不動産投資は個人で取得?法人で取得?法人化によるメリットを考える。

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不動産投資は借入金によるレバレッジを活用することで投資額を大きくできるのがメリットです。

このメリットに着目し、不動産投資をすべく、現在は動いているところですが、まだまだ参入には至っていません。

個人で取得するのか、法人で取得するのかによって大きくメリットが変わってきますので、税理士に相談してきました。

今日は、その備忘録代わりに記事をまとめておきます。

本記事は、税理士への相談した結果をもとに作成しています。

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個人は増税傾向、法人のほうが有利

個人の最高税率は55%!

ご存知のように、個人の所得税は累進課税です。

そして、最近はサラリーマン狙いうちの増税が続いていますね。

最高税率45%(加えて住民税10%)となっています。

課税される所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円を超え 330万円以下10%97,500円
330万円を超え 695万円以下20%427,500円
695万円を超え 900万円以下23%636,000円
900万円を超え 1,800万円以下33%1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下40%2,796,000円
4,000万円超45%4,796,000円
[平成29年4月1日現在法令等]

1974(昭和49年)には、所得税の最高税率は75%!!住民税と合わせると、なんと顎が外れそうなくらいにびっくりしますが、最高税率93%!!手残りたったの7%ですからね。

すごい時代です。

昭和61年以降は財務省のホームページに記載があります。

昭和62年は住民税と合わせて、最高税率76%。なんでこんなに高かったんだろう。

それから比べるとマシですが、今の税率も十分に高い税率です。

法人の税率は21~33%

一方、法人税の税率です。

法人税の実効税率は、

 法人税の実効税率
所得400万円まで約21%
所得400~800万円まで約23%
所得800万円超約33%

参考 国税庁 法人税の税率

所得税と法人税を単純に比較することはできませんが、これだけ税率が変われば、法人のほうが有利だなと思います。

法人の実効税率・・・法人税率+地方法人税率+事業税率+地方法人特別税率+法人住民税

家賃収入の規模によりますが、物件拡大していく意向であれば、法人取得が良さそうです。

法人化で気を付けるべき点

ところで、サラリーマンが法人を所有するときに気をつけなければならないことがあります。

それは副業規定との関係ですね。

副業禁止規定がある場合は、気になるのが「住民税」「社会保険料」です。

住民税は普通徴収の選択を

住民税については、確定申告の際に「普通徴収」を選択すれば、会社にバレる可能性は低くなります(役所のミスなどで特別徴収にされるとアウトですが。。。)。

確定申告 住民税 自分で納付2017-02-12_09h41_55

このため、電話して普通徴収になっているかを確認するのがベターだそうです。

社会保険料の発生

次に、個人と違って法人による取得の場合、気になるのが社会保険料の発生です。

代表取締役は、非常勤役員になることができないので、社会保険料の加入義務があります。

社会保険料が発生すると合算されるので、確実に勤め先の会社に分かってしまいます。

これへの対策は、代表取締役の役員報酬をゼロにすることで、社会保険料の支払いを回避することができるとのこと。代表取締役は役員報酬を1円でも払うと社会保険料の義務が発生するのです。

法人化した会社にお金を貯めるのであれば、これでいいですね。

しかし、不動産収入によるお金を使いたい場合は、役員報酬という形でキャッシュアウトしないと、自由には使えないことになります。法人にあるお金は、法人のお金ですから。

このため、代表取締役の役員報酬ゼロにしたうえで、非常勤役員を選定し、役員報酬発生で家計に還元というのが選択肢になってきます。

例)代表取締役(夫)・・・役員報酬ゼロ(社会保険料ゼロ)

  非常勤役員(妻)・・・役員報酬の支払い(社会保険料ゼロ)

余談ですが、法人名を入力すると法人の住所がわかるソフトがあるようで、それをすれば住所で副業がバレる可能性もあるそうです。ただ、ほとんどする人はいないでしょうとのこと。回避方法は、自宅以外を法人住所(例えば実家など)にすれば回避可能。郵便物は転送する。

非常勤役員は社会保険料の支払義務がないので、社会保険料の支払いも回避して、家計にも還元できます。

参考 社会保険料の基礎知識

物件保有数を増やして拡大していくには、税金の事を考えると、法人での所有が良さそうです。

とはいえ、役員報酬のからみで家計に還元できる方法も考えておく必要がありますね。

我が家の場合は、家賃収入を増やしていくために利益は使わず、法人に溜め込み、次の物件取得のための資金に使いたいという考えです。

なかなか不動産を買うには至っていないですがね。。。

消費税還付という方法

ちなみに、1期目法人所有の場合は、消費税還付という方法を取ることができます(平成30年税制現在)。

いろいろ税制改正があり方法はややこしいですが、建物価格によっては数百万円のキャッシュが戻ってくるので、使わない手はないですね。

高度なテクニックがいるので、詳細は割愛しますが、税理士と組んでするのがいいでしょう。なお、税理士報酬は還付額の20%~30%が目安だそうです。

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まとめ

手残りの資金を増やしていくためには、税金の勉強は欠かせません。

これは、不動産投資に限らずですね。

不動産投資ならなおさらです。

税理士に丸投げするよりも、自分である程度勉強していく方がいいですね。

法人所有の場合は、税理士に頼む必要があるとは思いますが、不動産知識がない税理士の場合は、手残りが減ってしまう可能性もあるかもしれません。

手残りを増やし、手残りを拡大していくためにも、税金を考慮した戦略が必要だと感じます。

いくつかの本を読みましたが、かなり突っ込んで書いてくれている本を見つけましたので、これから不動産投資をしようと考えている方にとっては一読すべき不動産の税金の本です。

ここまで書いているの?というのもあります。読みやすいですし、読んでおきましょう。

ではでは。

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