マイホーム購入のメリット・デメリット。老後は圧倒的に賃貸より、持ち家有利

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30代になると周りがマイホーム購入世帯が増えるので、マイホーム購入を考える機会が多くなってきます。
 
マイホームは、多額の住宅ローンを長期にわたり組むことになるのでリスクがあります。
 
一方、人生100年時代と言われるなか、平均寿命は80才を超え、私たちは90歳を超えるとも言われています。
 
住居費は家計支出のなかでも、もっともウェートを占める大きな支出ですので、住居費をどう考えるかはとても重要なことですね。

マイホームがいいのか?

賃貸がいいのか?

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マイホームか賃貸か

よくマイホームがいいのか、賃貸がいいのかという議論がありますが、正直、住居費はどちらもかかるわけなので、自分たちがどこにお金を使うか、で考えるのがベストだと思っています。

我が家も賃貸派でしたが、持ち家派に考えが変わり、マンションを購入しました。

家族の考え、家族構成、ライフスタイルなどによって、住居費に対する考えは変わってくるものです。

粗い試算をしてみましょう。

30歳のあなたが家族もできたし、これからマイホーム購入がいいのか、賃貸のままがいいのかを考えています。

人生100年時代と言われますので、90歳まで生きると考えれば、残り60年ありますね。

試算条件

●3LDK 70㎡

●賃貸の場合 家賃15万円

●購入の場合 住居費15万円(35年ローン)

この場合、賃貸であれば、

15万円×60年=1億800万円

購入であれば、住宅ローン完済後は管理費+修繕積立金+固定資産税で月4万円も見積もっておきます。

15万円×35年+4万円×25年=7,500万円

となります。

その差は3,300万円となり、持ち家のほうが圧倒的に住居費を削減することができます。

と言ってもこのような試算は、ほとんど意味がありません。

賃貸の場合、途中で引っ越しする可能性も高いですよね。

ただ、35年後の老後の場合、月4万円で借りられる部屋がどれほどあるでしょうか。

夫婦二人が住むとした場合、都市部では考えられません。高齢になるほど、利便性の高いところに住む方が生活しやすくなりますね。

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マイホーム(不動産)購入のメリット・デメリット

マイホーム(不動産)購入のメリットとは

マイホーム購入がいいのか、賃貸がいいのかは不要な理論ですが、不動産を持つメリットもあります。
 
  • 現物資産を持つことができるので、インフレ耐性がある
  • 住宅ローン控除があるので、節税できる
  • 3LDK以上であれば、賃貸よりも割安で済むことができる
  • 物件によっては、売却によって利益が出る
  • 物件によっては、賃料収入を得ながら他を買うこともできる
 
日本は30年デフレなので、インフレになることは想像しにくいですが、インフレになった場合、不動産は強いです。
 
我が家は、3LDKを借りようと思ったときには、賃料は10万円を大きく超える物件ばかりでした。一方で、住宅ローンを借りた場合は管理費・修繕積立金を入れても月10万円を切るくらいです。
 
駅徒歩3分、3LDK、70㎡ほどですが、快適そのものです。
 
加えて、住宅ローン控除によって毎年20万円の税金が安くなるので、メリットも大きいわけです。

マイホーム(不動産)購入のデメリット

 一方、デメリットです。
 
  • 賃貸と比較して流動性が低い(売りたいときに売れない、貸したいときに貸せないなど)
  • 住宅ローンを組むことで長期間債務を負うことになる
  • 頭金放出による機会損失
  • 不良物件
  • 施工ミス
  • 天変地異

一番は、流動性の低さです。

つまり、引っ越ししにくいことです。

多くは住宅ローンを組むことになるので、住宅ローンを返済できなければ、あるいは、売却益で完済できなければ、売却自体に二の足を踏んでしまいます。

流動性の低さは、駅から徒歩5分以内の物件を購入しておけば、ある程度防ぐこともできますが。

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持ち家か賃貸かはどちらが有利かは状況によるが、老後は圧倒的に持ち家

持ち家か賃貸がどっちが支出が少ないかの試算は、途中で引っ越すことなどを考えられていないシミュレーションが多いので、一概にどちらが有利かは言えません。
 
ただ、
 
老後の住居費で賃貸はかなりきつい
 
ことは、想像できます。

老後は赤字家計

 
5万4519円の赤字
 
これは、総務省が実施した家計調査(2017年)の高齢夫婦無職世帯の毎月の家計の赤字額です。
 
収入は約21万円ですが、支出は約26万円となっています。
 
高齢者の収入の7割が年金のみなので、資産がなければかなりきついわけです。
 
ゆとりのある老後は平均35万円とも言われますので、収入を作る、支出を減らすことが言わずもがな、大事なのです。
 
老後資金 ゆとり
 
 
持ち家の資産価値がどうであろうと、ボロボロであろうと、毎月出て行く住居費が小さくなっていることは、精神的にも安心材料だと考えます。
 
マイホーム購入によって、65歳、あるいは、70歳までに住宅ローンを完済しておくことで、家賃という大きな出費を免れることができるわけです。
 
住宅ローンがなければ、管理費・修繕積立金・固定資産税のみの支出で済みます。
 
生涯の平均年収が600万円であっても、もらえる年金は年間220万円ほどです。
月換算で18万円ほどですし、いまでさえこの金額なので、今後下がっていくことは明らかです。
 
それに、生涯平均年収が600万円というのは、平均給与が400万円少しであることを考えると、もっと年金額は小さいと考えるほうがいいのかもしれません。
 
実際住んでいると資産価値はそれほど気にしません。
 
資産価値が気になるのは売るとき、貸すときですので、一生住むのであれば、気にしなくていいわけです。
 
例えば、老後の収入は月21万円程度と仮定した場合、賃貸の場合、住居費にかけられる金額は5万円程度が限界でしょう。
 
5万円でもインパクトがありますし、夫婦二人の住まいとしては、厳しいと感じます。
 
住居費を生涯にわたっていかに小さくするかを考えたときに、30代でのマイホーム購入というのはあながち悪い選択肢ではないのです。

今は賃貸派でも、自分の年齢を加味して、SUUMOタウンライフ不動産売買などを利用して、物件を見ておくのも大事です。

金利は史上最低金利

住宅ローンは、いまは史上最低金利です。

固定金利の代表格であるフラット35でさえ、一昔前の変動金利並の金利を実現しています。

フラット35金利 2018.04

住宅ローンは、年収にもよるが、手取り月収の25%以内の返済にとどまる借り方をしておけば、貯金も十分にできますね。

過度にマイホームにお金をかけなければ、マイホームを購入するのもいいものです。

収入が細る老後に、住居費で月に10万円も払えるでしょうか。

住宅ローンが完済していれば、固定資産税を含めても物件にもよりますが、月4万円程度で済み続けることができます。月4万円の賃貸物件で、持ち家と同じスペックは不可能です。

今のような低金利で、がっちりと固定して返済していくのは、老後の住居費の不安を小さくしていくとも言えますね。

固定金利であれば、フラット35です。

まずは事前審査を受けて、自分が借りられるかを確認しておきましょう。

≫ ARUHIで事前審査を受けてみる

生活レベルは極端に下げられるものではなく、住居費が自然と小さくなるとも言えるのが持ち家です。

老後に住まいがあるという安心感は何事にも代えがたいと思うのです。

ではでは。

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この記事を書いた人

ふるさと納税、貯金ネタ、節約、株式投資、住宅ローンなど会社員の気になるお金情報を発信。30代、アラフォー、子ども2人。FP2級、宅建保有。
主に高配当株への投資。2019年は年90万円配当予定。
ブログは約4年間ほぼ毎日更新しています。大体21~22時頃アップ。

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