定にして、資産を増やす努力はいつでも欠かせません。
 
我が家の複収入化の道は、まだまだ道半ばです。
 
書店に行くと、不動産収入の本がやたらとありますね。これは何を意味するのか。

ではでは。

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