分配金の利回り5%以上のREIT購入で不労所得を増やす。スターツプロシード(8979)を購入

REIT 国内株(配当)
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インカムゲイン(配当金、分配金)を重視した投資に切り替えているので、コツコツと不労所得を増やしています。

日本株の場合は、3月決算銘柄が多く、配当金も年2回が基本なので、6月と12月しか入金がありません。

このため、できるだけ毎月、配当金を受け取れるよう銘柄分散をしています。

決算期がバラバラで利回りも高いREITを購入しようと、今年の目標にしてましたので、REITに投資をしました。

購入したのは、スターツプロシード投資法人(8979)です。REITの購入は5年ぶりくらいです。

ちょうど2月だったのでタカラレーベン投資法人(3492)を買おうと思っていたのですが、2月権利確定日が近いこともあり、高値だったので見送り(案の定、配当落ち日に3%以上暴落していたので、買わずで正解)。

配当金を早く増やしたいですが、焦らず、配当金をもらいながら、投資を継続していきます。

気になっているREIT銘柄とスターツプロシードについてまとめておきます。

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分散投資先として魅了的なREIT

REITは、投資家の資金でオフィスビルやマンション、物流施設など不動産を保有して、その賃貸収入や売却益を、投資家に分配しています。

また、税前利益の90%以上を分配に回すことで、法人税が免除されるため、高い利回りを実現しています。

私たち投資家としても、高い利回りを得られるので魅力的です。

J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。不動産に投資を行いますが、法律上、投資信託の仲間です。

もともとは、REITという仕組みはアメリカで生まれ、「Real Estate Investment Trust」の略でREITと呼ばれています。これにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

J-REITは投資信託の仲間ですが、証券引所に上場されており、J-REITが初めて上場されたのは、2001年9月のことでした。

また、不動産投資の代替にはなりにくいですが、分散投資先としては魅力的です。

決算期別にREITを複数保有すると毎月配当金が完成する

REITで決算期別にまとめています。2月に新規上場したREITは反映していません。

赤色はその決算月のトップ3をマーキングしています。オレンジは欲しい銘柄ですね。黄色も候補。

REIT一覧2019.2.22時点

3月期決算は国内株を保有しているという安易な理由で、REITは買わない予定。

また、投資額が大きすぎると(50万円以上など)、配当再投資がしにくいので、少額で投資できる銘柄のなかで、優良なものを選びたいと思っています。

星野リゾートなど魅力的ですが、50万円以上の投資価格のため、投資対象から外します。

投資額が小さいともらえる配当金も小さいですが、分散投資、時間分散をしていくためには、必要なことだと思っています。

できるだけ、毎月配当金を受け取れるように、また、多く受け取れるようにしていくことで、配当再投資がしやすくなるので、複利で回しやすくなります。

受け取るたびに税金面で不利ですが、単純に投資額が増えるのでメリットの大きいと感じます。NISA、損益通算を活用して税金も抑えることができますし。

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新規購入・スターツプロシードとは

スターツは賃貸住宅を取り扱う企業ですね。ピタットハウスを運営していますので、目にしたことがあるかもしれません。

スターツプロシードは、投資物件の80%以上を賃貸住宅に投資しています。

出典)スターツプロシード投資法人 第26期(2018年10月期)決算説明会資料 ポートフォリオ

出典)スターツプロシード投資法人 第26期(2018年10月期)決算説明会資料 ポートフォリオ

日本人の88%は年収700万円未満ですので、その所得層をターゲットとした物件を保有しています。

投資物件の70%は、首都圏主要都市の物件を保有しています。

出典)スターツプロシード投資法人 第26期(2018年10月期)決算説明会資料 投資先

出典)スターツプロシード投資法人 第26期(2018年10月期)決算説明会資料 投資先

また、平均稼働率は96%と安定稼働しています。

レジデンス(住宅)は、オフィスや物流などと比較して、稼働率が高めなので、安定した家賃収入を得やすいですね。

出典)スターツプロシード投資法人 第26期(2018年10月期)決算説明会資料 平均稼働率

出典)スターツプロシード投資法人 第26期(2018年10月期)決算説明会資料 平均稼働率

また、総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、首都圏の転入超過は10年以上続いており、13万から15万人の転入超過となっています。

*転入超過・・・転入から転出を差し引いた数字

出典 総務省 住民基本台帳人口移動報告(転入超過)

出典 総務省 住民基本台帳人口移動報告(転入超過)

これだけ転入者が多い(需要が高い)ことは魅力的です。

首都圏と言えども、空き家率は上がっていますが、今後も人口流入の流れは続くと思いますので、賃貸需要は途切れることはないのではないでしょうか。

スターツプロシードの財務

スターツプロシードは右肩上がりに資産を増やしており、有利子負債コストは徐々に切り下がっています。

出典)スターツプロシード投資法人 第26期(2018年10月期)決算説明会資料 LTV

出典)スターツプロシード投資法人 第26期(2018年10月期)決算説明会資料 LTV

自己資本比率は50%程度ありますので、財務は健全です。

格付けはA-/安定的を得ています。

LTV・・・Loan To Valueの略。借入金比率を示す指標。J-REITの場合は、LTV=有利子負債÷総資産、または有利子負債÷(有利子負債+出資総額)で算出する二つの方法のいずれかを採用している。

スターツプロシードの投資価格推移

東証REIT(NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信)との2年チャートの比較です。

スターツプロシードが青色、東証REITが赤色となっています。

出典)Yahoo!ファイナンス

出典)Yahoo!ファイナンス

ベンチマークである東証REIT指数より良いパフォーマンスですね。

投資概況

分配金利回り 5.20%

投資額 168,400円

決算月 4月/10月

投資格付け A-/安定的

NOI利回り 5.45%

NAV倍率 0.83倍

NOI利回り・・・不動産の収益率を示す指標。数値が高いほど収益率が高い不動産となる。J-REITの場合は、NOI利回り=年換算NOI÷期末簿価、または年換算NOI÷不動産取得額で算出ことが多い。
NAV倍率・・・株価の割安度を示す指標。株価÷1口あたりNAVで算出される。FFO倍率がキャッシュフローに注目した投資指標であるのに対しNAV倍率は不動産の時価に注目した指標

4月期決算のREITのなかで、分配利回りが5%を超えており、NOI利回りも5%超えと高い収益率であるため、今回投資先として選びました。

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配当金を再投資していく

REITは得られた収益の9割以上を分配に回していくことで、法人税が免除されます。

このため、株式に比較して高い利回りを得られやすいですね。

値上がり益はあまり見込めませんが、毎月の配当金を増やすことを重視している私にとってはありがたい投資先です。

1月、2月決算月のREITが購入できればと思っていますが、焦らず、じっくりと銘柄選定を行いながら、のんびり投資して、キャッシュインを増やしていきたいと思います。

毎月配当金を実現していくため、REITも組み入れて、安定した不労所得を手に入れていきます。

ではでは。

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※ 当ブログでは、具体的な銘柄や投資信託について言及することがありますが、売買の推奨等を目的としたものではありません。最終的な投資決定はご自身の判断でなさるようにお願いします。

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