マンションを購入しましたが、購入するにあたって真っ先に考えたことがあります。
住宅ローン借りることができるのかな？
資金計画はどうしようかな？
間取りはどれが使いやすいのか？
オプションは何があるのか？
いいえ、全部違います！
我が家が真っ先に考えたことは、
このマンション売れるかな？
でした。
親には反対されましたけどね。
「売る」ことも視野に入れた購入なんて。
それなら戸建買えって。
戸建買えるなら買いますけど(笑)
では、なぜ「売る」にスポットがあたったのか？ちょっと整理したいと思います。
今では、含み益1000万円以上あるので、購入時の選択は良かったのかなと。
参考 含み益1,000万円以上！？誰でもできるマンション購入で気を付けた3つのポイント
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売れるかどうかが一番大事だと考えた
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マンションを購入するにあたっては将来「売れるかどうか」を真っ先に考えました。
「売れるかどうか」はさすがに将来のことなので分かりません！ってのが答えですが、
「売りたいと思った時に住宅ローン以下で売ることができる可能性が高いかどうか」
を重視しました。
それには次のような理由があります。
近隣リスクへの対応
持ち家か賃貸かで何が最も違うのか？と考えた時に「身軽さ」だと考えました。
今は賃貸ですが、賃貸は文字通り大家さんの所有する不動産を借りている立場なので自分の所有ではありません。
なので、「他人のもの」という意識が何かあったら引っ越せばいいやという気持ちがあります。
「この何かあったら」というのは何も近隣リスクだけではなく、家族の変化、収入の変化、気持ちの変化あらゆる変化だと考えました。
実際、今のマンションに引越をしてきたときは、階上の人が夜中に騒ぐ人でめちゃくちゃ引越を考えましたが、結局先に相手が引越をしたのでこちらは引越をしませんでした。
「住む」ということで、水漏れがしたかとか設備が悪いとかそういうのは我慢できます。直せばいいんですから。
ただ、近隣と合わない場合はどうしようもないです。
これが一番のリスク要因です（滅多にないですけど、その滅多にないことが起こった場合のことを考えたという意味です。
近隣トラブルを起こしている訳ではありませんよ）。
持ち家だからといって一生住むとは限らない
今買ったマンションを平均寿命までの50年間住み続けるか？それを考えたときにどう考えても「それはないな」というのが行き着く答えでした。
50年間の間にどれだけ環境が変わるのか予想もできません。「変わらない」わけがないので、「変わる」ときに対応できるかどうか？を考えたのです。
環境が変わった時に対応できるように。
昔、上司が家族構成によって住むところを変えたということを言っていましたがイメージはそんな感じです。
夫婦二人に４ＬＤＫは少なくとも我が家にとっては不要です。
スペックが過剰な分、余計に住居費がかかっている可能性があるかなぁーと考えました。
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金銭面で検討してみる
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そう考えても「売る」ことを考えて持ち家を取得する人は少数派だと思います。
それも圧倒的に「少数派」だと思います。
私の年齢が33歳ということもあり、まわりはほぼ「購入」しています。
その中でも「売る」ことを考えているっていうのは一人も聞いたことがありません。
そこで、私が調べたお金のお得な面を整理します。
固定資産税が安くなる！
新築マンションの場合、固定資産税の減免制度があります(戸建もあります)。この制度があること自体、政府は「新築」推奨していますね。
「中古市場の活性化」を掲げているので今後変わるかもしれませんが。 新築マンションの場合、5年間固定資産税が減額されます。
【固定資産税の減額要件など】
・居住部分の一戸あたりの床面積が50㎡以上280㎡以下
・3階建て以上の中高層耐火住宅は、新たに課税される年度から5年度分
定期借地権付きマンションだと土地に対して、固定資産税がかかりません。
不動産取得税が安くなる！
不動産取得税は都道府県民税ですので、都道府県民税務署から通知が来ます。
一定の要件を満たすと軽減措置を受けることができるので、確認する必要がありますね。
【不動産取得税】 ○土地 A-B＝不動産取得税 A=固定資産税評価額×1/2×3%
B=①45,000円または
②1㎡当たりの土地評価額×1/2×建物床面積の2倍×3%のいずれか高い額
○建物 （建物固定資産税評価額ー控除額※）×３％
※新築された年によって控除額が変わります。1997年4月1日以降は1200万円控除
所得税が安くなる！
マンションを購入すると住宅ローン控除を受けることができるので所得税を安くすることができます。
住宅ローン控除とは、所得控除を受けることができるので大きな金額です。
住宅ローン控除が2回受けることができないというのはないようです。
このため、今回購入した物件で、売却後に購入した物件で住宅ローン控除をさらに受けるということで所得税を安くできます(未来永劫住宅ローン控除があるとは限らないことが注意点ですが)。
住宅ローン控除がなくても所得税を安くする方法
住宅ローン控除がなくても所得税が安くなる方法があります。
不動産売却後に譲渡損失がある場合です。
株式投資と同じ。
不動産を譲渡(売却)したときに譲渡損失が発生した場合は、所得税から控除することができます。
年間にどのくらい所得税を払っているかを考えると所得税を減らすことができることは、サラリーマンにとってと～ってもありがたいです。
不動産価格が手上がると逆に所得税を納めないと行けませんけどね。
買った価格=不動産価格ではありませんので注意！
減価償却の考えもきちんと知っておきましょう。 注意点は短期譲渡の場合です。
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていないと使えません。買った日からではないことが注意点ですね。
売りやすいマンションは「立地」が全て
いつでも「売る」(売りやすい)ことができることを考えておくと、選択肢を持てると思っています。
途中で「賃貸」に戻ることも全然アリです。その方が家族にとって良ければ。
とにかく立地！
立地選びが超重要です。
- 広くて大きい100平方メートルの部屋で駅からバス
- バス停から徒歩10分のマンションと70平方メートルの少し狭いけど駅から徒歩5分のマンション
のどっちを選びますか？
どっちを選ぶ人が多いと思いますか？
これはもう圧倒的に後者です。
駅から近いと地価が高いのには理由があります。
便利だからですね。
不便なところは地価が安い。この当たり前のことは、「自分たちに関係はない」と思わずに直視しました。
ポイントは「どっちを選ぶ人が多いか」だと思いました。極端に言うと自分たちの意見は関係ありません。
極端に言うと、ね。売るときに買ってくれる人は自分たちではありませんから。
今日は概略だけですけど、我が家は「売れるかどうか」の視点をまず重視しました。マンションを買うために「売ることを考える」3つの理由は、
- 近隣リスクへの対応
- 家庭環境の変化への対応
- 税控除などへの対応
です。
次回はお金的にシミュレーションした結果を書きたいと思います。 こちらも合わせてご参照ください。
賃貸の場合でも、立地選定は1番に重要視していいと思います。
いや、するべきです。
不動産は買うときも、借りる時も「出口」戦略が必要ですね。
我が家は、マンションnavi に登録して、マンション動向を欠かさずチェックをしています。
メールマガジンで送ってくれるので、情報も入りやすいですのが決め手です。
また、未公開物件も紹介してくれるタウンライフ不動産売買も合わせて登録しておくと、あなたに物件情報が届きますね。
ではでは。
コメント
私は地方都市在住で、年齢的な事情を考慮すると、もし仮に不動産の購入を考えた場合、自分が住むことよりも将来売れるかどうかが大きいですね。
以前は不動産の購入は全く興味が無かったのですが、節税と不労所得という意味で検討してもいいと思います。
その場合、売れるかどうかも重要ですが、借り手がある物件を探す必要がありますね。
地方都市では明確に借り手のある物件は地域で決まります。
大都市からの出向者が住みやすい中心部、あるいは大学に近い場所、もう一つは進学校に近い場所です。
進学校に近いマンションはすぐ売れると評判ですね（*^_^*）
しらいさん
おっしゃるとおりです。借り手がいるかどうかもとても重要な指標です。我が家も売りマンションと貸しマンションはよく調べました。
しらいさんが挙げられた理由はどこも同じだと思います。
我が家の周りでは、進学校が近いことや都市部に近い理由に加えて、病院が近くにあるか、スーパーが徒歩圏か、駅が近いかなどもあります。駅も各駅停車以外も止まる駅がベターです。
住居費は家計の中でもっともウェートが大きいです。それをミニマムにする方法が買うという選択肢になりました。またこのことは記事にしたいと考えています。