変動金利の特徴と借りる際の注意点。固定金利とのシミュレーション差で対策を練る

住宅ローン pexels-photo-870902 変動金利ローン
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住宅ローンを借りる際には、金利のタイプをどれにしようかと悩みますね。

大きくは変動金利、固定金利に大別されます。

あなたもすでに勉強されたことだと思います。

住宅ローンは、35年など長期にわたって組むものなので、借りる前の検討が重要です。借りたあとは、借り換えや繰上げ返済など対策は限られるからです。

この記事では、変動金利を借りる際のポイントをまとめたいと思います。

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変動金利の特徴

変動金利は、固定金利と違い、金利変動のリスクは借り主である私たちが負います

このため、お金を貸す銀行としては、金利が上がった場合には、金利を上げればいいだけなので、金利を下げて顧客を得ようとします。

固定金利の場合は、将来金利が上がった場合は、銀行としては金利を上げることができないので、その分を見込んで高めに金利が設定されます。

金利が上がった場合でも、自分たち(銀行)の損を小さくしたいためですね。

変動金利の特徴です。

変動金利の特徴
  • 金利は半年に1回見直し
  • 金利が上昇しても、返済額は5年間は同じ
  • 返済額が上がっても1.25倍までしか上がらない

変動金利 1.25倍ルール

金利変動のリスクがあるため、返済額が5年間変わらないことや最大でも1.25倍までしか上昇しないという制限があります。

ただ、支払額のうちの元本と利息の割合は変わっているので、金利が上昇すれば、当然、元本の減りが小さくなります。

また、逆に金利が下がった場合は、基準金利が下がらない限りは、借りている金利は下がりません。

≫ 変動金利で住宅ローンを借りた後に金利が下がったのに、なぜ下がらないの?

お金を借りるときの原則

お金を借りる際には、

○低金利で借りる
○返済期間を長くする

ことで、毎月の支払い負担は減るので家計も安定しやすくなります。

頭金を多めに入れるなど、手元資金が乏しくなる場合は、返済期間を長くする方が毎月返済額が抑えられ、現金を貯めやすくなります(その分、総支払利息は増えますが、現金を多く作るほうがこの場合大事ですね)。

注意点は、返済期間を長く取ることで、金利上昇リスクが高まることです。

金利上昇リスクへの対応は2点

金利上昇リスクへの対応方法は、2点です。

1つ目は、固定金利を選択して、金利上昇リスクをゼロにする。フラット35は国がバックにいるので低金利で借りることができます。

もう一つの方法は、金利上昇のシミュレーションをしておく。

変動金利の最大のメリットは、毎月返済が小さくなることと、金利上昇がなければ総額の利息負担も小さくなることです。

このため、変動金利を借りる場合、借りる前に金利上昇した場合の返済をシミュレーションしておくのが対策です。

金利上昇リスクという言葉では、大きなリスクに見える場合もあります。しかし、それは借入金額などにもよります。

具体的に数字にして見ておくことで対策を取ることができます。

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変動金利と固定金利のギャップを見ておこう

では、具体的に見ておきましょう。

変動金利は住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンの0.457%を採用します。

固定金利はフラット35Sを機構団信込みで、10年目までは1.12%、11年目以降は1.37%を採用します。

3,000万円借入を35年返済ローンです。

住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンの最新金利は0.447%(2018年12月適用金利)
フラット35の最新金利: ARUHIで1.35%(機構団信なし)

を採用してシミュレーションします。

シミュレーション結果です。住宅金融支援機構の返済シミュレーションサイトを利用

住宅ローン 変動金利 固定金利

変動金利の場合、毎月返済額77,306円、総支払額は3,247万円です。

フラット35Sの場合は、毎月返済額86,373円、総支払額は3,706万円です。

その差は、毎月返済額で9,067円(当初10年間)・総支払額で459万円となります。

このギャップが変動金利のメリットです。

逆に言うと、フラット35を選ぶことにより、金利上昇リスクは459万円支払ってゼロにしているということです。保険料と考えてもいいですね。

459万円を35年で割ると、年間13万円(月1万円ちょっと)です。これが金利上昇リスクをゼロにする年間コストと考えることができますね。

金利変動が上昇した場合

金利上昇スピードが遅ければ、遅いほど、固定金利を取るコストが高くなるので、変動金利が有利であると判断できますね。

もう一度掲載します。

住宅ローン 変動金利 固定金利

10年後に変動金利が0.5%上昇した場合のフラット35Sとの差は、


変動金利 10年後に0.5%上昇した場合

毎月返済額 6,823円

総支払額 313万円(年間9万円相当)


金利上昇があると、変動金利のメリットが小さくなっていきます。

10年後に変動金利が2.0%上昇した場合のフラット35Sとの差は、


変動金利 10年後に2.0%上昇した場合

毎月返済額 ▲3,850円

総支払額 ▲157万円(年間▲4万円相当)


となり、10年後に2.0%金利が上昇していると、変動金利のメリットが消え、逆に変動金利のリスクが出てきます。

もちろん、金利上昇のシミュレーションによって変わります。

変動金利を借りる際には、金利上昇した場合のシミュレーションは欠かせないですね。

どのくらい金利が上昇するかは分かりません。

政府の予想では、長期金利は2025年には1.8%上昇するとされています(今の長期金利は0.1%程度です)。

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変動金利のおすすめは?

対面での相談をしたい場合は、住宅ローン取扱高トップの三菱UFJ銀行、低金利のイオン銀行が選択肢です。

ネット銀行であれば、住信SBIネット銀行とじぶん銀行です。

それぞれの特徴を見ておきましょう。

三菱UFJ銀行

三菱UFJ銀行 は、住宅ローンに強い銀行です。シェアも高いですね。

変動金利は、0.525%(2018年12月適用金利)となっています。

≫ 三菱UFJ銀行の事前審査を受けてみる

イオン銀行

イオン銀行の変動金利は、となっています。

最大の特徴はイオンでの買い物が5%オフになる特典が5年間つくことです。

イオングループのスーパーをメインで利用する方は、選択肢に入れておきたい銀行です。

また、がん診断時に住宅ローン残債がなくなる特約をわずか0.1%でつけることができます。

これはかなり破格の特約です。がん診断という分かりやすい条件もいいですね。

変動金利 :0.47%(借換、新規は0.52%)(2018年12月適用金利)

イオン銀行に今すぐ事前審査をしてみる

住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローン

住信SBIネット銀行は、金利面でもっとも優れています。

また、無料で全疾病特約付きの団信に入ることができるのも大きな特徴です。

住宅ローン加入によって、既存の医療保険の解約など、家計の見直しによるメリットも作れます。

また、地域は限られますが、対面での相談をしたい場合は、を利用すると対面相談も可能です。

変動金利 : 0.447%(2018年12月適用金利)

≫ 住信SBIネット銀行に今すぐ事前審査をしてみる

じぶん銀行

KDDIと三菱UFJ銀行の出資で生まれた銀行です。

じぶん銀行も金利面では低いです。

最大の特徴は、無料で、がん診断時に住宅ローン残債が半分になる団信特約を付けることができることです。

がん保険の見直しによる家計メリットも出すことができます。

がんと診断されることが、条件なので、シンプルで分かりやすい設計です。

変動金利 :0.457%(2018年12月適用金利)

≫ じぶん銀行に今すぐ事前審査をしてみる

このほか、地元の地銀や信金が有利になる場合もあるので、相談に行くといいですね(特に、アパートローン(不動産投資)も考えている方は相談の価値ありです)。

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変動金利の借りるときに検討しておくこと

繰り返しになりますが、変動金利を借りる際には金利が低いというメリットだけに目を奪われてはいけません。

メリットの裏には、金利上昇リスクがあることを忘れてはいけません。

金利上昇リスクへの対応方法は、2点です。

固定金利を選択する(そもそも金利上昇リスクを取らない)

金利上昇リスクをシミュレーションして対策を取る(金利上昇を見越した貯金をする)

シミュレーションして対応が取れそうであれば、変動金利を選択することで、低金利のメリットを活かしましょう。

そうでなければ、フラット35を利用するのが無難です。フラット35のシェアナンバーワンは、 ARUHIです。

住宅ローンは、借りたあとより、借りる前のほうがリスクヘッジしやすいですね。

当然ですが、借り過ぎの場合は、金利のタイプに関わらず、リスクは大きくなるので、返していける金額を前提に、あなたに合った金利のタイプを選んでいきましょう。

ではでは。

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この記事を書いた人

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