マイホーム購入の検討。消費税増税前と増税後の物件価格と住宅ローンはどのように推移したか

安倍総理が3選を果たしましたので、順調にいけば、2019年10月1日から消費税が8％から10％（＋2％）に上がりますね。

前回は2014年4月1日に5％から8％に3％増税しました。

我が家は、2013年9月に新築マンションを消費税5％で購入しています。

消費税が増税すると住宅ローンが拡充したり、すまい給付金がアップしたりと、増税前の駆け込みがいいのか、増税後に購入するのがいいのか迷うところですね。

不動産会社は、「増税前に」という謳い文句を言いますが、冷静に判断したいところ。

過去の事例を調べてみました。

我が家の反省も踏まえて、増税後がいいのかを解説します。

消費税が8％のときにどうなったの？

マイホーム購入の場合、消費税がかかるので大きいのは建物価格です。

土地は非課税のため、消費税はかかりません。また、個人から購入する中古物件（仲介されるものの多くは個人が売り主ですね）も消費税はかかりません。

例えば、税引前建物価格で見てみましょう。

建物価格が4,000万円というのは、かなりの豪邸ですので、一般的には2,000万円くらいでしょうか。

すると、消費税増税した後に買うと40万円のコストアップは確実ということです。

マンションの平均価格の推移

新築マンション価格がどのように推移したのか、統計情報を見てみましょう。

首都圏では、2014年以降も物件価格は上昇しており、8％への増税前に購入したほうが良かったといえますね。

近畿圏でも同様ですね。

我が家も増税前に購入しましたが、現在売りに出すと1,000万円ほど買い値より高くなっています。

周辺の物件を見ても、約500万円～1,000万円は上昇していますね。

不動産って上がるんだ・・・という感じです。

住宅ローン金利も注視しよう

やや金利は上がり基調ですが、まだまだ低水準です。

マイホームを購入するときには、住宅ローンを借りることになります。

物件価格よりも、金利面が気になりますね。

こちらは、消費税増税後に金利がどんどん低下しています。

日銀の金融緩和も大きいですが、物件価格の上昇と反対の動きですね。

フラット35で35年借入の場合の比較です。

借入額が2,000万円の場合でも、金利が0.3％下がれば、利息額は約120万円下がります。

4,000万円借入であれば、約240万円の利息が変わってきますね。

さきほどのように、2,000万円の建物価格で40万円のコストアップ（消費税10％）を享受しても、金利が下がれば、コストアップを吸収できるどころか、増税後のほうがいいというわけですね。

すまい給付金がアップする

消費税が10％になると、これまで年収510万円以下の人しかもらえなかったすまい給付金がアップします。

対象者が年収775万円以下にまで拡大しますね。

出典：すまい給付金

2018年10月1日の日本経済新聞の報道によると、すまい給付金の拡大を政府は検討しているようです。

年末の予算の閣議決定に注目ですね。

我が家の反省点は、住宅ローン控除です。消費税5％と8％とでは、控除額が違ってきます。

結果的に増税前に購入してよかったですが、シミュレーションしておくべきでしたね。

今回は拡充はない予定です。

出典：国土交通省

マイホームは買い時なのか

マイホームがいつ買い時なのかは分かりません。

人によります。

家族が増えたときなど、タイミングがあるので、そのときに良い物件と出会えれば最高ですね。

マイホームと賃貸どっちがいいのか？という議論がたびたび出てきますが、不毛な議論だと思います。

ただ、マイホームと同じスペックを賃貸に求めるとなると、家賃は高くなります。

近隣で調べてみると、

３LDK（70㎡）では、賃貸だと15万円オーバーです。

一方、分譲マンションで借入額にもよりますが、3,000万円程度の借入であれば、管理費や修繕積立金、固定資産税を含めても10万円～11万円程度です。

この差額は家主の利益ですね。

また、マイホームの場合、住宅ローン完済後は毎月の住居費はガクンと落ちます。

イメージです。

賃貸の場合は、容易に引っ越しすることができますが、良い物件を借りているとなかなか落とせないものです。

老後を見据えると、毎月の住居費が劇的に下がるマイホーム有利と言えるでしょう。

さて、おさらいです。

10％増税になったあとに、物件価格や金利がどう動いていくかは分かりません。

一つ言えることは、住宅ローン完済の年齢は気にしておきたいところ。

外部環境も少し見据えながら、マイホーム購入するのであれば、物件探しを始めておきたいところですね。

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