40代にもなると、おおよそのライフプランが分かってくる頃です。
我が家は30代のときに新築マンションを購入していますが、3LDKと狭く、家族４人では手狭になることが想定されます（買ったときは3人家族）。
我が家はキャッシュの保有があまりないので、選択肢が乏しいところですが、マイホームを建ててみたいという思いを常に持っています。
上の子から「自分の部屋はどこに作るのか」と聞かれても、現状は「どこだろうねぇ」とはぐらかすくらいしかできません。
選択肢として考えているのは、
- マンション売却→賃貸戸建て
- マンション売却→中古戸建て
- マンション売却→新築戸建て
- マンション売却→４LDKマンション購入
- 現状のまま維持
といったところかなと思っています。
新築マンションを購入した当初から年齢も上がっていることもあって、住宅ローンの審査なども気になるところですね。
小学校に上がれば、学校区を変える引っ越しも難しいので、選択肢はあまり持っていませんが、改めて自分の頭を整理してみました。
40代でマイホーム購入はありか？
40代で新たにマイホーム購入するとなると、大きいのは住宅ローンの返済ができるか？です。
もし、35年で借りれば、40代で一番若い40歳で借りたとしても、完済年齢は75歳。
ひぇ、恐ろしい。
向こう30年何もないことなんてことはまずありえません。
定年まで働く気もない私ですが、定年まで働いたとしても退職後も10年は住宅ローンの返済をしていく必要があります。
できれば戸建てへの引っ越しがベストシナリオ。
ですが、買えそうなのは土地坪15～20坪のよくある狭小3階建てになってしまいそうで、年齢を重ねたら間違いなく住みにくいことや売却しにくいことなどを考えると、取ってはいけない選択肢と思っています。
まずは、現状の住まいの状況を考えると、
- 資産価値 約5,000万円
- 住宅ローン残債 約2,000万円
- 含み益 約1,000万円
という感じなので、売却すると5,000万円－残債2,000万円の3,000万円が手元に残ります。
そこから概算で仲介手数料等約200万円、譲渡所得税約200万円を考えると実際に使えるお金は2,500万円程度ということですね。
売却すればキャッシュが作れる状況にあるため、約6年住んだこの間の住居費負担は実質ゼロ状態なので、健全と言えば健全です。
今と同じ住宅ローンの負担
頭金を約2,000万円と考えれば、今の住宅ローン残債と仮に同じ程度の負担とすれば、
4,000万円前後の物件
が選択肢として入ってきますね。
マンション売却のメリットは、税金は取られるけど、含み益を実現できる点です。
一方、デメリットはその後の住まいの状況によっては、家計の状況が悪化する可能性に対してどう考えるか、ですね。
年齢が上がっていますので、多額の住宅ローンは選択肢として取れません。
約4,000万円前後で物件を探すのがもっとも金銭的なダメージは小さいです。
この予算では、現実４LDKのマンション、中古戸建て、新築戸建ては我が家の希望するエリアでは全くないというわけですね。
5,000万円に予算を引き上げないと、なかなかなさそうというのが現実ですが、一般サラリーマン家庭の我が家が5,000万円もの物件を買う甲斐性はないため、選択肢として取れません。
40代で住宅ローンを組むメリット・デメリット
40代で住宅ローンを組むデメリットは完済年齢が定年を超える可能性があるため、繰上げ返済ありきの借入を考えないといけないわけです。
これは、ライフプラン的には「繰上げ返済」という将来の収入の原資を充てにした借入であるため、あまりおすすめできる方法ではありません。
もちろん、退職金で返済するシナリオもNGです。
一方、メリットは家族が増えるなどの大きなライフイベントがないため（我が家の場合）、ライフプランが想定しやすいことです。
子ども部屋が必要な期間を想定し、子どもが独立した後の住居を考えながら、家を買うことができます。
これは大きなメリットですね。
予算の範囲内で負担なく住宅ローンを組めるのであれば、メリットは大きいと考えられます。
家を買うことのデメリットでは、
- 引っ越しが簡単ではない
- 維持管理費（固定資産税、修繕費）がかかる
- 人によっては転職などキャリア形成に影響も
なども考えられます。
３LDKマンションのまま住んでいく
買い替えの選択肢を取らない場合、そのまま住んでいくことになります。
デメリットは2つあって、含み益の実現ができないこと（マンションの価値は経年で劣化していくため、今の低金利＋マンション価格が高止まりしている状況は売却には適している）。
そして、子ども部屋をどうするか？
ということです。
リフォームをするというのも選択肢ですが、キャッシュアウトが伴うため、ちょっと悩ましいところ。
40代で新たに住宅ローンを組むのは良いか
単なる雑記になってしまいましたが、
40代前半での住宅ローンは、時間的にはリミットのある選択肢だと考えています。
住宅ローンを使うなら、選択できる最後の時間といったところでしょうか。
年齢が上がってしまうと、借入しづらい状況や毎月の返済額ＵＰによる家計圧迫も想定されます。
定年退職年齢を大幅に超える借入は、とても健全だとは言えません。
将来のことは分からないですが、年金だけで住宅ローンを返済するのは到底無理であることは明らかです。
そして、家賃を払いながら年金だけで最後まで食べていくのも到底無理です。
住宅ローンを完済していれば、あとは維持管理費の負担で済みますので、家賃負担よりずっと小さく、私が取りたい選択肢は、マイホーム購入です。
マンションを購入して良かったのは、快適な住まい環境が手に入ったことと、キャッシュ化できる資産があることです。
流動性の高い地域かつ間取りも良いため、売却に苦労することはあまりないと考えています。
一方、逆に売り物件が乏しい地域であり、出ればすぐに売れてしまうため、買い替えの選択肢が厳しいというものもあります。
ちなみに、auじぶん銀行で住宅ローンのシミュレーションをしてみると、
変動金利0.41％の場合、
- 借入2000万円 35年 毎月返済額51,000円
- 借入2000万円 30年 毎月返済額59,000円
- 借入2000万円 25年 毎月返済額70,000円
借入2,500万円と増やした場合、
- 借入2500万円 35年 毎月返済額63,000円
- 借入2500万円 30年 毎月返済額73,000円
- 借入2500万円 25年 毎月返済額87,000円
最初に買う家、その年齢ってとても大事ですね。
実際に買ってみて、今さらながらに思います。
個人的には、
- 家は20代で買う
- 売れる家を買う
- 40代で買い替えする（含み益の実現）
するのが、良いなぁと考えるところです。
家を買って住み続けるということは、建物や設備の”老朽化”に対して対策もしていく必要がありますので、家を買っても資産形成はとっても必要ですね。
40代の住宅ローン、なかなか現実は厳しいです。
安易な選択は、今の家計のみならず、将来の家計も苦しめかねないので、慎重な判断が求められる一方、年金だけで住宅ローンや家賃を払いながら生活は厳しいという現実をきちんと知っておく必要がありますね。
こちらの本がとても参考になるので、家を買うか迷っている方は一読をお勧めします。
どうやって物件を探したらいいか分からない・・・って方は、あまり知られていないサイトですが、「タウンライフ不動産売買」がおすすめです。
全国300社以上も登録されていて、信頼できる不動産会社なのです。
なにより、未公開情報が多数掲載されていて、会員登録している方に教えてくれるのです。会員登録はたったの60秒ですることができるんです。
複数の不動産会社の比較も簡単にできるので、とにかく便利。
なにより、不動産は情報が大事ですから、家探しには必須と言っても過言ではないですね。
あなたがこれから、マイホームを探されるのであれば、登録しておけば、物件情報をあなたの手元に届けてくれる強い味方となってくれます。
コメント
所得税はかからないと思いますよ。
ローン返済に充てた残りに税金がかかるわけではありません。
譲渡益（売却価額マイナス購入価額）について、譲渡所得として課税されます。
売却に要した費用（仲介手数料等）ももちろん控除できます。
さらに居住用財産の譲渡益に対して3,000万円の特別控除があります。
2,000万円で購入したマンションが5,000万円以上で売れて初めて、譲渡益に対し所得税がかかる可能性がでてきます。
私も40代半ばですが初めて住宅（中古戸建）購入予定です。
築10年程度の庭付き2階建て4LDKで2000万円程度。
交通の便のよい田舎最強です。
譲渡益に対してなので、3000万円控除忘れてました。
かからなさそうですね。
４LDK2000万円はいいですね！
うらやましすぎます。おめでとうございます！