配当金を目的とした投資をし始めてから、REITにも興味を持ち始めています。
4月／10月権利確定日の銘柄のREITでウォッチしている3銘柄の決算が出ていましたので、ざっくり見ておきたいと思います。
3銘柄は、以下のとおり。
- スターツプロシード投資法人（8979）
- トーセイ・リート投資法人（3451）
- 投資法人みらい（3476）
まだまだREITに対しては勉強中ですが、気になる銘柄の決算の際には触れて、知識を上げておきたい。
スターツプロシード投資法人 19年4月期決算
スターツプロシードの利回りは5%ほどありますので、高配当ですね。
利回りが高いのがREITの特徴でもあります。
REITの場合は、配当金ではなく、分配金と呼びます。
- 2019年4月期 4,638円（前年同期比 ▲7円）
- 2019年10月期（予） 4,410円（前年同期比 +10円）
となっています。
2019年4月期は、若干の減配となりました。配当性向は100％を超えています。
スターツプロシードは、関東圏を中心に物件を保有しており、すべてレジデンス物件です。単身者用住宅が多いですね。
出典）スターツプロシード投資法人 第26期（2018年10月期）決算説明会資料 ポートフォリオ
保有物件は106物件であり、期末稼働率は96.3％と極めて高い水準で稼働しています。
スターツプロシード 2019年4月期決算
2019年4月期の経常利益は11.7億円（前の期比3.9％増）に伸ていますが、19年10月期は前期比4.7％減の11.2億円に減る見通しとなっています。
スポンサーがピタットハウスなどを運営するスターツグループです。
レジデンスのノウハウが豊富ですし、REITの中では、特別高い利回り（5％）ではありませんが、安定した分配金が期待できる銘柄として保有しています。
トーセイ・リート投資法人（3451） 19年4月期決算
利回りは6%近くあり、高分配のREITです。
- 2019年4月期 4,052円（前年同期比 +520円）
- 2019年10月期（予） 3,480円（前年同期比 +45円）
2019年10月期、2020年4月期は内部留保の取り崩しにより分配を出す予定です。
配当性向は19年4月期は93.2％となっています。
36物件を保有しており、稼働率は98.0％となっていますね。高稼働です。
- オフィス 48.3％
- 住宅 41.2％
- 商業施設 10.6％
が、トーセイ・リートの保有物件のポートフォリオとなっていますね。
トーセイ・リート ポートフォリオ
東京圏での物件が中心となっています。
トーセイ・リート 2019年4月期決算
19年4月期の経常利益は12.7億円（前の期比58.1％増）に拡大していますが、19年10月期は前期比24.6％減の9.6億円と大きく減る見通しです。
投資法人みらい（3476） 19年4月期
三井物産などがスポンサーとなっている投資法人みらいです。
利回りは5.78％と高く、分割（4分割）により1口当たりの投資金額が5万円以下で買えるようになっているので、投資しやすい環境となっています。
- 2019年4月期 1436円（前年同期比 ▲15円）※4分割で修正
- 2019年10月期（予） 1425円（前年同期比 +8円）
投資法人みらい 2019年4月期決算
19年4月期の経常利益は22.7億円（前の期比21.6％増）に伸びています。19年10月期は前期比0.6％減の22.5億円とほぼ横ばいになる決算となっています。
投資法人みらいは、オフィス（55％）、商業施設（18.8％）、ホテル（20.1％）などがポートフォリオとなっています。
保有物件は29物件と少ないですが、三大都市圏にバランスよく投資されていますね。
投資法人みらい ポートフォリオ
稼働率は99.6％と極めて高水準で稼働しています。
商業施設やホテルは、長期・固定契約による賃貸契約を結んでいますので、テナントの業績が賃貸事業に及ぼす影響は軽微と考えらえますね。
決算月の違うREITを保有して、毎月配当を底上げ
我が家は、3月期決算や12月決算の銘柄が多いので、配当金は3月、6月、9月、12月に偏ってしまいます。
銘柄分散と配当がもらえる月の分散の観点から、REITにも興味を持っており、今回ピックアップした3銘柄は、4月／10月権利確定日銘柄です。
7月、1月に配当金が入ってきますので、少しずつ増やしたいと考えていますが、REITの水準が高くなっていること、稼働率が高く増配余地が薄いこと、我が家が資産形成できる銘柄へも投資したいことなどから、REITへの投資は少額にとどまっています。
配当金やREITの分配金は、株価のように変動は小さく、また、毎年安定して入ってきますので、収入源としても見込みやすいです。
コツコツと銘柄を増やして、毎月の配当金を積み重ねていきます。
欲しいのはキャッシュフロー。そして、その先を見据えて一歩ずつ歩みたい。
将来のお金の不安を小さくしていくためには、資産運用は欠かせません。
資産運用の代表的なツールが「株式投資」。
株式投資では、ある程度の資金が必要ですが、何事も「小さく始めること」が大事です。
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