住宅ローン2500万円があっても不動産投資ローンを組めるのか?

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給料以外の安定した毎月の収入源づくりを考えています。

  • 株式投資による配当金収入
  • 不動産投資による家賃収入

このほか、太陽光発電、金(ゴールド)などもありますが、代表的なのは上記2点でしょうか。

配当金収入については、年90万円の住居費相当をめざして徐々に増やしていっています。

この配当金収入は、多額の元本が必要なので、スピードとしては遅いです。そんなに元本貯まらないですからね。値上がり益が生み出せればいいですが。

そこで、お金を借りる方法です。

お金を借りて投資できるのは、不動産投資くらいではないでしょうか。

株を買うのでお金貸して!と銀行にいってもまず貸してくれることはありません。

我が家は、住宅ローンを借り入れしています。

巷では住宅ローンを組んでいると、不動産投資ローン(アパートローン)は組めないとも言われます。

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融資は組みにくくなります

住宅ローンをすでに組んでいると、その状況にもよりますが、住宅ローンがない人に比べて、やはりアパートローンの融資を引き出しにくくなるようです。

ただ、それは”属性”にもよります。

属性とは、年齢、職業、残債、資産額、物件の担保価値、などです。

住宅ローンと違って、アパートローンはより審査が厳しいみたいですね。

住宅ローンは、金利も低く、35年など長期間貸してくれます。意外と、こんなに貸してくれるの?という金額でも審査が通ったりします。

いくら貸してくれると言っても、手取りの25%以内の返済に抑えるのが無難ですが。

不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高い

不動産投資ローンは、住宅ローンよりも金利が高いです。

例えば、住宅ローンであれば住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンでは変動金利0.457%(2018年7月適用金利)と驚愕の低さです。

フラット35であれば、 ARUHI が有名ですが、1.29%(21年以上、団信なし、2018年7月適用金利)となっています。(ARUHIは頭金を増やすと更に金利を引き下げてくれます→ ARUHI

これに比べて、不動産投資ローンは、1.5%~4%程度の金利です。

銀行によって当然変わってきますが、貸し倒れリスクが高くなるほど金利は高くなりますね。

米国の金利はやや上昇基調ですが、日本は日銀がグーっと押さえつけていることもあって、超低金利です。このため、銀行も不動産投資ローンに力を入れています。

住宅ローンしか取り扱ってこなかった銀行も不動産投資ローンに参入したりしていますからね。

年収の何倍借りられる?

住宅ローンの場合は、年収の5倍~6倍程度が無難なところ(7倍、8倍でも貸してはくれますが)。

不動産投資ローンは、年収の10倍以上貸してくれます。

ただ、これは冒頭の属性によりますね。

粗い試算ですが、

◎年収600万円

◎住宅ローン 2,500万円

◎正社員(勤続10年)

で、いくら借りられるのか?

を聞いてみると、

年収の8倍程度が限度。

とのことでした。

年収600万円だと

約4,800万円の借入

というわけですね。

ただ、銀行によっては住宅ローンによって限度額が変わるようです。

教えてもらった某銀行の場合は、

4,800万円-住宅ローン2,500万円=

2,300万円

までが借入可能額。

お金借りるのって大変ですねw

不動産投資の利点

不動産投資の利点は、言うまでもなく、レバレッジを効かせることができることですね。

お金を借りる=悪い、という印象がありますが、お金を生む借金は良い借金だと考えています。

金持ち父さん貧乏父さんでも出てきますね。

年間20万円の配当金を得るためには、株式投資であれば、税引き後4%の場合で500万円の元本が必要です。

不動産投資はお金を借りることで、極端な話、自己資金ゼロでも年間20万円の家賃収入も可能です(これは例ですが、年間20万円の家賃だと相当悪い投資ですがw)。

表面利回り

不動産の勉強をしていると、色々と数字を見ることになります。

例えば、家賃10万円、2,300万円の物件をフルローンで借り入れた場合、

◎12万円×12か月=144万円(年間家賃)

◎144万円÷2,300万円=6.26%の利回り

があるというわけですね。

ここから、管理費や修繕積立金、ローンの返済、固定資産税などを差し引いたが金額が手取り収入となるので、実質利回りはかなり低くなります。

表面利回りが6%程度ではあまりうまみはなさそうです。

区分マンションだとキャッシュフローが出にくいので、投資の対象から外して、そのほかに絞って不動産投資にチャレンジしていきたい。

 家計のキャッシュフローを増やす

ドル紙幣

給料以外の収入源づくりは、時間がかかります。

また、経験も必要です。

経験は行動をしなければ得られません。

できることからコツコツと実践していきたいですね。

ポートフォリオに不動産投資を組み込めるか、まだ不明です。

ひふみ投信などの積立投資

配当金収入

(追加?)不動産投資

不動産投資は、物件選び、業者選定、融資など時間もかかりますね。

引き続き、家計のキャッシュフローを強化できるように色々とチャレンジしていきたい。

ではでは。

≫ 初めての不動産投資の融資はいくらまで借りられる?融資の話を聞いてきた

≫ 不動産投資するなら信頼できる会社に資料請求をしておきましょう→ いえーるコンシェル

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