含み益1,000万円以上!?誰でもできるマンション購入で気を付けた3つのポイント

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新築マンションを購入してぼちぼち3年が経ちます。

早いものです。

この時期は、引っ越しする人が多いので、マンションの動きも活発になってきます。

今のような低金利であれば(住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンだと変動金利は0.447%!(2018年10月適用金利))、住宅ローンの返済額も低くなるので、機会としてはいい時期ですね。

我が家は、消費税増税前(5% ⇒ 8%)のときに購入しているので、住宅ローン控除の上限20万円、すまい給付金なしという状態でした。

当時は、増税後にマンション価格は下がるだろうと言われていましたが、価格は上昇を続けていますね。

参考  新築マンションは27年ぶりの高値。パワーカップルでようやく買える水準か。

自分たちが住むマンションはいくらなのか?というのは、売りに出さないと分かりづらい部分があります。

マンションの場合は、戸建てと違って、一棟にたくさんの人が住んでいるので、売る人が出てくると参考になるんです。

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儲かるマンション!?

住んでいるマンションでは、まだ3年しか経っていないので、売る人は少ないかなと思いつつ、売りに出している方がいました。

大規模マンション、タワーマンションなど人数が多いほど売りに出るケースは多いものです。

気になったので、SUUMOで見てみました。

ビックリしますね。自分たちの想像以上の価格です。

 

含み益1,000万円以上・・!!

 

購入価格よりはるかに上回る価格で売りに出されていました。

それがそのまま成約価格になるとは限りませんが、中古物件を見て回ったときからの経験で、ほとんど値下げせずに売れる地域です。

強きの設定のようで、適正なのかもしれません。

自宅マンションなので含み益は関係ないが

我が家は、自宅マンションの資産計上を一応しています。

毎年、価格は下がる想定で計上していますが、自宅マンションなので基本的には含み益があろうが、含み損があろうが関係ないんです。

ただ、今回の売り物件で思った以上の価格であることを知ることができて良かったです。

たらればですが、我が家がもし、いま売りに出せば、この3年の住居費は実質タダで、なおかつ、お金がもらえる状態ということですね。

まだ売り時ではありませんが。

≫ 30代は借金が貯金を上回る債務超過?!年に1度は家計の資産・負債を確認しておこう

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どうやってマンションを選ぶのがいい

住むためのものなので、当然ですが、自分たちが好きな地域に買うのがベストです。

資産価値も大事ですが、自分たちが住んでてよかったと思えるのが人生にとってプラスですし、最高ですね。

私たちもマンションを購入する際は初めての体験でしたので、色々と試行錯誤をしました。

やったことは3つです。

マンション探しのポイント

○中古物件を見まくる(現地、web情報)

○立地にこだわる(現地を見る)

○学校区を調べる(口コミサイトを活用する)

中古物件を見ることで相場観が養える

マンションの場合、売る可能性が高いと思い、売ったときにどうなるの?というのを丹念に調べました。

チラシやSUUMOなどの不動産情報サイトなどを活用です。また、不動産屋に行って、実際に物件を見ることも必要です。

買うタイミングと売るタイミングは当然ながら、時期が違うので、仕入れた情報通りに売れるかどうかは分かりません。

しかし、「どういった物件が売れるか?売れているのか?」を知ることができます。定期的に見ていると、

「前に見た物件がもう掲載されていない・・」

「あれ、この物件まえにも見たな。まだ売れてないのか・・」

きっとあなたも気付くことができます。それがどういう地区なのかを知っておくことがプラスになります。

また、マンションnavi を利用すると、町丁単位で、「売却価格」と「想定賃料」を見ることができます。

  • もし売却したとしたら?
  • もし賃貸に出すとしたら?

ある程度の目安になるので、参考にしてみるといいでしょう。

出口である「売却」「賃貸」の時のことを想定して、購入することが大事です。実際にするかどうかは別として、想定しておくのがいいですね。

ちなみに我が家で見てみると、賃料は住宅ローンの2倍以上で貸し出せそうなので、住居に対する不安はかなり小さくなります。

賃料の場合、値動きが小さいのも魅力です。

これは、購入した3年前と比較してもほとんど変わっていません。

立地・立地・立地

マンションで最もこだわるべきなのは、立地です。

スペックや方位、階数などではありません。

希少性と言い換えてもいいです。

株の場合は、私が買ったドコモ株もあなたが買ったドコモ株も同じように、配当を出してくれます。同じなのです。

不動産の場合は、同じものがありません。

そのため、立地によってかなり価格差が出てきます。


  • 駅からの距離
  • 歩きやすさ
  • 街灯の多さ
  • 幹線道路との距離
  • 商業施設との距離
  • 行政施設との距離   など

こうしたものが色濃く価格に反映されますね。

バス便利用の広いマンションよりも、狭くても駅近物件のほうが資産価値が高くなる傾向があります。

なかなかマンションが出ない地域だったので、そういう意味では(たまたまですが)希少性のある立地を購入できたのかもしれません。

≫ 駅近マンションを購入して良かった点、悪かった点を踏まえたマンションの選び方とは?

学校区

地域によっては人気の学校区というのがあります。

私たちも地元ではなかったので、小学校や中学校の状況がよくわかりませんでした。

そこで活用したのが口コミサイトです。

「○○小学校 口コミ」「○○小学校 評判」などで検索すると出てくるはずです。

ファミリー層が購入する物件なので、もし売るとしたら相手もファミリー層になるはずです。そうしたときに何を気にするか?

それを考えたときには、まずは子どもの学校区です。

○学校区を変えたくない

○評判のいい学校区の地域がいい

という方はかなり多いです。

小学校に上がるタイミングで家を買うという方も多いですが、兄弟がいる場合などは買うタイミングが学校区を買えてしまう時期になることがありますね。

そうした方は同じ学校区で物件を探すものです。

また、転勤世帯が多い地域です。流入が多いので、評判のいい学校区を選ぶ確率が高くなります。

もし、自分だったら?と考えておくことも大事ですね。

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マイホーム・マンションの魅力

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賃貸とマイホームどちらがいいというのは、ライフスタイルによるので一概に言えません。生涯に支払う住居費を比較することもほぼ無駄です(条件が変われば変わるので)。

自分たちがどんな住居にどのくらいお金を払うか、の視点が大事だと感じます。

知り合いの不動産業界の方は、買って数年で1,000万円以上値下がりして売るに売れないということを言っていました。

購入することは、こうした値下がりリスクもあります。一方、値上がりリスク、あるいは、資産価格が横ばいの場合、売却することで住居費ゼロあるいはプラスということもあります。

私も断然!賃貸派だったのですが、立地の良さやスペックの良さでマンション購入してよかったと思います(今のところ含み益も出ていますしね)。

マンション価格は高騰していますが、適正価格で購入できるのであれば、今のような低金利を活用することはラッキーな時期です。

何より年齢が上がれば、ローン返済期間に影響してきますからね。

どんな地域がいいんだろう?と漠然としている方は、築年数別に見る駅別利回りを東京カンテイがレポートしていますので、参考になります。

参考  Kantei eye 93(築年帯別に見る駅別利回り分布の分析 ほか)

「首都圏」「中部圏」「近畿圏」に限られますが、ヒートマップで見ることができるので参考になるでしょう。

また、すでに住みたい地域がある程度固まっている方は、先ほども出てきたマンションnavi を利用すると、町丁単位で、「売却価格」と「想定賃料」を見ることができるので参考にすることができます。

実際の物件探しは、不動産の情報が収集が大事ですので、SUUMOや全国300社以上の不動産会社と提携しているタウンライフ不動産売買も便利です。

あなたにとって良い物件が見つかりますように。

購入者の不満の意見も見ておきましょう。

≫ 不満ダントツ1位!5人に1人がマイホーム購入で後悔していることとは?

ではでは。

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この記事を書いた人

ふるさと納税、貯金ネタ、節約、株式投資、住宅ローンなど会社員の気になるお金情報を発信。30代、アラフォー、子ども2人。FP2級、宅建保有。
主に高配当株への投資。2019年は年90万円配当予定。
ブログは約4年間ほぼ毎日更新しています。大体21~22時頃アップ。

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