セミリタイアに必要な投資金額は?キャッシュフロー試算で厳しい現実

キャッシュフロー pexels-photo-900108 マネープラン
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会社員プラスαで副収入を持っていれば、金銭的にはかなり余裕がでてきます。

しかし、会社員は原則週に5日、通勤時間を含めれば毎日10時間前後を拘束されることになります。

24時間のうち、10時間使えば残りは14時間しかありません。睡眠などで8時間差し引けば、わずか4時間が可処分時間となり、かなり少ないですよね。

そこで、やっぱり願わくばセミリタイアすることです。

セミリタイアするには、一にも二にも現金収入を持つことが必要ですね。

現金収入、つまり、キャッシュフローをいかに複数持つか。

今は配当金収入のみですが、不動産収入も組み合わせて、セミリタイアを実現したい。

果たしていくら必要か。

数字遊びですが、シミュレーションしてみると、セミリタイアがいかに難しいかが分かります。

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世帯年収900万円<不労所得

今の世帯年収は900万円に税金やら社会保険料を差し引けば、手取り700万円くらいが目標年収となります。

700万円を単純に12ヶ月で割ると、月58万円です。

配当金収入では税引後4%の利回りでも、1億7500万円の元本が必要なので、不可能に近い数字です。

そこで、配当金収入と不動産収入の組み合わせが妥当なところでしょう。

不動産収入は、税引き前NOI(家賃収入-運営費-元利返済額)で試算。不動産収入は毎年0.5%下落想定。

年齢38歳39歳40歳41歳42歳43歳44歳45歳46歳47歳48歳49歳50歳
暦年2018201920202021202220232024202520262027202820292030
給料収入(夫)¥5,700,000¥6,000,000¥6,120,000¥6,242,400¥6,367,248¥6,494,593¥6,624,485¥6,756,975¥6,892,114¥7,029,956¥7,170,555¥7,313,967¥7,460,246
給料収入(妻)¥1,500,000¥0¥0¥2,400,000¥3,000,000¥3,060,000¥3,121,200¥3,183,624¥3,247,296¥3,312,242¥3,378,487¥3,446,057¥3,514,978
給料収入(世帯)¥7,200,000¥6,000,000¥6,120,000¥8,642,400¥9,367,248¥9,554,593¥9,745,685¥9,940,599¥10,139,410¥10,342,199¥10,549,043¥10,760,024¥10,975,224
配当金¥387,500¥932,281¥1,071,900¥1,210,700¥1,363,900¥1,533,600¥1,720,300¥1,926,700¥2,152,900¥2,401,400¥2,674,200¥2,807,910¥2,948,306
合計(世帯給料+配当金)¥7,550,000¥6,932,281¥7,191,900¥9,853,100¥10,731,148¥11,088,193¥11,465,985¥11,867,299¥12,292,310¥12,743,599¥13,223,243¥13,701,644¥14,211,006
不動産収入(税引前CF)① ¥1,200,000¥1,194,000¥1,188,030¥1,182,090¥1,176,179¥1,170,299¥1,164,447¥1,158,625¥1,152,832¥1,147,067¥1,141,332¥1,135,625
不動産収入(税引前CF)②   ¥1,500,000¥1,492,500¥1,485,038¥1,477,612¥1,470,224¥1,462,873¥1,455,559¥1,448,281¥1,441,040¥1,433,834
不動産収入(税引前CF)③     ¥1,000,000¥995,000¥990,025¥985,075¥980,150¥975,249¥970,373¥965,521
不動産収入(税引前CF)④        ¥1,500,000¥1,492,500¥1,485,038¥1,477,612¥1,470,224
不動産収入(税引前CF)⑤          ¥1,200,000¥1,194,000¥1,188,030
A 配当金+不動産収入¥350,000¥2,132,281¥2,265,900¥3,898,730¥4,038,490¥5,194,817¥5,363,211¥5,551,396¥7,259,473¥7,482,440¥8,929,835¥9,165,977¥9,429,017
夫給料 < A(不労収入)NGNGNGNGNGNGNGNGOKOKOKOKOK
妻給料 < A(不労収入)NGOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOK
世帯給料 < A(不労収入)NGNGNGNGNGNGNGNGNGNGNGNGNG

不動産に5棟3.2~4.2億円を投資したとしても、配当金及び不動産収入の合計が世帯年収を上回らないという計算です。

つまり、セミリタイアできない計算です。なんとも厳しい現実です。

  • YG1.5%時の投資総額 ¥426,666,667
  • YG2.0%時の投資総額 ¥320,000,000

給料(妻)だけで見ると、不動産を2棟、1.3~1.8億円くらいの投資をすれば、セミリタイアはできそうな気もしますね。

不動産収入は、投資するまでが時間がかかります。

しっかりとイールドギャップ(YG)が出る物件を購入しないと、不労収入どころか手出しの恐れもありますからね。

大事なのは税引き後の収入

税引前での試算ですが、ホントに大事なのは手残り、税引き後の収入ですよね。

特に会社員の場合は、社会保険料の半分が法人持ちなので、実際の年収よりは高いわけです。拘束時間は長いですが、福利厚生面で見るとかなり優れていますね。

税引き後の収入で見ると、

世帯年収900万円×0.75=675万円が税引き後の目安です。

これを目標にした場合はどうなるでしょうか。

配当金収入だと1.6億円以上が必要

配当金収入だけで見ると、

  • 税引き後3% 675万円÷3%=2億2,500万円
  • 税引き後4% 675万円÷4%=1億6,875万円

となり、1.6~2.3億円の投資元本が必要です。

ほぼ不可能な気がします。値上がり益のみ込める株を運よく掴めないと無理でしょう。

不動産収入だと3億円前後の総投資額

不動産収入だけで見ると、ここはイールドギャップ(FCR-K)で見ると、

  • 1.5% 675万円÷1.5%=4.5億円
  • 2.0% 675万円÷2.0%=3.37億円
  • 2.5% 675万円÷2.5%=2.7億円

となりますね。

FCR=(家賃収入-空室考慮-運営費)÷総投資額
K=年間返済総額÷借入額

不動産収入の場合は、キャッシュアウトのない節税手段である減価償却費が使えること、また、ローンの利息は経費になったりするので、必ずしも税引前収入>税引き後収入にならないことです。

このあたりは給料収入や配当金収入とは違うところですね。

不動産収入だけでも、出口が取りやすい5~6千万円の物件を5棟以上買わないと厳しいですね。

会社員は最強。けど、収入の複線化でセミリタイアめざす

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こうしてみると、投資だけでセミリタイアするというのは、結構難しいですね。

けれども、収入の複線化を進めて、セミリタイア(会社員卒業)をめざしていきたい。

1日10~12時間の拘束時間は、やはりあまりにも代償があるように感じてなりません。

年齢重ねると、時間の大事さがひしひしと感じます。

配当金収入を増やしつつ、不動産収入も組み合わせることが大事です。

こうして試算してみると、不動産収入は最初の1棟がほんとに大事です。

いくつか物件紹介してもらっていますが、YGが取れないので断っている状況。

買わないと家賃収入を取り逃している状態となりますが、YGが低すぎると、最悪手出し(給料などからの補てん)の可能性もあるので、ここは焦らず取り組みたい。

収入を増やすというのは、そう簡単ではないですが、コツコツと勉強して、行動を起こし、チャレンジすることによって道は開けるように思います。

以上、ちょっとした数字遊びでした。

ではでは。

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