【借りる前にチェック】住宅ローン・変動金利の金利が上がったときの返済シミュレーション方法

住宅ローン 変動金利シミュレーション 変動金利ローン
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住宅ローンを借りる人の大半が変動金利を借りています(住宅金融支援機構調査では2017年度 56.5%)。

変動金利のメリットは、その超低金利を活用できることですが、一方で金利上昇というリスクを借主である私たちが抱えることとなります。

「金利上昇のシミュレーションはどうやってしたらいいのか?」

という相談を受けましたが、将来の金利上昇は読めないなかで、いくつかのシミュレーションをしてみて「金利上昇=リスク」という定性的なものでなく、

「0.25%の金利上昇が5年ごとにあった場合の返済額」など数字で見ていくと、判断しやすくなります。

どこまでいっても架空の話ですが、シミュレーションしておくことで、数字としてリスクヘッジを確認することができますね。

いくつかシミュレーションをしてみましたので、これから変動金利で住宅ローンを借りようと考えている方は参考にしてみてくださいね。

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一番有利なのは金利は変動金利だけど

住宅ローンの金利で最も有利なのは、変動金利ですね。ただし、金利上昇がなかった場合はという条件尽きです。

バブル崩壊以降、変動金利は大きく下がっていますし、2009年以降の変動金利の基準金利は下がっていません。

変動金利 住宅ローン 住宅金融支援機構2 2018.6-2

出典:住宅金融支援機構

借りる金利は、基準金利から各銀行の努力等によって下がっている適用金利で借りるので、かなり低いですね。

今回のシミュレーションは、住宅ローン取扱件数がナンバーワンの、

三菱UFJ銀行
  • 変動金利 0.525%
  • 借入金額 3,000万円
  • 借入期間 35年

で試算してみました。

試算内容は、


  • 変動金利 金利上昇なし
  • 変動金利 5年ごとに0.25%上昇
  • 変動金利 10年ごとに1.0%上昇
  • 変動金利 5年ごとに1.0%上昇

です。最後が一番きついですね。

シミュレーションサイトは住宅金融支援機構の返済プランシミュレーションを使いました。

変動金利で金利上昇がない場合

三菱UFJ銀行
  • 変動金利 0.525%
  • 借入金額 3,000万円
  • 借入期間 35年

毎月返済額 78,207円

総利息額 2,846,960円

5年ごとに0.25%上昇

5年ごとに0.25%ずつ上昇した場合では、毎月返済額は次のように上がっていきます。

変動金利上昇シミュレーション3

21年目以降は金利上昇なしという場合ですが、

当初5年と比較して、毎月8,992円(11.5%)アップすることになります。

収入も増えている可能性もあるので、大きな負担額ではないかもしれませんね。

ただ、総利息額は約2倍にも膨れ上がります。

総利息額 5,407,292円(金利上昇がない場合と比較して、+2,560,332円)

10年ごとに1.0%上昇

続いて、10年ごとに1.0%上昇したと仮定した場合です。

これは極端な話ですね。急に1.0%金利が上がるというのは想定しづらいです。

変動金利上昇シミュレーション3

当初10年と比較して、31年~35年の最後の5年間は、毎月18,878円(24.1%)アップすることとなります。

総利息額は2倍以上に膨れ上がります。金利上昇の威力ってすさまじいですね。

総利息額 7,156,752円(金利上昇がない場合と比較して、+4,309,792円)

5年ごとに1.0%上昇

最後に、5年ごとに1.0%上昇というきついプランを試算してみました。

変動金利上昇シミュレーション3

21~35年目の金利は4.525%となり、毎月返済額は40,256%(51.5%)アップとなり、破たんものです。

変動金利は、急激な金利上昇を踏まえて、

  • 毎月の返済額は5年間変わらない
  • 5年後の上昇額は1.25倍まで

というルールを多くの銀行が採用しています。

このプランは、実は5年ごとに1.25倍以内なので、現実的にはあり得ることですが、急激な金利上昇は今の日本で想定しづらいです。

ちなみに、ソニー銀行は、1.25倍ルールを採用していないので、金利上昇がある場合は返済額がすぐに変わることになります。

総利息額は5倍以上ととんでもない負担を抱えることになります。

総利息額 14,139,843円(金利上昇がない場合と比較して、+11,292,883円)

変動金利を借りるべきか?

金利上昇の威力ってすごいですね。

借入額も大きいので、複利の力で大きくなってしまいます。

じゃあ、変動金利はやめておくべきか?

とは一概には言えません。

ここで、固定金利の代表格であるフラット35を見てみましょう。

最もシェアが大きいのは、 ARUHI(アルヒ) です。


  • フラット35S
  • 当初10年 1.20%
  • 11年目以降 1.45%
  • 団信込みの金利

でシミュレーションしてみます。

フラット35を借りる方の8割以上は、フラット35Sを利用していますので、当初の優遇金利を受けることは多いと思います。

毎月返済額は、

  • 当初10年 87,510円
  • 11年目以降 90,139円

総利息額 7,543,012円

10年ごとに1.0%上昇した総利息額(7,156,752円)よりも高いんですね。

5年ごとに0.25%上昇よりもはるかに高い総利息額(5,407,292円)です。

我が家はフラット35Sで借りたのですが、この金利上昇シミュレーションをしなかったのが最大の後悔です。

フラット35で借りる総利息額よりも低ければ、変動金利のほうが有利なわけです。

結果論でしか分かりませんが、これだけ急な金利上昇プランであったとしても、フラット35のほうが利息額は高いので、変動金利のほうが有利だったかな、と思ったりもします。

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あなたならどっちで借りる?

投資信託 実質コストpexels-photo-313691

固定金利で借りるか、変動金利で借りるかは悩ましいところです。

借入額にもよりますので、一概に変動金利がいいとも思いません。

ただ、今回シミュレーションした借入額3,000万円以下であれば、変動金利のほうが有利になる可能性は高いのではないでしょうか。

もちろん、金利上昇ピッチは誰にも分らないので、繰上返済資金の貯金をしていくことが大事です。

ご相談者様は、こうしたシミュレーション結果を見て、変動金利で借りることにしたそうです。

変動金利はとっても有利な金利と言えますね。

「金利上昇=リスク」という言葉だけでなく、具体的にシミュレーションをしてみると、より判断しやすいと思います。

住宅ローン取扱トップの 三菱UFJ銀行 では、休日相談会も実施していますので、相談してみるのもいいですね。

ではでは。

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