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【マンションから5000万円の中古戸建てに買い替え】(その2)資金計画はどう考えたか

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分譲マンションから戸建てへの買い替えの話の第2弾です。

第1弾はこちら(買い替えしようと思った理由)をまとめています。

分譲マンションから戸建てへの買い替えを検討している方も多いと思っていたのですが、ググってもなかなか情報にありつけず。

さて、主にこんなポイントでまとめていこうと思います。

  1. 分譲マンションから戸建てへの買い替えを検討
  2. 買い替えの理由は
  3. 今回見つけた物件の申し込み理由
  4. マンションの売却はいつするか
  5. 買い替えの資金計画はどうするか 今回は主にココ
  6. 住宅ローンの仮審査は受けておくべきか
  7. 手付金はどのくらい入れておくべきか

今日は特に資金繰り、住宅ローンや手付金などにも触れています。

マイホーム選びでは、最も重要とも言えるかもしれないお金の話ですね。

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マンションから中古戸建てへの買い替えの資金繰りはどうするか

中古物件を買う場合は、1点物なので即断即決が求められます。

良い物件であればあるほど、買い手は多いです。

個人的な経験では、早ければ物件情報がUPされて2,3日で消えます(売れます)。

資金計画をどうするか

資金繰り、つまり、お金のやり取り、住宅ローンをどうするかというのが肝です。

ざっくりと概要をまとめておくと、必要なお金としては、

【購入に必要なお金】

  • 購入しようと思ったのは、中古戸建て
  • 物件価格は約5,000万円(築10年くらい)
  • リフォームはされていない(このため、自分たちでする必要ありだが、大きなリフォームは必要ないくらい)クロス張替え等 約80万円
  • 登記費用 約25~35万円
  • 税金精算 約10万円
  • 仲介手数料 約250万円(買い分+売り分)
  • 住宅ローン手数料 約110万円(借入×2%)
  • 火災保険料 約40万円
  • エアコン代 50万円
  • 引っ越し代 約20万円

合計 約5,600万円

ひょえ~大きな金額ですね。

我が家にはあまり動かせる現預金が乏しいため、物件価格以外の600万円は現金で必要ですが、あとはどのくらい住宅ローンを組むか(頭金をどれだけ入れるか)になります。

今回は買い替えなので、保有しているマンションは売却することになります。

【売却によって得られる現金】

  • 売却価格は約5,000万円~
  • 住宅ローン残債は約2,000万円
  • 3,000万円のキャッシュが手に入る
  • 売却益は3000万円控除を使う(買い替え住宅の住宅ローン控除は使えない。併用できないため)
  • 売却益1500万円×20%=300万円が非課税(住宅ローン控除を使うよりも、先に300万円回収したほうが良いと判断し、3000万円控除を使う)

買っている価格よりもずいぶんと値上がりしていますので、売却益が出ます。

このため、実質的にはこの数年間は住居費ゼロ(というよりお金をもらって)住んでいたことになりますね。

これが、前回の記事でも何度か書いていますが、「売れる・貸せる物件」を買うことを重視している理由です。

中古戸建ての場合、住宅ローン控除額が新築と比較すると低いので、10年かけて税金を返してもらうより、先にもらうほうがメリットが大きいと思います(年末調整でたくさん戻ってくる楽しみはなくなりますが)。

売却のメリット

売れる物件に住んでいると、売却益が出ることもあり、大きなメリットです。

買値以上で売れれば実質的な住居費の負担はゼロになるからですね。

我が家は相場を考えると、住宅ローンより資産価値が上回り続けていますので、売却で住宅ローンを完済できないという状況は避けられます。

これが、売っても完済できない場合には、買い替えの選択肢が乏しくなるため、資金繰りがきつくなり避けたほうがいいですね。

【売却益3,000万円の活用】

  • 仮に5000万円で売れたと仮定した場合、住宅ローン完済後に3000万円のキャッシュが生まれる

【資金計画の流れは2パターン】

  1. 買付と同時期に売れた場合は、頭金に多額の資金を入れることができる(3000万円入れた場合は住宅ローンは2000万円、2500万円頭金の場合はローンは2500万円、残りの500万円は諸費用に充当
  2. 同時期に売れない場合は、住宅ローン5,000万円を借りて、売却後に繰上げ返済しローン圧縮(住宅ローン5000万円を借りて、諸費用はキャッシュアウト。売却後に2,500万円か3,000万円を繰上げ返済し毎月返済額を圧縮する

売却時期は予想ができないため、住宅ローン5,000万円を借入できるか?が物件を購入できるかのキーポイントとなります。

5,000万円借りて、35年ローンだと毎月返済額は15万円くらいなので、とても支払える金額ではありません。

このため、マンション売却益で住宅ローンを圧縮する資金計画ですね。

いずれにしろ、先に現金が出ていく苦しい時期もあるとはいえ、実質的な負担は思ったより小さいことが分かりました。

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購入が先・売却が後の場合のデメリット。2重ローンはどうするか

マイホーム,マンション,戸建て

資金計画の大きなポイントは、

  • マンションの売却時期は買うタイミングと同じか

です。

もし同じであれば、買い替え物件の住宅ローンを圧縮できるため、住宅ローン手数料もかなり変わってきます。

  • 5,000万円借入 手数料2%の場合は約100万円
  • 2,000万円借入 手数料2%の場合は約40万円

60万円くらいの手数料を減らすことができるので、資金計画にも余裕が出てきますね。

また、売却時期が遅れるほどに、2重ローン問題が出てきます。

2重ローンでざっくり計算すると、

  • 今の住宅ローン 約10万円(修繕積立金など含む)
  • 買い替え後の住宅ローン 約15万円

と毎月25万円も住居費となるので、もちろんのこと預貯金を取り崩す精神的にきつい生活を送ることになりますね。

売却すること場合も、早く売りたいと売却価格を下げると資金計画がきつくなり、高く売ろうとすると売却時期が伸びるかもしれないので資金計画の不安も出てくるという難しい局面を想定していました。

この場合でも、(多分想定よりは早く売れると思いながら)3ヵ月程度が2重ローンの目安かなと思いお金を計算していました。

買い替えの場合、特に、中古物件に買い替える場合、中古物件は1点物であるため、即断即決が求められるため、買い優先になることは致し方ない部分があります

このため、手持ち現金をどのくらい置いておけばいいのか?は把握しておくことが、素早い決断に繋げられるかなと思いました。

住宅ローンの仮審査や5000万円の借入でどうだったかなどは、次回の記事でまとめてみたいと思います。

住宅ローンは住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローンモゲチェックなどをうまく活用することをおすすめします。

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