昨年、我が家は新築マンションを購入しました。
その時には色々悩みました。
なんせ初めてのことでしたので、手探り状態。
そんな中で我が家が購入前に確認したことがあります。もしかしたら一生に一度の買い物になるやもしれないマンション購入。
これから新築マンションを検討する方は是非ご一読を。
photo credit: Leo Reynolds via photopin cc
新築マンションを購入する前の7つのチェック
我が家が行った購入前の７つのチェック事項です。ちょっと独特かもしれませんが、ご参考までに。
1.流動性が高いか
不動産に絡む仕事をしていると不動産は立地が重要ということを身にしみています。そのため、立地にこだわるべきだと思い立地を最重要項目としました。ではなぜ立地が最重要項目か？
流動性が高いと変化に強い
からです。流動性とは、売りたいときに売れる、貸したいときに貸せるということ。それが重要と考えました。何があるか分からないのが人生。その時に対応できることがとても大事だと考えています。
2.住宅ローンの毎月返済額
住宅ローンを毎月返済できるか。いくら借りることができるかではなくて、いくら返していくことが生活をしていくうえで大丈夫かという視点を持っていました。
そのため、マンション販売業者が提示する変動金利によるシミュレーションは無視して、３５年固定フラット35で借りた場合に無理のない返済かどうかを検討しました。
住宅ローンシミュレーションはこのサイトが便利です。
参考 「住宅ローンシミュレーション」
参考記事 最初の判断が肝心！住宅ローンを借りるのに節約できるたった1つのこと
3.周辺の賃料相場を調査
周辺の賃料相場を調べて、賃貸に出した場合に毎月の住宅ローンを返済できるかを確認しました。 賃料相場の調べ方は、野村不動産の「ノムコム賃貸」や「HOME’S」、「スーモ」などでします。このときに分譲賃貸で検索をかけるといいですね。
また、地元不動産は２社くらいはネット会員になって物件を閲覧しておきます。そして、毎週の不動産のチラシも確認します。
賃料相場を確認するときは、必ず希望物件の類似物件と比較します。駅からの距離、間取り、そして、築年数も確認しておくといいですね。
同じような物件でも築年数が古いと相場が変わっていますので。その変化も見ておくといいと思います。
参考 SUUMO（スーモ）のアンケートに答えるとギフト券5,000円がもらえる！
4.購入物件を５年から１０年後に売却した際に残債が消えるか
購入した物件を１０年後くらいまでに売却したと仮定した場合、住宅ローンの残債が消えるかどうかも確認しました。
これは、賃貸へ戻る選択肢も保有しておこうとのことです。何があるかわかりませんのでね。そのため、１０年くらいまでの物件相場を徹底的に調べました。
先ほどの周辺の賃料相場との調査と同じように、インターネットで確認しておくことと不動産仲介業者を数社訪問し、中古物件も見て回りました。
ほんとにすぐ売れそうな中古物件は新聞チラシやネットに出る前に、営業マンと仲良くなっていると先に教えてくれます。
そういった物件がどのような物件なのかもチェックしました。
私が調べた情報は、地域性もあるでしょうけど、以下の３つが上位項目です。
- （徒歩７駅からの距離分以内が目安）
- 学校区（評判のいい校区は人気が高い）
- 築年数（築年数がひと桁だと人気が高い）
中古マンションの相場は、ノムコムの「地価・中古マンション価格」も参考になります。
5.防災対策
防災対策も考えておいて損はありません。地盤は強固か、液状化の不安はないか、浸水区域ではないか（ハザードマップを確認）、過去に大きな災害が起こっていないか、など。
この点は地元自治体ＨＰ（都道府県と市町村の両方）と国土交通省のサイトを検索するといいですね。
6.マンションの設備
大きな共用施設がないマンションのほうがいいと思いました。例えば、キッズルームやスポーツジムなどがあるマンションは選択肢からはずします。
なぜなら、利用する人が限られる施設であるため、自分たちが使わないものにお金（管理費）を払うというのがちょっとどうかな、と思いました。
また、それらの施設を維持するために管理費は高くなる傾向があります。
超大規模マンションは選択肢から外れました。
7.リフォームしやすい仕様・間取り
リフォームしやすい仕様になっているか、間取りになっているかも確認しました。リフォームするのは我が家ではなくて、売却したときの相手方がリフォームするかもしれません。
リフォームしやすい仕様・間取りも考慮しておくといざ売却しなければならない時に売る相手の選択肢が広がるからです。マンションで言うとリフォームしやすい構造は「ラーメン構造」になります。
このサイトが参考になります。
参考 「レプコ マンションリフォーム支援サイト」
番外.選択肢になかったマンション
バス便を利用しないといけない郊外マンション。
これは流動性も低く、資産価値も低いため、選択肢からはずしました。モデルルームや仲介業者に行くと広くてそこそこ便利って紹介されますけどね。
そこそこ便利なマンションはＮＯでした。
この本よかったですよ。
最後に
いかがでしたか。少しは参考になりましたでしょうか。住みたいまち、住みたいマンション、住みたい立地、考えていくと楽しいものです。
物件選びは楽しんでしましょう。
人生最高の買い物をするのにも、準備が大事！そして、その場面を楽しむのが大事！
ぜったいにいい買い物ができるように、マイナス面ばかり見ずに、自分にとってのプラス面を探していきましょう。
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