賃貸引っ越し時の原状回復って何?敷金を返還してもらうための方法とは?

By: Bart Everson

ジンです。

3月は引っ越しシーズンですね。私も引っ越ししました。

賃貸住宅から引っ越しをした場合、必ず揉めるのが「敷金の返還」です。

大家さんによっては返さない人もいますし、あっさり返す人もいます。借りている側としては、きちんと返してもらえるかどうか悩むところですよね。

我が家も引っ越しし賃貸住宅を明け渡してほどなくして、無事「敷金を返還」してもらいました

敷金返還って悩ましい問題です。言った言わない、やったやってないで双方の意見が食い違う場合があるときちんと返してもらえないこともあります。

我が家は4回ほど賃貸住宅の引っ越しを経験していますし、仕事の関係上、数十以上の事例を見てきました。そのため、敷金を返還される場合とされない場合とが経験上分かります。

泣き寝入りしないためにあなたがすべき対策とは?

By: Bart Everson

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敷金・礼金の考え方

これは不動産賃貸業界の古い慣習として残っていますが、敷金=返してもらえるお金、礼金=大家さんに渡すお金(返ってこないお金)です。関西地方では敷金ではなく保証金と呼んだりします。

借りる際に結構多額のお金が出ていくのがこの敷金礼金です。できるだけ礼金を安く支払うのが最初の費用を抑えるコツなのですが、敷金も安いに越したことはありません。敷金も一度は大家さんに預けるわけですから、返す返さないの選択権を大家さんに委ねることになるので、最悪の場合、返してもらえないこともあります。

借りる際にまずは家賃と同じく交渉をすることを忘れずに、ですね。

渡すお金は少ないほどいいものです。借りる側にとっては。

保証金ゼロ円物件はおすすめできない物件が多いようですが。

原状回復義務とは?

それでは、敷金返還がされない場合によく大家さんが言う「原状回復義務(げんじょうかいふくぎむ)」って何でしょう?

「貸した時の状態にして戻してくれ」ということを建前にちょっとでも汚れがあったりすると敷金から差し引く大家さんもいます。

ここは多くの人が勘違いしているところでもありますが、貸した時の状態にして戻す必要はありません。当たり前ですが、そんなこと無理です。だって住んでいると汚れってどうしても出ますからね。

国土交通省が出している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(PDF)では、原状回復について次のように定義しています。

原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生し た建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるよう な使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」と定義

要は、賃借物件がある程度、汚れたり、消耗したりすることは当然なので、通常の使い方でそうなるという状態ならば使い始めた当時よりも状態が悪くなったとしてもそのまま返還してもいいよってことです。

ここがよく勘違いされるところです。

  • × 貸した当時の状態で返さないといけない
  • ○ 通常住んでいて出てくる汚れや消耗についてはそのままの状態で返してよい

これ、重要です。民法改正でも明記されることになりましたね。

通常住んでいて出てくる汚れとは?

カレンダーを吊るすために壁に押しピンを当てたり、エアコン設置のために穴を空けたりすることは通常あることなので、それを理由に敷金から差し引くことはご法度です。

借りる側としては、故意(わざと)・過失(不注意)によって賃貸物件を汚したりしないように気を付けておく必要がありますね。

たとえば、タバコのヤニ、壁に穴を空ける、家具で床のフローリングを傷つける、などです。

こうした行為があった場合は敷金から差し引かれる可能性があります。差し引かれても文句が言いにくいところです。

未然にトラブルを防ぐための準備とは?

賃貸物件を借りるときに、やっておくといいことがあります。それをすることである程度トラブルを防ぐこともできますよ。

書面で残す

賃貸物件を借りる際に「重要事項説明書」ってのを宅建主任者から聞かされると思いますが、その際に変な特約が入っていないか確認しておきましょう。

たとえば、退去時には借主負担でハウスクリーニングをすること、クロスを張り替えること、カギ交換をすること、などです。それって大家さんがすべきものですが、書面で認めてしまった場合は負ける可能性もあります。疑問点は必ず聞くことにします

入居時・退去時に大家と立ち会う

新築を除いて、賃貸物件の場合は大なり小なり不具合もあるし傷も汚れもあるものです。

入居時や退去時には大家さんと立会いの下、引き渡しをすると双方誤解がなくて確認することができます。ただ、入居時は2,3月のように引っ越しピーク時には忙しいので大家さんが立ち会うってことはほとんどないかと思います。

その場合は、入居前に傷や汚れ、不具合があることは写真やメモを取って記録に残しておくといいですね。

写真を撮る際には、ふせんやメモテープを貼ってどこの部分かわかるようにしておくといいですね。

我が家も毎回していました。

面倒だけど、後で面倒なことになるより数倍マシです。

大家さんとの信頼関係を築く

大家さんもいろんな人がいますが相手も人間です。日ごろから信頼関係を築いていると築いていないとでは全然違います。

大家さんのなかには横柄な人もお金にうるさい人もいます。貸してやっている的な態度の人もいます。そうした大家さんでさえも日ごろからの付き合いでガラリと態度が変わることもあるので、信頼関係を築くようにしておくといいと思います。

いやいや普段は大家さんに合わないですがな!って突っ込みが来そうですが、会わなくても信頼関係を築く方法はいくらでもあります。

私は結構マメに連絡をしていました。マメと言っても3ヶ月に1度くらい電話するくらいです。旅行する際に留守にするときや、ちょっとした不具合があった場合など連絡することがあれば電話や手紙を出していました。

我が家は2月に退去しているのですが、解約通知を出す際に手紙を添えました。

こんなに良くしてくれる大家さんは初めて出会いました。この数年間、ここで快適に住むことができたのも大家さんのおかげです」といった感じです。

○月○日退去日、敷金返還先振込み銀行口座 AB銀行 ○○支店 ・・・

とだけ書かれている文書より手紙を添えるだけではるかに良い印象を与えます

あと私は今回掃除をする時間がなかったので家事代行業者に掃除を依頼しました。このことも大家さんに伝えて「掃除をきちんとしてから返します」意思表示をしました。こうした心配りも必要です。

大家さんが安心するんですね。きっちりしている人だな、って。

敷金を返してもらえなかったら?

敷金を返還されないトラブルは結構あります。私自身も経験したことがあります。

退去時は必ず立会いするべきです。あとでここが汚れているから差し引いたと言われても納得できるものではないですしね。

内容証明郵便を出す

郵便局が文書を証明してくれる郵便方法のことです。

内容証明郵便の書き方はこのサイトが参考になります。

敷金は全額戻ってくると予定していたのに不動産管理会社からの敷金返還の見積書を見て仰天していませんか?それとももうすぐ引越しなので、ちゃんと敷金が戻ってくるか心配になって...

少額訴訟を起こす

60万円以下の訴訟に限りますが、一日で結審する裁判のことです。

これもさきほどのサイトに詳しく書かれています。

この漫画が敷金トラブルについて分かりやすく書かれていますよ。

日ごろから普通に使えば恐くない

普通に生活しているくらいの汚れがある程度では敷金は返してもらえます。

故意に壁を壊したり傷つけたり、不注意で床に穴を開けたりといった大きなことがなければいいわけです。

あとは、未然に防げることはしておくだけです。


  1. 重要事項説明書・契約書に大家有利の特約がないか
  2. 退去時は大家さんと立会いのもとしているか
  3. 大家さんと信頼関係を築いているか

この3つは大事なことです。

あいだに管理会社が入っている場合もありますので、その場合は管理会社との信頼関係の構築が必要ですね。

今回も無事敷金は返還されました。

それにしても敷金返還はされたけど、退去時に家賃が日割りにならないっていうのだけは納得できないですね。

もう少しゆっくり引っ越ししたかったです。

では。

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コメント

  1. 裁判は結構大変ですよ。

    私は弁護士が入って4度ほど裁判&裁判まがいを経験していますが、1勝2敗1分けです。

    大体、裁判官が非常識な人が多いので、裁判で自分の主張が認められるという幻想は捨てたほうがいいですね。「絶対負けそうな案件」以外は避けたほうがいいかと思います。

    まあ、嫌がらせで裁判にかけて和解を狙うか、裁判にかけるという脅しを使うか。

    訴訟は投資より難しいです(*^_^*)

    • ジン より:

      しらいさん

      裁判を経験されているとはすごいですね。
      少額訴訟もよほど立証と心証を良くしないと勝てないでしょうね。裁判をするのもお金も時間も労力もかかりますし、そうならないことが大事ですね。
      今回はすんなり返金してもらえました。