マイホーム購入の検討。消費税増税前と増税後の物件価格と住宅ローンはどのように推移したか

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Photo by Siniz Kim on Unsplash
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安倍総理が3選を果たしましたので、順調にいけば、2019年10月1日から消費税が8%から10%(+2%)に上がりますね。

前回は2014年4月1日に5%から8%に3%増税しました。

我が家は、2013年9月に新築マンションを消費税5%で購入しています。

消費税が増税すると住宅ローンが拡充したり、すまい給付金がアップしたりと、増税前の駆け込みがいいのか、増税後に購入するのがいいのか迷うところですね。

不動産会社は、「増税前に」という謳い文句を言いますが、冷静に判断したいところ。

過去の事例を調べてみました。

我が家の反省も踏まえて、増税後がいいのかを解説します。

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消費税が8%のときにどうなったの?

マイホーム購入の場合、消費税がかかるので大きいのは建物価格です。

土地は非課税のため、消費税はかかりません。また、個人から購入する中古物件(仲介されるものの多くは個人が売り主ですね)も消費税はかかりません。

例えば、税引前建物価格で見てみましょう。

建物価格消費税 8%消費税 10%
2,000万円160万円200万円40万円
2,500万円200万円250万円50万円
3,000万円240万円300万円60万円
3,500万円280万円350万円70万円
4,000万円320万円400万円80万円

建物価格が4,000万円というのは、かなりの豪邸ですので、一般的には2,000万円くらいでしょうか。

すると、消費税増税した後に買うと40万円のコストアップは確実ということです。

マンションの平均価格の推移

新築マンション価格がどのように推移したのか、統計情報を見てみましょう。

マイホーム価格 消費税増税

首都圏では、2014年以降も物件価格は上昇しており、8%への増税前に購入したほうが良かったといえますね。

近畿圏でも同様ですね。

我が家も増税前に購入しましたが、現在売りに出すと1,000万円ほど買い値より高くなっています。

周辺の物件を見ても、約500万円~1,000万円は上昇していますね。

不動産って上がるんだ・・・という感じです。

住宅ローン金利も注視しよう

やや金利は上がり基調ですが、まだまだ低水準です。

マイホームを購入するときには、住宅ローンを借りることになります。

物件価格よりも、金利面が気になりますね。

マイホーム価格 消費税増税 フラット35-2

こちらは、消費税増税後に金利がどんどん低下しています。

日銀の金融緩和も大きいですが、物件価格の上昇と反対の動きですね。

フラット35で35年借入の場合の比較です。

消費税8%10% 
金利1.50%1.20%利息額の差
借入2,000万円利息5,719,333円4,502,766円-1,216,567円
3,000万円8,579,0076,754,301-1,824,706
4,000万円11,438,8169,005,810-2,433,006

借入額が2,000万円の場合でも、金利が0.3%下がれば、利息額は約120万円下がります。

4,000万円借入であれば、約240万円の利息が変わってきますね。

さきほどのように、2,000万円の建物価格で40万円のコストアップ(消費税10%)を享受しても、金利が下がれば、コストアップを吸収できるどころか、増税後のほうがいいというわけですね。

※今回の10%増税後に金利が下がるかどうかは分かりません。

すまい給付金がアップする

消費税が10%になると、これまで年収510万円以下の人しかもらえなかったすまい給付金がアップします。

対象者が年収775万円以下にまで拡大しますね。

出典:すまい給付金

出典:すまい給付金

2018年10月1日の日本経済新聞の報道によると、すまい給付金の拡大を政府は検討しているようです。

年末の予算の閣議決定に注目ですね。

我が家の反省点は、住宅ローン控除です。消費税5%と8%とでは、控除額が違ってきます。

結果的に増税前に購入してよかったですが、シミュレーションしておくべきでしたね。

今回は拡充はない予定です。

消費税増税 住宅ローン控除

出典:国土交通省

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マイホームは買い時なのか

マイホームがいつ買い時なのかは分かりません。

人によります。

家族が増えたときなど、タイミングがあるので、そのときに良い物件と出会えれば最高ですね。

マイホームと賃貸どっちがいいのか?という議論がたびたび出てきますが、不毛な議論だと思います。

ただ、マイホームと同じスペックを賃貸に求めるとなると、家賃は高くなります。

近隣で調べてみると、

3LDK(70㎡)では、賃貸だと15万円オーバーです。

一方、分譲マンションで借入額にもよりますが、3,000万円程度の借入であれば、管理費や修繕積立金、固定資産税を含めても10万円~11万円程度です。

この差額は家主の利益ですね。

また、マイホームの場合、住宅ローン完済後は毎月の住居費はガクンと落ちます

イメージです。

マイホームと家賃

賃貸の場合は、容易に引っ越しすることができますが、良い物件を借りているとなかなか落とせないものです。

老後を見据えると、毎月の住居費が劇的に下がるマイホーム有利と言えるでしょう。

さて、おさらいです。

POINT

消費税が5%から8%に上がったときはこうだった

 

  • 増税後に物件価格が上がった
  • 増税後に住宅ローン金利が下がった
  • 物件価格のコストアップより金利が下がるほうがお得

 

10%増税になったあとに、物件価格や金利がどう動いていくかは分かりません。

一つ言えることは、住宅ローン完済の年齢は気にしておきたいところ。

外部環境も少し見据えながら、マイホーム購入するのであれば、物件探しを始めておきたいところですね。

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ではでは。

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