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【4月決算】利回り5%以上の投資候補REIT。安定した分配金が魅力

REIT 権利確定 4月REIT
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毎月、安定した不労所得を得るため、配当金狙いの投資をしています。

不動産投資にもチャレンジしてみたいですが、なかなか参入できていない現状があるため、不動産投資法人であるREITへの投資を目標にしています。

決算月が分散されていることや分配金利回りが高く、安定していることが魅力的ですね。

2月にはスターツプロシード(8979)を購入しましたが、投資資金の関係上、1口しか買えず、再投資を考えていたところ、分配金アップとなり、株価が上昇しました。

REITは、分散投資先として魅力を感じており、コツコツと増やしていきたい。

4月決算で5%の利回りが見込めるREITの投資候補についてまとめました。

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4月の権利確定日 REIT銘柄

REITは、分散先として魅力的です。

このところREITは、株価が上がりまくっていますので、手掛けづらいところですが、日経平均株価が暴落したときにもほとんど下がっていませんでした。

東証REIT(NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信)(1343)のチャートです。

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 (1343) チャート

出典:SBI証券

どんどん上がっているので、今は様子見です。

不動産からの家賃収入を原資に分配金を出しますので、安定した利回りが見込めます。

株式投資の場合、3月決算が7割程度と集中しますので、配当金を毎月もらうのが難しい点もあります。

4月決算のREITの一覧です。

4月権利確定日 REIT

分配金利回りが5%を超えている銘柄に魅力を感じます。

星野リゾート・リート投資法人(3287)は投資したいところですが、投資単価が50万円以上と高いため、候補から外します。

  • トーセイ・リート(3451)
  • 投資法人みらい(3476)
  • スターツプロシード(8979)

の3銘柄に魅力を感じています。

権利確定日は、

【2022年4月の権利確定日】

  • 4月末日が権利確定日の権利付き最終日は4月26日(火)(この日までに株保有が必要)
    権利落ち日は、4月27日(水)(この日以降に株を売っても優待がもらえる日)
です。

ひとつひとつ簡単に見ておきましょう。

利回り6%以上 トーセイ・リート(3451)

トーセイ・リートは格付けはありませんが利回り6%以上と魅力的な利回りです。

オフィス中心ですが、住宅、商業施設の物件からなるポートフォリオです。

物件数は36物件を保有していますね。

立地は東京圏に集中しています。

トーセイ・リート ポートフォリオ

トーセイ・リート 2018年10月期(第8期)決算説明会資料より

稼働率も90%台後半と高く、安定した家賃収入を得ていますね。

利回りは6%以上と高いのが魅力ですが、高い利回りは株主還元は内部留保の取り崩しが前提です。

効率的な物件売却益が今後も持続できるかが焦点ですね。

トーセイ・リート 株主還元

トーセイ・リート 2018年10月期(第8期)決算説明会資料より

分配金は、安定してい推移していますね。

トーセイ・リート 分配金

トーセイ・リート 2018年10月期(第8期)決算説明会資料より

株価も上昇しており、なかなか手掛けづらい展開です。

トーセイ・リート

出典:SBI証券

NOI利回り・・・不動産の収益率を示す指標。数値が高いほど収益率が高い不動産となる。J-REITの場合は、NOI利回り=年換算NOI÷期末簿価、または年換算NOI÷不動産取得額で算出ことが多い。
NAV倍率・・・株価の割安度を示す指標。株価÷1口あたりNAVで算出される。FFO倍率がキャッシュフローに注目した投資指標であるのに対しNAV倍率は不動産の時価に注目した指標

利回り5%以上 投資法人みらい(3476)

投資法人みらいは、三井物産とイデラキャピタルがスポンサーとなっているREITです。

オフィス中心ですが、オフィス、商業施設の物件を保有しています。

物件数は29物件と多くはありませんが、稼働率がほぼ100%と高く、物件選定の良さが光りますね。

投資格付けはA+を取得しています。

投資法人みらい ポートフォリオ

投資法人みらい 第5期(2018年10月期)決算説明会資料より

借入金を長期固定化するなど財務に関しては保守的な運営を心掛けられています。

借入金比率は45%以下を中期経営計画の目標としており、物件選定と財務の安定性、そして、高い利回りは魅力に感じます。

投資法人みらい 概況

投資法人みらい 第5期(2018年10月期)決算説明会資料より

中期経営計画では、1口分配金5,700円以上を前提に、分配金利回りのリスクプレミアムの縮小を掲げています。

投資法人みらい 中期経営計画

投資法人みらい 第5期(2018年10月期)決算説明会資料より

価格が上昇しつつ、今の分配金を維持してくれれば、魅力的な投資先と言えます。

このところ、1口価格もかなり上昇していますね。

投資法人みらい チャート

出典:SBI証券

利回り5%以上 スターツプロシード(8979)

すでに保有しているスターツプロシード(8979)です。

ポートフォリオは賃貸住宅がほとんどです。

正直、もっと買っておけばよかったと思っていますが、1口価格も上昇傾向です。

出典)スターツプロシード投資法人 第26期(2018年10月期)決算説明会資料 ポートフォリオ

出典)スターツプロシード投資法人 第26期(2018年10月期)決算説明会資料 ポートフォリオ

物件保有は首都圏が中心ですが、毎年、10万人以上の転入超過と人口集中地区であり、安定した需要があります。

借入金比率は50%を超えており、やや高いです。

スターツプロシード チャート

出典:SBI証券

2019年4月末の分配金は、従来4,400円を4,550円に上方修正したことにより、1口価格は急上昇しましたね。

これからも安定した分配金を運んでもらいたい。

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安定した分配金で家計キャッシュフロー(現金収入)を作る

REITは、高い分配金利回りと株式との分散投資先として、魅力を感じています。

また、決算月がばらけているので、毎月配当金を作る投資先としても魅力的ですね。

配当金が毎月入ってくるようになると、再投資で複利運用も強固になってきますので、ポートフォリオを作りたい。

我が家も、配当金投資で毎月、振込があるようになってきたので、配当金投資をしてよかったと思える瞬間です。

REIT指数や投資候補の3銘柄も価格が上昇しているので、このままでは4月権利確定日までには取得が難しそうですが、引き続き、ウォッチして投資のタイミングを図っていきます。

REITは、利回り5%以上を目安に、借入比率50%以下、NOI利回りが高いところを目安に選定して投資をしていきたいと考えています。

ちょうど日経ヴェリタス(2019.3.31)でも、REITへの投資の有用性が謳われていましたね。

配当込みのTOPIXとREIT指数の比較では、REIT指数の圧勝ですね。

REIT 指数

J-REITをポートフォリオに組み入れることは国内株式だけで運用するよりも高いトータルリターンと分散投資効果をもたらすと期待できる。

低金利の環境のなか、物件取得に追い風ですので、REITへの投資は注目ですね。

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つまり、低予算で投資をすることができるので、さっさと始めるのが大事ですね。

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私も使っていますが、かなり使いやすいです。

デメリットは、日米ともに購入できる銘柄が限定されていることですね。

デメリットもありますが、投資資金が少なくても、1,000円から購入できるので、ソフトバンクグループやトヨタ自動車など日本の大企業はもちろん、AppleやAmazonなどの米国株も購入できる魅力があります。

少額投資でも分散投資していくことができることも魅力的。

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