３LDKで約70㎡では、子ども部屋の確保が難しいかもしれない、でもなんとかなるかとと思いつつ、物件探しは楽しいです。
来年の消費税増税を踏まえると、マイホーム購入を考えている方は多いと思います。
我が家は、5％→8％への増税の際に、新築マンションを購入しています。
中古マンションも見て回りましたが、結局どちらのほうがいいのでしょうか。
新築マンションか中古マンションか
築20年あたりから価格は下げ止まりする
新築マンションの場合、多額の広告料や人件費を必要とするので、購入と同時に10％程度下がると言われています。
郊外の物件であれば、わずか数年で、20％程度の値下がりもあります。
東日本不動産流通機構「築年数からみた首都圏の不動産流通市場」（平成30年4月～6月）の成約状況の㎡単価の推移です。
築30年くらいまでは一貫して下がっていますね。
資料：東日本不動産流通機構「築年数からみた首都圏の不動産流通市場」より作成
三井住友トラスト不動産が出している築年数別中古マンションの平均価格です。
出典：三井住友トラスト不動産
築20年程度までは一貫して下がり続け、その後は横ばいで推移していますね。
資産価値のことを考えると、価格下落が底打ちする築20年～30年程度の中古マンションがねらい目と言えますね。
一方、中古マンションの場合は、一定の築年数を過ぎれば、価格下落には歯止めがかかってきますね。
資産価値重視なら、駅から徒歩7分以内を狙う
駅から徒歩何分で行けるかは重要です。
マンション購入者は、利便性を求めているので、駅から遠いとそれだけ人気が落ちます。
東京カンテイの資料より作成
ただ、中古マンション選びで安く買おうと思ったら、逆に徒歩7分～10分くらいを狙うのもいいのかもしれません。
徒歩10分くらいまでであれば、利便性はそこまで失われず、駅前の騒々しさもないので、帰って住み心地はいいかもしれませんね。
我が家は徒歩3分ですが、やはり日によっては人の話し声が気になることもあります。夜の人の声は通るので、いつもよりうるさく感じるんですよね。
マイホーム購入者で最も後悔していることは、「駅からの距離が遠い」です。
駅からの距離は、あとで変えることができないものなので、立地にはこだわりたいところ。
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経済的には中古マンションがおすすめ
新築マンションを買っておきながらあれですが、経済的には中古マンションのほうがおすすめです。
そして、新築物件の場合は、青田売り、つまり、現物を見ずして買うことがほとんどなので、エイヤーという感じです。
その点、中古マンションは現物を見ることができるので、
- リビングからの眺め
- 住んでいる人の雰囲気
- 管理の状況
- 修繕積立金の状況
などを確認することができます。
土地勘のあるところで買う
マンション選びでは、土地勘のあるところで買うことで、メリットが出てきます。
我が家の場合、賃貸マンションで約8年住んでいましたが、購入したマンションはそこから徒歩3分ほどのところです。
つまり、生活スタイルを変えることなく、最寄り駅も同じという環境です（より駅に近くなった）。
周辺の賃貸相場の状況は、把握していたので、「貸した場合にどれだけの賃料を得られるか」を肌感覚で知ることができます。
割高なマンションかどうかが分かるのも土地勘のある所で買うメリットと言えますね。
元金返済で純資産を増やすことを意識する
マイホームの場合、住宅ローンの元金返済は自己資本の増加を意味します。
しかし、価格自体が下がってしまえば、資産毀損となるので、なるべく値下がりしないマンションを購入したいですね。
元金返済 ＞ 資産価値の下落 であれば、「売る」という出口戦略を取りやすくなります。
元金返済のペース以上に資産価値が下落してしまうと、いざ「売る」というときに、持ち出しが必要になってくるデメリットを受けてしまいます。
中古マンションの築20年程度の物件を買うというのは、資産価値の下落が緩やかになっているので、元金返済 ＞ 資産価値の下落を実現しやすい物件と考えれますね。
新築マンションであれば希少性重視
中古マンションをいくつも回り、物件リサーチをしてきましたが、最終的には新築マンションを購入しています。
割高なところも否めないので反省点でもあります。
多額の広告費がかかるような大型物件ではなく、小規模マンションを購入しています。
大型物件になるほど、広告費＋人件費が多くかかるので、資産下落が早いのではないかと思ったのです。
（たまたまですが）我が家の場合、9年前に購入していますが、
- 購入時 約4,000万円
- 現在の売却価格 約5,000～5,200万円
となっており、価格下落というよりむしろ上がっています。
住宅ローン金利の低下も大きいとは思いますが、周辺の物件を見ても、我が家購入した際には4,000万円台だった物件が5,000～6,000万円台になっています。
また、新築物件も6,000万円台での供給が増えていますね。
住宅ローンは約2,500万円なので、たっぷりと含み益がある状態です。
新築マンションは希少性が重要
新築マンションの場合は、価格下落リスクが高いので、できるだけそのリスクを軽減できるほうがいいですね。
これは、もう立地しかありません。
立地がすべてです。
タワマンでもなく、特別広いわけでもなく、設備が優れているわけでもないですが、とにかく立地の希少性が高いので、価格が上がっているんだと思います。
まとめ
いい物件に出会えれば、中古マンションでも新築マンションでもいいと思います。
それでも、「出口（売る・貸す）」は絶対に意識したいところ。
人生何があるか分からないのでリスクヘッジに重要です。
- 築20年あたりから価格下落が緩やか
- 駅徒歩7分以内が価格下落しない
- 土地勘のある所で買う
- 資産価値の下落スピードが元金返済より緩やか
- 売り急いでいる人から買うと価格交渉しやすい
- 修繕積立金状況は把握する
- 現地・物件状況を見てから買うことができる
- 仲介手数料があるので手数料が高いのはデメリット
新築マンションの場合は、
- 新築マンションは希少性（立地が重要）
です。
管理状況も物件状況も見ることができません。
買った私が言うのも何ですが、ある意味冒険です。
エイヤーが必要です。
しかし、新築マンションの良いところは、
- 設備が最新なので使いやすい
- 仲介手数料が不要なので頭金を多く入れられる（住宅ローン借入額の減少）
- 10年後に売りやすい（築10年くらいは意外と人気です）
などのメリットもありますね。
「駅からの距離が遠い」ことに買った後不満を持つ人が多いので、その点も踏まえながら、あなたにとって良い物件が見つかるといいですね。
土地勘のあるところで、とにかく物件を見ることが大事ですよ。
現地に行くことに限らず、チラシやポータルサイト、楽待など収益不動産用ポータルサイトも活用すると吉です。
また、SUUMOなどの代表的なサイトも活用しましょう。
SUUMOは対面相談のカウンターもあります。
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なにより、不動産は情報が大事ですから、家探しには必須と言っても過言ではないですね。
あなたがこれから、マイホームを探されるのであれば、登録しておけば、物件情報をあなたの手元に届けてくれる強い味方となってくれます。
ではでは。
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